Cour d’appel, Pôle Civil-1ère Ch Civile, 28 octobre 2026, RG n° 25/02426

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28 OCTOBRE2026

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

Me Blaise EGON

ARRÊT du : 28 OCTOBRE 2026

N° : – 26

N° RG 25/02426 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HIPV

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 06 Mai 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

Monsieur [U] [K]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Me Clemence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Delphine ADDE-SOUBRA de la SCP ADDE-SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [N] [G] épouse [K]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Me Clemence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Delphine ADDE-SOUBRA de la SCP ADDE-SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

D’UNE PART

INTIMÉS :

Madame [F] [Q] épouse [O]

née le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Marie-Laure FOUCHE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [E] [O]

né le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Marie-Laure FOUCHE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [C] [Y]

né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Me Blaise EGON, avocat au barreau de TOURS

Madame [S] [B] divorcée [Y]

née le [Date naissance 6] 1965 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Me Blaise EGON, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 01 Juillet 2025.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 juillet 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 21 Septembre 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 28 octobre 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 20 octobre 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

Par acte authentique du 3 novembre 216, les époux [O] ont acquis des époux [K] un bien immobilier, consistant en une maison d’habitation sise [Adresse 6], comprenant un étage, un sous-sol et un jardin.

Il s’agit d’une construction édifiée en 1989 sous la maîtrise d’ouvrage des époux [K].

Après deux années, les époux [O] ont constaté l’apparition de dommages affectant les murs de la descente au garage, la terrasse et le sous-sol situé en dessous.

Ils ont fait intervenir un expert amiable, le cabinet Acel qui a tout de suite préconisé la pose de deux étais pour sécuriser le mur de soutènement d’accès au garage.

Les époux [O] ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Tours qui, par ordonnance du 26 février 2019 a désigné M. [R] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 17 décembre 2019, les opérations d’expertise ont été étendues aux époux [Y] en qualité de propriétaires du terrain voisin et de deux constructions moyennes.

L’expert a déposé son rapport le 14 octobre 2022.

Par actes de commissaires de justice des 16 et 20 février 2023, les époux [O] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours leurs vendeurs les époux [K] et leurs voisins, les époux [Y] au visa des articles 1641 et suivants, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, des articles 1240 et suivants de l’article 1343-2 du code civil.

Par jugement du 6 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Tours a’:

– Déclaré les époux [K] et les époux [Y] responsables in solidum des désordres affectant le mur de soutènement de la descente de garage du pavillon des époux [O]’;

– Condamné in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O], les sommes suivantes’:

– au titre des travaux de reprise, 26.718,22 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre le 14 octobre 2022, date du rapport d’expertise et la date du présent jugement,

– au titre de la pose des étais, 660 euros,

– au titre du préjudice de jouissance, 5600 euros’;

– Débouté les époux [O] du surplus de leurs demandes’;

– Condamné les époux [Y] à verser aux époux [O] la somme de 3353,13 euros au titre du garde corps’;

– Débouté les époux [O] de leur demande au titre de la terrasse’;

– Dit que les époux [K] seront garantis à hauteur de 50% par les époux [Y], de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [O]’;

– Ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil’;

– Condamné in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O] une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause’;

– Rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles’;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 1er juillet 2025, M. et Mme [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2026, M. et Mme [K], invitent la Cour a’:

– Infirmer le jugement prononcé le 6 mai 225 par le tribunal judiciaire de TOURS en ce qu’il’:

– Déclare les époux [K] et les époux [Y] responsables in solidum des désordres affectant le mur de soutènement de la descente de garage du pavillon des époux [O]’;

– Condamne in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O] les sommes suivantes’:

– au titre des travaux de reprise 26 718,22 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre le 14 octobre 2022, date du rapport d’expertise et la date du présent jugement,

– au titre de la pose des étais 660 euros,

– au titre du préjudice de jouissance 5600 euros’;

– Dit que les époux [K] seront garantis à hauteur de 50% par les époux [Y] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [O]’;

– Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil’;

– Condamne in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O] une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause’;

– Rejette les autres demandes au titre des frais irrépétibles’;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

STATUANT A NOUVEAU,

– Débouter M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [K]’;

– Débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [K]’;

SUBSIDIAIREMENT,

– Condamner M. et Mme [Y] à relever et garantir M. et Mme [K]’;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

