Résiliation d’un bail rural : absence de mise en demeure, preuve insuffisante des dégradations et interprétation de l’assiette louée

L’article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les motifs de résiliation judiciaire du bail rural. Le défaut d’information de la mise à disposition au profit d’une société agricole ne suffit pas sans mise en demeure régulière et préjudice démontré, conformément aux articles L. 411-31, I, 3° et L. 411-37. Le défaut de paiement suppose deux échéances impayées et une mise en demeure répondant aux exigences de l’article L. 411-31, I, 1°.

La résiliation pour défaut d’entretien exige des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds et une imputabilité établie. Les articles L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ainsi que les articles 606, 1728 et 1731 du code civil, répartissent les charges entre bailleur et preneur. La présomption de bon état a été renversée par des attestations concordantes établissant la vétusté initiale du bâtiment, sans preuve d’une dégradation imputable au preneur.

Sur le fondement de l’article 1188 du code civil, l’assiette du bail inclut les bâtiments litigieux au regard des termes du contrat, de la configuration des lieux et de l’exploitation prolongée sans opposition. La demande de fermage a été déclarée prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Le bailleur, partie perdante, a été condamné aux dépens et à une indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le bailleur sollicitait la résiliation d’un bail à ferme pour défaut de déclaration d’une mise à disposition, impayés, dégradations et occupation de constructions non louées. Le tribunal a rejeté les demandes de résiliation, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de remise en état. La demande de paiement d’un fermage de 2017 a été déclarée prescrite.

Un bail à ferme portant sur plusieurs parcelles et des bâtiments agricoles avait été conclu en 2013. Après être devenu seul propriétaire, le bailleur a reproché au preneur de ne pas avoir déclaré la mise à disposition du fonds à un GAEC, de ne pas avoir payé certaines sommes, d’avoir dégradé un bâtiment et d’occuper des constructions non comprises dans le bail.

Le bailleur a demandé la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation, la remise en état du bâtiment traditionnel et le paiement d’un fermage ancien. Le preneur a contesté ces manquements, invoqué la vétusté initiale des lieux et soulevé la prescription de la demande de paiement.

Le tribunal a rejeté les demandes de résiliation, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de remise en état. Il a déclaré prescrite la demande relative au fermage de 2017 et condamné le bailleur aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Motif de résiliation relevant limitativement de l’article L. 411-31 du code rural
• Mise en demeure préalable conforme aux exigences légales
• Préjudice du bailleur établi en cas de défaut d’information
• Deux défauts de paiement persistants après mise en demeure régulière
• Dégradation imputable au preneur compromettant la bonne exploitation
• Interprétation de l’assiette selon la commune intention des parties
• Action en paiement introduite dans le délai de cinq ans

• Attestations de professionnels décrivant l’état vétuste initial de l’étable
• Procès-verbal de commissaire de justice constatant les désordres structurels
• Clichés photographiques convergents sur l’état des poteaux et de la toiture
• Extraits Géoportail et plan cadastral situant les bâtiments litigieux
• Constat d’entretien correct des terres agricoles

Le bailleur ne peut obtenir ni la résiliation, ni l’expulsion, ni la remise en état, faute de preuve suffisante et de formalités préalables. Le preneur et le GAEC conservent l’usage des bâtiments compris dans l’assiette du bail, tandis que la demande de fermage ancien est irrecevable.

• Maintien du bail rural et de l’occupation des bâtiments
• Rejet de l’indemnité d’occupation sollicitée
• Absence de remise en état imposée au preneur
• Prescription de la créance de fermage 2017
• Paiement des dépens par le bailleur
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément chaque motif légal de résiliation
• Adresser une mise en demeure conforme aux textes applicables
• Documenter l’état initial des bâtiments loués
• Établir l’imputabilité des dégradations au preneur
• Vérifier la prescription de chaque créance

À éviter

• Invoquer une résiliation sans mise en demeure préalable
• Confondre vétusté et défaut d’entretien locatif
• Exclure un bâtiment sans analyser l’intention contractuelle
• Produire uniquement des documents unilatéraux
• Réclamer une créance prescrite

Les motifs limitatifs de résiliation du bail rural

La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que pour un motif prévu par l’article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime. Le défaut d’information de la mise à disposition exige une mise en demeure conforme à l’article L. 411-37 et la démonstration d’un préjudice. Le défaut de paiement suppose également une mise en demeure régulière. Aucun de ces fondements n’était caractérisé.

La preuve des dégradations imputables au preneur

Les articles L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ainsi que les articles 606, 1728 et 1731 du code civil, répartissent les réparations entre bailleur et preneur. Les attestations et le constat ont établi la vétusté initiale et des désordres structurels, sans preuve d’une dégradation imputable au preneur ni d’un défaut d’entretien locatif.

L’interprétation de l’assiette du bail rural

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties. Les termes du bail, la configuration cadastrale et l’exploitation des bâtiments pendant plusieurs années sans opposition ont conduit à inclure les constructions litigieuses dans l’assiette louée.

Article L. 492-6 du code rural et de la pêche maritime, Article 455 du Code de procédure civile, Article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-39-1 du code rural et de la pêche maritime, Article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, Article 606 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, Article 1188 du Code civil, Article 122 du Code de procédure civile, Article 2224 du Code civil, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile