REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO
CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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N° RG 24/00156 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DA4X
N° de Minute : 234/2026

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2026

Au nom du peuple français
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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Après débats à l’audience publique tenue le 02 décembre 2025, sous la présidence de Madame GONZALVEZ, Vice-présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur SAKANDE lors de l’audience et lors du prononcé de Madame GUILLET, Greffier, le délibéré de l’affaire a été fixé au 05 février 2026 et prorogé 26 février 2026, au 26 mars 2026, au 07 mai 2026, au 07 juillet 2026, au 30 juillet 2026 et au 02 septembre 2026.

ENTRE :

La S.A.R.L. RO.MA
sise 2 BD MADAME MERE – 20000 AJACCIO
Rep/assistant : Me Anthony ROSSION-PACINI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [R] [J]
né le 04 Novembre 1973 à MARSEILLE, demeurant 24 cours Napoléon
20000 AJACCIO
Rep/assistant : Me Fanny GANAYE-FILIPPI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la société RO.MA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins aux fins d’obtenir :
la condamnation de M. [R] [J], débiteur solidaire, à payer à la société RO.MA la somme de 11661 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,
la condamnation de M. [R] [J] à payer à la société RO.MA la somme de 2400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
la condamnation de M. [R] [J] aux entiers dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle l’examen de l’affaire a été retenu, après plusieurs renvois sollicités par au moins une des parties, la société ROMA, comparant par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions et sollicite :
la condamnation de M. [R] [J], débiteur solidaire, à payer à la société RO.MA la somme de 11661 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,
la condamnation de M. [R] [J] à payer à la société RO.MA la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
la condamnation de M. [R] [J] aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles elle se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

M. [J], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions et demande au tribunal de :
*A titre principal,
-débouter la société RO.MA de l’ensemble de ses demandes,
*A titre subsidiaire,
-déclarer inopposable le constat établi par commissaire de justice le 24 août 2023,
-ramener à de plus justes proportions les demandes chiffrées formulées par la société RO.MA,
-constater que la caution de 1000 euros a été encaissée par la bailleresse,
-donner acte de ce que le locataire reconnait l’imputabilité des sommes de remise en état comme suit :
-270 euros en raison des trous liés aux crochets dans le séjour (10 euros le trou)
-300 euros pour le remplacement de la plaque de cuisson électrique
-140 euros au titre du remplacement de la porte de la chambre
-255 euros au titre de la facture de nettoyage de l’appartement produite par la bailleresse
-juger que par compensation avec la caution encaissée, M. [J] n’est redevable d’aucune somme envers la bailleresse,
*En tout état de cause,
-écarter l’exécution provisoire de droit,
-rejeter toute demande formulée par la bailleresse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-la condamner à 800 euros d’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, prorogé.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande d’inopposabilité du procès-verbal de constat d’huissier en date du 23 août 2023

La demande d’inopposabilité est sans objet.

Ledit procès-verbal en date du 23 août 2023 est recevable, mais la valeur probante attachée à un état des lieux de sortie réalisé de manière contradictoire entre les parties est en tout état de cause supérieure à celle attachée à un constat établi unilatéralement postérieurement par une des parties.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil précité.

En l’espèce, il est produit aux débats par les deux parties un état des lieux d’entrée amiable et établi de manière contradictoire en date du 9 juin 2021.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie en date du 21 août 2023 produit par les deux parties est daté et signé par les deux parties. Le fait que le locataire ait signé l’état des lieux de sortie plusieurs jours après n’enlève en rien son caractère contradictoire. La signature engageant les parties, il convient de considérer que cet état des lieux de sortie, a été établi conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, et est probant.

Le constat d’huissier unilatéral et non contradictoire en date du 23 août 2023 produit par le bailleur n’a que la valeur d’un simple élément de preuve soumis à la discussion et ne peut annuler ou remplacer l’état des lieux contradictoire signé préalablement par les deux parties.