– Condamner M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [K] une somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant leurs dernières conclusions du 26 novembre 2025, les époux [Y], invitent la Cour à’:

– Infirmer le jugement rendu le 6 mai 2025 par le Tribunal judiciaire de TOURS en ce qu’il a’:

– Déclare les époux [K] et les époux [Y] responsables in solidum des désordres affectant le mur de soutènement de la descente de garage du pavillon des époux [O]’;

– Condamne in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O], les sommes suivantes’:

– au titre des travaux de reprise, 26.718,22 euros TTC avec indexation sur la vairation de l’indice BT01 entre le 14 octobre 2022, date du rapport d’expertise et la date du présent jugement,

– au titre de la pose des étais, 660 euros,

– au titre du préjudice de jouissance, 5600 euros’;

– Condamne les époux [Y] à verser aux époux [O] la somme de 3353,13 euros au titre du garde-corps,

– Dit que les époux [K] seront garantis à hauteur de 50 % par les époux [Y], de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [O]’;

– Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil’;

– Condamne in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause’;

– Rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles’;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL,

– Déclarer prescrite l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage intentée par [O] ’ [Q]’;

– Débouter les époux [O] ’ [Q] et les époux [K] ’ [G] de M. [C] [Y] et Mme [S] [B]’;

SUBSIDIAIREMENT,

– Condamner in solidum les époux [K] ’ [G] à garantir et relever indemne M. [C] [Y] et Mme [S] [B] de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit des époux [O] ’ [Q]’;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

– Condamner in solidum les époux [O] ’ [Q] et les époux [K] ’ [G] à verser à M. [C] [Y] et Mme [S] [B] une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile’;

– Condamner in solidum les époux [O] ’ [Q] et les époux [K] ’ [G] à verser à M. [C] [Y] et Mme [S] [B] la somme de 756 euros en remboursement des frais de M. [I] outre les dépens qui comprendront ceux de la présente instance en appel, ceux résultant des Ordonnances de référés des 01 septembre 2020 (mise en cause artisans) et 12 octobre 2021 (mise en cause des assurances des artisans) outre ceux de première instance ainsi que le complément de frais d’expertise selon ordonnance du 31 mars 2022.

Suivant leurs dernières conclusions du 28 novembre 2025, les époux [O], intimés, invitent la Cour a’:

– Juger les époux [K] irrecevables et mal fondés en leur appel dirigé à l’encontre du Jugement du Tribunal judiciaire de Tours du 6 mai 2025, les en débouter’;

– Juger les époux [Y] irrecevables et mal fondés en leur appel incident dirigé à l’encontre du Jugement du Tribunal judiciaire de Tours du 6 mai 2025, les en débouter’;

– Juger les époux [O] recevables et bien fondés en leurs demandes’;

– Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions’;

– Débouter les époux [K] et les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes’;

– Condamner in solidum M. [U] [K], Mme [N] [K], M. [C] [Y] et Mme [S] [Y] à régler aux époux [O] une somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile’;

– Juger que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

– Juger que les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir, résultant de l’application de l’article A444-32 du Code de Commerce, seront mis à la charge des Parties à l’encontre desquelles les époux [O] devront recourir à une exécution forcée faute de paiement spontané à première demande au vu d’une décision ayant la force de chose jugée’;

– Condamner in solidum M. [U] [K], Mme [N] [K], M. [C] [Y] et Mme [S] [Y], aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, et qui seront recouvrés par Maître Sophie GATEFIN conformément aux termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 20 juillet 2026, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

SUR CE ,LA COUR,

La prescription de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage’:

Les époux [Y] soutiennent que l’action engagée à leur encontre par les époux [O] est prescrite. Ils font valoir que leurs immeubles ont été réceptionnés le 29 septembre 2014 et que les époux [O] les ont assignés en novembre 2019, soit au-delà du délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil. Ils estiment que les désordres étaient nécessairement apparents avant les constatations de l’expert amiable en mars 2018, ainsi que l’auraient relevé les constatations relatives à l’état ancien du mur et les motifs du jugement concernant la connaissance des désordres par les époux [K].

