RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00267 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HS2B
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 29 Octobre 2026

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION société anonyme à conseil d’administration immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-DENIS (REUNION) sous le numéro 310 895 172, représentée son Directeur Général
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. YEM FRAICHEUR, société immatriculée sous le n° 941 559 700, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]

INTERVENANT [Localité 3]

La SELAS EGIDE, société immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 522 287 639, sise au [Adresse 3], prise en son établissement de [Localité 5] la Réunion, sis au [Adresse 4], prise en la personne de Me [X] [A] es qualité de mandataire liquidateur de la société YEM FRAICHEUR
[Adresse 5]
[Localité 6]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Jean-Bastien RISSON
Greffier : Emilie LEBON 
Audience Publique du : 08 Octobre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 29 Octobre 2026, par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Emilie LEBON, cadre greffière 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Me Florent MALET

EXPOSÉ

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par actes de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de ST-DENIS DE LA RÉUNION, à la demande de la SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (ci-après SHLMR), délivrée le 24 juin 2026 à la SARL YEM FRAICHEUR aux fins de faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 6 672,14 €, à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 janvier 2026, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 1 515,11 €, et une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; procédure enrôlée sous le numéro RG 26/00267,

Vu le jugement du Tribunal mixte de commerce de ST-DENIS DE LA RÉUNION en date du 24 août 2026 prononçant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la SARL YEM FRAICHEUR,

Vu l’audience du 27 août 2026 à laquelle l’affaire a été renvoyée pour mise en cause des organes de la procédure collective,

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée à la SELAS EGIDE le 17 septembre 2026, la SHLMR demandant à présent de voir fixer sa créance à la somme provisionnelle de 13 083,74 euros au titre des impayés échus à la date du 24 août 2026 et en outre réserver les dépens ; procédure enrôlée sous le numéro RG 26/00383,

Vu l’audience du 8 octobre 2026, lors de laquelle la SHLMR, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses écritures,

Vu l’absence de comparution de la SELAS EGIDE, régulièrement assignée et avisée de l’audience par remise de l’acte à personne,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour être plus amplement informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance,

MOTIFS

Compte tenu de la connexité des deux procédures de référé, enregistrées respectivement sous les numéros de répertoire général RG 26/00267 et RG 26/00383, il convient d’ordonner leur jonction sous le numéro de répertoire général RG 26/00267, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation, et que les obligations du bail, dont la violation est sanctionnée par la clause résolutoire, ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Sur l’acquisition de la résolution en cas d’ouverture d’une procédure collective

Il résulte, ensemble, des articles L. 622-21, L. 641-3, L. 641-12 et R. 641-21 du Code de commerce, que les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire sont suspendus par l’effet du jugement ouvrant la liquidation judiciaire du locataire dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée constatant l’acquisition de cette clause résolutoire n’est intervenue avant ce jugement d’ouverture (3e Civ., 9 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.499, Bull. 2008, III, n° 1).

Il résulte en outre de la combinaison de ces textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous procédure collective du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement (3e Civ., 13 avril 2022, pourvoi n° 21-15.336).

Par ailleurs, si l’instance en cours, qui est suspendue jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir une décision définitive de la juridiction saisie du principal sur le montant et l’existence de cette créance, tel n’est pas le cas de l’instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle ; la créance doit cependant être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire (Com., 3 juillet 2007, pourvoi n° 05-20.519 ; Com., 6 octobre 2009, pourvoi n° 08-12.416, Bull. 2009, IV, n° 123).

En l’espèce, si le mécanisme de la clause résolutoire a été enclenché dès avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée de la SARL YEM FRAICHEUR, eu égard au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 18 décembre 2025 et demeuré infructueux, force est néanmoins de constater qu’il n’y a pas lieu à référé, entraînant le rejet des demandes de la SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE [Localité 7] (ci-après SHLMR).

En effet, dès lors que le jugement d’ouverture a suspendu les effets du commandement, le constat de la résolution de plein droit du bail ne peut plus être prononcé par le juge des référés, le bailleur conservant seulement le droit de poursuivre la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, dont le constat doit être sollicité devant le juge-commissaire, seul compétent pour statuer sur le sort du contrat et la vérification des créances liées (Com., 21 février 2012, pourvoi n° 11-11.512, Bull. 2012, IV, n° 42).

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose par ailleurs que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SHLMR aux entiers dépens et de rejeter sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des affaires portant les numéros de répertoire général RG 26/00267 et RG 26/00383 sous le numéro RG 26/00267 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE [Localité 7],

Condamnons la SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE [Localité 7] aux entiers dépens;

Rejetons toute autre demande ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Et la présente ordonnance a été signée par Jean-Bastien RISSON, Président du tribunal judiciaire, et Émilie LEBON, Greffière.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée éléctroniquement par le Président et le Greffier.

La Greffière, Le Président,