Aussi, si ledit procès-verbal de constat d’huissier établi de manière non contradictoire est recevable, il revêt en l’espèce un caractère probant limité dans la mesure où il est contesté par le locataire.
La société RO.MA demande à titre d’indemnisation au titre des dégradations locatives les sommes suivantes :
-8690 euros au titre des travaux de rénovation,
-1540 euros au titre des travaux à réaliser dans la salle de bain et l’entretien de la climatisation,
-350 euros au titre des frais d’enlèvement des déchets et encombrants,
-255 euros au titre des frais de nettoyage.

Le défendeur ne conteste pas les réparations suivantes à sa charge :
-270 euros en raison des trous liés aux crochets dans le séjour (10 euros le trou),
-300 euros pour le remplacement de la plaque de cuisson électrique,
-140 euros au titre du remplacement de la porte de la chambre,
-255 euros au titre de la facture de nettoyage de l’appartement produite par la bailleresse.

Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.
Il convient préalablement de rappeler que le logement a été occupé, au regard des dates d’état des lieux d’entrée et de sortie, pendant une durée de deux ans.
Au regard de ces éléments et des pièces produites, les indemnisations seront fixées comme suit :
Concernant les peintures, l’état des lieux de sortie mentionne :
-des salissures sur les murs du séjour,
-des traces, scotchs sur le mur et salissures nombreuses sur les murs des chambres,
-le bon état des plafonds
-le bon état de la peinture de la cuisine et de la salle de bain.

Ainsi, il est suffisamment établi un défaut d’entretien et de nettoyage du logement imputable au locataires sortant, excédant la simple usure du temps.

Il apparait que l’appartement nécessite un nettoyage complet des murs imputable au locataire sortant, sans toutefois qu’il ne soit justifié à la lecture de l’état des lieux de sortie d’une réfection/rénovation totale des peintures.

Le bailleur sera indemnisé à hauteur de 1800 euros à ce titre.

-Concernant la fourniture et pose d’une plaque de cuisson, la demande n’est pas contestée sur le principe par le locataire sortant, mais seulement sur le montant. Toutefois, il ressort des pièces versées au débat que la demande est justifiée tant dans son principe que dans son montant (achat de matériel et pose)

Le bailleur sera indemnisé à hauteur de 495 euros à ce titre.

-Concernant la remise en état de la porte de la chambre, la demande est justifiée et n’est d’ailleurs pas contestée par le locataire.

Le bailleur sera indemnisé à hauteur de 140 euros à ce titre.

-Concernant la fourniture et pose d’une crédence dans la cuisine, l’état des lieux de sortie mentionné la présence d’adhésifs, nécessitant un nettoyage, sans nécessairement qu’il ne soit justifié un remplacement.

La demande sera rejetée à ce titre, étant précisé que le nettoyage sera pris en compte de manière distincte.

-Concernant le remplacement de la barre de douche, le remplacement de la porte de douche, la réfection du joint d’étanchéité de la douche, la climatisation : l’état de sortie des lieux ne mentionne aucune dégradation, la demande n’est pas justifiée et sera rejetée à ce titre.

-Concernant le débarrassage, la demande est suffisamment justifiée, le bailleur sera indemnisé à hauteur de 300 euros.

-Concernant le nettoyage, la demande est justifiée et le bailleur sera indemnisé à hauteur de 255 euros.

Ainsi, le montant total des réparations et dégradations locatives à la charge de M. [J] s’élève à 2990 euros.

Sur la demande d’indemnisation

La demande d’indemnisation formée au titre de la perte de chance de louer le bien pendant les deux mois de travaux ne saurait prospérer dès lors que les dégradations constatées aux termes de l’état des lieux de sortie et imputables au locataire sortant ne justifiaient pas une réfection/rénovation totale du logement privant le bailleur d’une remise en location rapide. En tout état cause, la perte de chance n’est pas suffisamment établie.

Sur les comptes des parties

Au final, le compte entre les parties s’établit comme suit :
— réparations et dégradations locatives : 2690 euros
— dépôt de garantie à déduire : 1000 euros

Soit la somme de 1990 euros, au paiement de laquelle sera condamné M. [J], avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les demandes accessoires :

M. [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [J] sera condamné à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société RO.MA la somme de 1990 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

DEBOUTE la société RO.MA du surplus de sa demande en paiement ;

DEBOUTE la société RO.MA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société RO.MA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier, Le Juge