Les époux [O], contestent toute prescription et soutiennent que le délai ne court pas à compter de la réception des travaux réalisés par les époux [Y], mais à compter de la manifestation du dommage imputable à ces travaux, laquelle ne peut être située avant le début de l’année 2018, date à laquelle les désordres ont été constatés et les étais posés’; ce n’est qu’au cours de la réunion d’expertise du 8 juillet 2019 que l’expert judiciaire a identifié l’incidence possible des constructions voisines et demandé la mise en cause des époux [Y]. Ils en déduisent que l’assignation délivrée à ces derniers est intervenue dans le délai de prescription.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En l’espèce, M. et Mme [Y] se bornent à reprendre leurs moyens de première instance que le premier juge a rejetés aux termes de justes motifs adoptés par la cour. En l’absence de toute critique sérieuse du jugement à cet égard et de tout élément propre à infirmer la décision entreprise, celle-ci ne peut qu’être confirmée de ce chef.

Les responsabilités :

Moyens des parties’:

M. et Mme [K] poursuivent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu que leur responsabilité était engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés A l’appui ils font valoir que l’expert judiciaire a distingué les désordres affectant la stabilité du mur, qu’il impute exclusivement aux travaux réalisés par les époux [Y], du défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux pluviales et de la dégradation de l’enduit du trumeau, qui leur sont imputables mais constituent un désordre autonome, sans incidence sur la solidité du mur ni sur l’usage du garage ; ils ajoutent que ce défaut ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination et ne diminue pas suffisamment son usage pour caractériser un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ; ils contestent enfin toute dissimulation, en faisant valoir que le nettoyage régulier des traces de coulures ne démontre aucune volonté de masquer un désordre lors de la vente.

Ils soutiennent également que les désordres affectant la stabilité du mur sont exclusivement imputables aux travaux réalisés par les époux [Y]. Ils se prévalent des conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles les constructions voisines ont modifié l’environnement du mur et généré les poussées supplémentaires à l’origine de sa dégradation. Ils font valoir que le défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux pluviales ne concerne que l’enduit du trumeau et n’a aucune incidence sur la stabilité du mur.

Les époux [K] demandent, subsidiairement, à être relevés et garantis par les époux [Y] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Ils soutiennent que l’expert judiciaire a imputé la totalité des désordres affectant la stabilité du mur aux travaux réalisés par les époux [Y]. Ils ajoutent que le défaut affectant la canalisation d’eaux pluviales ne concerne qu’un dommage distinct, limité à la dégradation de l’enduit du trumeau.

M et Mme [Y], poursuivent également l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu que leur responsabilité était engagée au titre du trouble anormal de voisinage causé à M. et Mme [O]. À l’appui, ils font valoir que les désordres affectant la stabilité du mur sont exclusivement imputables aux travaux réalisés par les époux [K]’; qu’au moment de la vente, le mur de soutènement présentait des traces de moisissure résultant du défaut d’étanchéité de la canalisation de sorte que ces derniers ne pouvaient ignorer ces vices.

Ils contestent leur responsabilité dans les désordres affectant le mur de soutènement ; ils soutiennent que celui-ci présentait dès l’origine de nombreuses non-conformités, tenant notamment à l’utilisation de parpaings inadaptés, à l’absence de chaînage horizontal, de barbacanes et de drain, ainsi qu’à l’épaisseur insuffisante de l’ouvrage, ces défauts ayant été aggravés par les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées défaillants des époux [K] et [O]. Ils font valoir que leurs propres immeubles sont correctement entretenus et que leurs réseaux sont conformes et étanches. Les époux [Y] contestent les conclusions de l’expert judiciaire, qui a retenu leur responsabilité sur la base d’hypothèses tenant à la surélévation du terrain d’environ 35 centimètres, à la réalisation d’une voie d’accès et au stationnement de véhicules, sans établir que les désordres n’étaient pas antérieurs à la construction de leurs immeubles ni procéder à une véritable étude de charge. Ils se prévalent de l’analyse de M. [I], selon laquelle la présence d’eau derrière le mur, liée aux réseaux fuyards et à l’absence de dispositifs d’évacuation, constitue la cause principale des désordres et la construction d’un second mur n’aurait pas permis d’y remédier. Ainsi, selon eux, aucun lien de causalité direct entre leurs travaux et la dégradation du mur n’est démontré. Ils sollicitent l’infirmation du jugement, subsidiairement la garantie intégrale des époux [K].

A titre subsidiaire, les époux [Y], recherchent la garantie intégrale des époux [K]. Ils font valoir que les carences constructives du mur, l’absence de barbacanes et le défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux pluviales constituent les causes principales des désordres, lesquels ont été aggravés par le défaut d’entretien de l’ouvrage. Ils soutiennent qu’en présence d’un mur construit conformément aux règles de l’art et d’un réseau d’évacuation correctement entretenu, les désordres ne se seraient pas produits ou auraient été évités.

Sur les préjudices , ils contestent les montants retenus et font valoir que le devis retenu par le tribunal comprend des prestations étrangères aux travaux nécessaires et procure une plus-value aux époux [O], notamment en raison de la réalisation d’un enduit et de la modification du système d’évacuation des eaux pluviales, ce devis n’étant pas actualisé. S’agissant du préjudice de jouissance, la somme de 100 euros par mois a été fixée unilatéralement et les époux [O] ne justifient ni de la valeur locative du bien ni de la décote réellement imputable à l’impossibilité d’utiliser le garage. Enfin, la mise en place d’un garde-corps est inutile dès lors que l’accès à la propriété des époux [O] est déjà empêché par une clôture et qu’il ne peut être franchi qu’en l’enjambant. Ils contestent ainsi la condamnation mise à leur charge au titre du garde-corps.

M. et Mme [O], intimés, sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité des époux [K] au titre de la garantie des vices cachés ; ils soutiennent que ces derniers ont personnellement réalisé le mur litigieux et la terrasse, de sorte qu’ils sont réputés avoir connaissance des vices affectant ces ouvrages et ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente ; ils font valoir que le mur n’a pas été construit conformément aux règles de l’art et que les manifestations des désordres, visibles avant la vente, ont été nettoyées ou reprises par les vendeurs, qui se sont ainsi abstenus d’en informer les acquéreurs ; ils ajoutent que le vice affectant le mur compromet sa fonction de soutènement et a rendu nécessaire la pose d’étais, empêchant l’accès au garage’; les vendeurs avaient connaissance des vices avant la vente du bien comme le démontre l’état antérieur du mur’; il s’agit d’un mur de soutènement et non «’de clôture’» comme l’affirment les époux [K].

Ils sollicitent la confirmation du jugement ayant retenu la responsabilité des époux [Y] sur le fondement du trouble anormal de voisinage et, subsidiairement, de la responsabilité délictuelle. Ils soutiennent que la construction des deux immeubles voisins a modifié l’environnement du mur par la réalisation d’une voie d’accès, la surélévation du terrain d’environ trente-cinq centimètres, son compactage et le stationnement de véhicules, générant des poussées horizontales supplémentaires. Ils font valoir que les époux [Y] auraient dû réaliser sur leur propre fonds un ouvrage de soutènement adapté au dénivelé entre les terrains, et que leur abstention est directement à l’origine ou, à tout le moins, a concouru aux désordres. Ils ajoutent que la responsabilité des époux [Y] demeure engagée même si le mur initial présentait des défauts de construction, dès lors que leurs travaux ont aggravé sa situation.

Ils ajoutent que les époux [K] et les époux [Y] ont concouru à la réalisation de l’entier dommage et doivent, à ce titre, être condamnés in solidum à les indemniser’; les défauts de construction du mur, le défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux pluviales et les travaux réalisés sur le fonds voisin ont constitué des causes complémentaires des désordres affectant l’ouvrage et de l’impossibilité d’utiliser le garage.

En outre, ils sollicitent la confirmation de la condamnation in solidum des époux [K] et des époux [Y] au paiement de la somme de 26.718,22 euros TTC au titre des travaux de reprise du mur, avec indexation sur l’indice BT01. Ils exposent que les travaux préconisés par l’expert correspondent à une remise en état nécessaire et ne constituent ni un embellissement ni une amélioration de l’ouvrage. Ils demandent la confirmation de la somme de 660 euros au titre de la pose des étais, ainsi que de la somme de 5.600 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser le garage, évalué à 100 euros par mois sur la période comprise entre mars 2018 et novembre 2022.. Ils soutiennent que l’expert a considéré sa pose nécessaire et que son coût doit être supporté exclusivement par les époux [Y], à l’origine de la modification des lieux.

Ils répliquent que le garde-corps ne vise pas à empêcher l’accès à leur propriété, mais à prévenir les chutes et les accidents, la clôture existante étant insuffisante pour assurer la sécurité des personnes

Réponse de la Cour’:

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

En l’espèce, les pièces produites aux débats établissent que :

– Le mur de soutènement d’accès au garage est très dégradé et présente des infiltrations et coulures.

Sa construction ne respecte pas les règles de l’art.

La sécurité des occupants et riverains n’étant pas assurée, un confortement du mur de soutènement s’impose car l’ouvrage présente un risque de rupture de sorte qu’il devait être étayé dans les plus brefs délai ( pièce n°4 de M. et Mme [O] : expertise d’assurance du 17 septembre 2018)

– Ce même expert a estimé en ce qui concerne les responsabilités que les travaux de construction de la terrasse ont été réalisés dans les 10 dernières années de sorte que le constructeur est responsable des dommages au titre de la garantie décennale. Il a ajouté que la responsabilité du constructeur de la maison mitoyenne pourrait être engagée dès lors qu’aucun ouvrage de soutènement n’aurait été réalisé afin de soutenir le sol de l’accès au garage de la maison et celle-ci ayant été réalisée postérieurement à la construction du bien concerné par l’expertise.

Les premières constatations ont été confirmées en substance par les opérations d’expertise judiciaire (pièce numéro 11 de M. et Mme [O]).

En effet, dès la première réunion d’expertise, l’expert a observé qu’une voie d’accès a été réalisée le long de la limite de propriété [O], car le garage est accolé le long du pignon Nord et que cette construction a modifié l’environnement initial’; qu’il était clair que la construction de ces deux maisons avait modifié de façon importante l’environnement initial et qu’il convenait d’identifier le propriétaire de ces deux maisons et de procéder à sa mise en cause. Ce qui a été fait, les opérations d’expertise ayant été déclarées communes à M. et Mme [Y].

En synthèse de ses premières constatations, il est apparu à l’expert que la construction des pavillons mitoyens a modifié l’environnement initial de la propriété’; que certaines mesures élémentaires ne semblent pas avoir été prises, l’accès au garage notamment étant soutenu par un mur situé sur la propriété voisine ([O]) sans que les anciens propriétaires en aient été avisés’; que la voie d’accès aux maisons semble arasée à un niveau plus élevé que le terrain initial à usage de jardin potager. Il a également relevé que les conditions de réalisation de la terrasse arrière de la maison mitoyenne devront également être examinées.

Il a également indiqué n’avoir par ailleurs constaté aucun désordre sur le mur de soutènement intérieur, ce point paraissant conforter son analyse.

A l’observation de l’expert suivant laquelle le compactage de la voie d’accès avec utilisation de compacteurs vibrants a pu avoir un effet majorateur sur la valeur des poussées des terres encaissées par le mur, l’expert d’assurance du constructeur de la voie d’accès a opposé que l’ouvrage n’était pas conforme et contesté que les efforts supportés par le mur soient plus importants qu’à l’origine. Il a indiqué que le mur n’est pas muni de barbacanes et que les désordres peuvent être liés à la poussée hydrostatique et qu’il conviendrait de s’assurer qu’il n’y a pas de fuite du réseau EP cheminant en tête de mur.

M. [R] lui a répondu que si l’absence de barbacane était incontestable, un défaut du réseau EP lui paraissait peu probable, étant posé en aérien.

Il a néanmoins constaté que le parement du mur en partie basse de la rampe était noirci par les moisissures, signe d’une incontestable humidité migrant du terrain dans la maçonnerie, confirmée par un testeur dans une proportion plus importante que lors de la précédente réunion. Il a relevé à cette occasion que sur une photo du mur prise par Mme [O], le parement était propre.

Il a maintenu qu’il appartenait au constructeur de l’opération immobilière d’assurer le maintien de la voie d’accès et qu’il devait au minimum s’inquiéter des conditions de réalisation du mur édifié sur la propriété [A].

La suite des investigations a montré que la cause de l’humidité du mur est un défaut d’étanchéité de la canalisation reprenant la descente EP du pavillon de M. et Mme [O].

Il est également apparu que la canalisation évacuant la descente EP dans l’angle du pavillon [Y] est correctement raccordée sur le puits perdu et n’est donc pas en cause dans ce problème.

Du graphique des infiltrations lors de la réunion du 30 mars 2021 et des photographies chronologiques Google Street View, il est apparu que ces photographies confirmaient que le terrain côté [Y] a bien été surélevé’; que le terrain naturel était trois rangs de parpaings soit 0,60 m sous l’arase du mur réhaussé. Si l’enduit de façade le long de la gouttière était déjà nettement dégradé, ce désordre n’affectait pas la stabilité du mur.

Suite à ces opérations, l’expert judiciaire a répondu aux chefs de sa mission de la manière suivante :

– sur l’existence des désordres :

Le mur de soutènement limitant la rampe d’accès au garage est affecté de désordres dont le plus conséquent concerne le mur de la rampe d’accès au garage de la propriété [O], implantée en limite des propriétés [O]-[Y] et assurant le soutènement des terres du fonds [Y]. Il est affecté de nombreuses fissures en escalier. Son parement porte des marques très nettes de moisissures. Compte tenu de son état dégradé, un étaiement a été mis en place par les consorts [O], lequel condamne l’accès au garage et le rend inutilisable. Sa construction ne respecte pas les règles de l’art. Pour autant, l’expert rappelle que cet ouvrage n’a pas été affecté de désordres durant toute la période où les consorts [K] étaient propriétaires. M. et Mme [O] n’avaienqu’t rien relevé d’anormal lors de l’achat du bien. Il était seulement visible qu’une reprise de l’enduit monocouche avait été faite sur le trumeau du sous-sol à droite de la porte du garage.

Les consorts [O] qui avaient acquis le bien en novembre 2016 ont avisé leur vendeur des désordres affectant le mur en janvier 2018, ce mur étant situé sur le fonds désormais [O].

Les deux maisons propriété des consorts [Y] ont été achevées fin septembre 2014 alors que les époux [K] étaient toujours propriétaires. Pour assurer la desserte de ces deux maisons, une voie d’accès a été réalisée le long de la limite de propriété. Le terrain a été surélevé d’une trentaine de centimètres par mise en place d’une grave 0/20 compactée au rouleau vibrant. Par ailleurs, les opérations d’expertise ont montré qu’un véhicule pouvait stationner le long du mur devant la porte du garage. Selon l’expert, ces deux faits engendrent des poussées horizontales supplémentaires sur un mur dont les conditions d’exécution initiale n’étaient pas conformes aux règles de l’art et sont la cause des désordres.

Lors de l’opération de construction des deux maisons, il convenait de réaliser sur le fonds [Y] un mur de soutènement reprenant la poussée des terres due au dénivelé entre les deux terrains, d’autant plus que la stabilité d’un mur de soutènement est assurée par le poids des terres sur le débord de la semelle de fondation côté remblai.

L’expert a également relevé un risque, certes minime, vis-à-vis de la sécurité des personnes du fait que l’ancienne clôture réalisée par M. [K] ne constitue pas un dispositif de sécurité vis-à-vis du risque de percussion par un véhicule.

– L’évacuation de la descente eaux pluviales du pavillon [O] est fuyarde et avait été modifiée par M. [K] en avril 2006

– Les évacuations EU/EP ne sont pas conformes à la réglementation bien que l’installation ait été déclarée conforme suite à un contrôle technique de la SAUR en 2014.

– Le muret de clôture en façade arrière, monté par M. [K], n’est pas stable. Il est constitué de trois rangs de parpaings sans chaînages horizontales en tête. Cependant, le seul désordre constaté est constitué du descellement du parpaing de rive contre le muret . En tout état de cause, ce désordre était apparent lors de l’achat du bien par les époux [O] mêmes si ce point de détail a pu leur échapper.

– Sur la datation des désordres : le mur de soutènement a été construit en 1989 et les désordres ont été constatés au cours du premier trimestre 2018 tandis que lors de l’achat du bien, en novembre 2016, par les consorts [O], ce mur ne présentait pas de défaut. Quant à la construction des pavillons [Y], elle a été achevée fin septembre 2014. Les défauts d’étanchéité de la descente EP sont plus anciens puisque sur la photo de janvier 2010 extraite du site Google Street View, des marques noirâtres sont visibles sur l’enduit du trumeau. Le réseau avait été modifié par M. [K] en avril 2006.

– Sur les éléments de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités, l’expert a répondu de la manière suivante :

« Concernant les désordres affectant le mur de la rampe :

ce mur n’a pas été exécuté dans le respect des règles de l’art. Il ne comporte pas de chaînage horizontal en tête et est dépourvu de barbacanes d’évacuation des eaux d’infiltration. Il est toutefois possible, s’agissant d’un terrain agricole que l’eau s’infiltre sans engendrer de poussée hydrostatique. Compte tenu des efforts modérés, cet ouvrage a rempli sa fonction pendant plus de 25 ans.

Comme mentionné précédemment la réalisation des pavillons d’accès avec voie d’accès implantée le long du mur a modifié les conditions initiales. Il revenait au maître d’ouvrage de réaliser sur son fonds un nouvel ouvrage apte à supporter les nouvelles sollicitations.

Nous estimons de ce fait que, même si le mur n’a pas été construit conformément aux règles techniques, les désordres sont imputables en totalité au maître d’ouvrage de l’opération de construction des deux maisons. La mission de son maître d »uvre se limitait au dossier permis de construire et ses ouvrages extérieurs sont hors contrat « construction de maisons individuelles ».

Il en résulte que cette non-conformité de l’ouvrage réalisé par M. [K] n’est pas à l’origine des désordres déplorés par M. et Mme [O] tels qu’ils ont été objectivés lors des opérations d’expertise. Les anciens propriétaires ne pouvaient en avoir connaissance dès lors qu’ils ne sont apparus qu’en mai 2018, la vente ayant eu lieu en novembre 2016.

De leur côté, M. et Mme [Y] produisent une note de M. [I] (pièce numéro 8) concluant qu’un mur en parpaings de 15 cm n’est absolument pas justifiable ; que la présence d’eau en arrière des murs de soutènement est très défavorable puisque, en cas de saturation en eau, le mur subit une poussée hydrostatique et non plus une poussée de terre. Il en conclut que l’augmentation de la teneur en eau dans la terre à l’arrière du mur a une incidence forte sur sa stabilité.

Pour autant, il convient de rappeler qu’il est apparu au cours des expertises que la réalisation des pavillons d’accès avec voie d’accès implantée le long du mur a modifié les conditions initiales. Si l’on suit les conclusions de M. [I], la réalisation de cette voie d’accès le long du mur imposait d’autant plus une vigilance de M. et Mme [Y], qui a fait défaut en l’espèce, ce qui peut d’ailleurs s’expliquer précisément par le fait que le mur n’avait pas subi de dommages jusqu’alors.

Par ailleurs, l’expert a maintenu ses conclusions en réponse aux différents dires des conseils des parties.

Il a ainsi précisé que le mur de soutènement construit sur son terrain par M. [K], de manière non conforme aux règles de l’art, a résisté sans désordre apparent jusqu’à la réalisation de l’opération immobilière, soit pendant plus de 25 ans ; que celle-ci a modifié l’environnement par une surélévation du remblai compacté d’environ 35 cm et une augmentation des charges en tête. Il en a déduit que les époux [Y] auraient dû faire construire sur leur terrain un mur apte à reprendre les efforts amenés par la réalisation de leurs ouvrages et qu’ils ne devaient pas appuyer ces derniers sur un mur extérieur à leur propriété.

Quant au défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux pluviales, il a rappelé que celui-ci s’était traduit par une dégradation de l’enduit du trumeau du garage et du parement du mur de soutènement, estimant cependant qu’il n’était pas certain qu’elle ait engendré une poussée hydrostatique. Il n’est donc pas démontré que ce seul défaut ait rendu à lui seul l’ouvrage impropre à sa destination.

En réponse à un dire du conseil de M. et Mme [Y], auquel était annexé la note de M. [I], l’expert a précisé qu’un terrain compacté a une masse volumique différente de celle d’un terrain agricole aéré et ce même si la norme ne le prend pas en compte. Il a ajouté que le terrain voisin de la propriété [K] n’était pas une exploitation maraîchère (sur laquelle M. [I] établissait ses calculs) mais un jardin, certes vaste, non exploité à usage commercial et sans utilisation d’engins agricoles. M. [I] concluant que le mur devait inévitablement s’effondrer, M. [R] a répondu que la seule chose certaine était qu’il avait résisté plus de 25 ans et que lors de la visite des lieux par les époux [O], ces derniers n’avaient pas constaté de désordres.

Enfin, il convient de rappeler que les mesures effectuées par un géomètre ont montré que le terrain avait bien été surélevé de 36 cm par rapport aux cotes figurant aux plans annexés au permis de construire obtenu par les époux [Y].

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que c’est à tort que le tribunal a retenu que la responsabilité de M. et Mme [K] était engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil s’agissant des désordres du mur de soutènement.

En conséquence, M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande en ce qu’elles sont dirigées contre M. et Mme [K]. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.

En revanche, ’il convient de rappeler que la propriété étant le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le voisin de celui qui use légitimement de son droit de propriété ne peut demander une réparation que si le trouble qu’il subit excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage  » ( Cass. 3e civ., 4 févr. 1971, n° 69-14.964 et 69-13.889).

De ce qui a été exposé ci-dessus, il résulte que c’est la construction des ouvrages de M. et Mme [Y] qui est à l’origine des désordres du mur de soutènement qui menace de s’écrouler et a dû être étayé dès les premières opérations d’expertise, ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence, M. et Mme [Y] seront condamnés à payer à M. et Mme [O] la somme de 26’718,22 euros TTC telle qu’elle résulte du devis de l’entreprise BSTR Construction, somme correspondant aux travaux de reprise du mur de soutènement, incluant la reprise de la portion de canalisation EP côté [Y], dégradé par les travaux, la pose d’un garde corps et la réfection de l’enduit monocouche dégradé du trumeau à droite de la porte du garage. En effet, les travaux préconisés par l’expert correspondent à une remise en état nécessaire et ne constituent en aucun cas un embellissement ou une amélioration de l’ouvrage.

En effet, en ce qui concerne le garde corps, l’expert a relevé un risque vis-à-vis de la sécurité des personnes du fait que l’ancienne clôture réalisée par M. [K] ne constitue pas un dispositif de sécurité vis-à-vis du risque de percussion par un véhicule.

Le préjudice de jouissance qui résulte de l’impossibilité d’utiliser le garage depuis la mise en place des étais ne souffre pas discussion, pas plus que le coût représenté par la mise en place de ces derniers de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur l’évaluation de ces préjudices.

Cependant, en ce qui concerne les désordres affectant la canalisation eaux pluviales et l’enduit du trumeau, les opérations d’expertise ont montré qu’ils sont imputables aux premiers propriétaires qui ne pouvaient les ignorer, M. [K] ayant indiqué qu’il avait procédé au dévoiement de la descente en mars 2006 dans la foulée de sa mise à la retraite.

Ainsi, M. et Mme [K], sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, doivent être condamnés à garantir M. et Mme [Y] des condamnations mises à la charge de ces derniers à hauteur de 30 %.

Les dispositions accessoires

En tant que partie perdante, M. et Mme [Y] supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Ils seront condamnés à payer à M. et Mme [O] la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Ils seront donc déboutés de leur demande de remboursement des honoraires de M. [I] et de leurs autres demandes au titre des frais irrépétibles, étant rappelé au surplus que ne peuvent être indemnisés à ce titre que les frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

M. et Mme [K] seront condamnés à garantir M. et Mme [Y] à hauteur de 30 % des entiers dépens de première instance et d’appel et de l’indemnité de procédure.

Ils seront donc déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,’mis à disposition

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 6 mai 2025 en ce qu’il :

– Déclare les époux [K] et les époux [Y] responsables in solidum des désordres affectant le mur de soutènement de la descente de garage du pavillon des époux [O],

– condamne in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O] les sommes suivantes

au titre des travaux de reprise 26’718,22 euros avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre le 14 octobre 2022, date du rapport d’expertise et la date du présent jugement

au titre de la pose des étais, 660 euros

au titre du préjudice de jouissance 5600 euros

– dit que les époux [K] seront garantis à hauteur de 50 % par les époux [Y] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [O],

– condamne in solidum les époux [K] et les époux [Y] à verser aux époux [O] une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause,

Confirme en ses autres dispositions critiquées le jugement du 6 mai 2025 du tribunal judiciaire de Tours,

Et, statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [O] les sommes suivantes :

– au titre des travaux de reprise : 26’718,22 euros avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre le 14 octobre 2022, date du rapport d’expertise et la date du présent arrêt

– au titre de la pose des étais : 660 euros

– au titre du préjudice de jouissance : 5600 euros ,

Condamne M. et Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise,

Condamne M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [O] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais irrépétibles de première instance et ceux d’appel,

Condamne M. et Mme [K] à garantir M. et Mme [Y] de 30 % de l’ensemble des condamnations mises à la charge de ces derniers,

Dit que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT