TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 OCTOBRE 2026

N° RG 25/00770 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HMOE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, lors des débats et Clarisse BOUVON, lors du délibéré

DEMANDEURS :

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N], [J], [Q] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 août 2019, Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ont donné à bail à Monsieur [N], [J], [Q] [H] un bien à usage d’habitation avec un emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 640 euros, provisions sur charges comprises.

Le 10 janvier 2024 Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ont fait délivrer à Monsieur [N], [J], [Q] [H] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3 235 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 2 juillet 2025 Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ont fait délivrer à Monsieur [N], [J], [Q] [H] un second commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 5 023 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ont fait assigner Monsieur [N], [J], [Q] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 7 octobre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat ;ordonner l’expulsion de Monsieur [N], [J], [Q] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [N], [J], [Q] [H] à payer à Madame [L] [F] et Madame [E] [F] à compter du 1er octobre 2025, des indemnités d’occupation d’un montant de 722 euros par mois ;  condamner Monsieur [N], [J], [Q] [H] au paiement de la somme de 6 460 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [N], [J], [Q] [H] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

A l’audience, Madame [L] [F] et Madame [E] [F], représentées par leur avocat ont maintenu toutes leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9 864 euros actualisée au 4 juin 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [N], [J], [Q] [H] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [L] [F] et Madame [E] [F] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

Il ressort de la lecture du décompte produit en pièce n°6 que les causes du commandement signifié le 10 janvier 2024 ont été éteintes dans le délai deux mois.

Le 2 juillet 2025 Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ont fait délivrer à Monsieur [N], [J], [Q] [H] un second commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 5 023 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [N], [J], [Q] [H] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [N], [J], [Q] [H] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [N], [J], [Q] [H].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ou à leur mandataire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ne comporte pas ni l’historique ni le détail des sommes réclamées, se contentant d’une somme demandée au titre du loyer, d’une autre somme demandée au titre des « provisions et charges » et d’une troisième somme demandée au titre obscur de « soumis à honoraires ».

Aucune actualisation du « compte locataire » produit en pièce 6 n’est produit, ledit compte étant de surplus non détaillé.

Dans ces conditions, la juridiction n’est pas en mesure de contrôler à quel titre les sommes réclamées le sont, ni si la dette est fondée.

Dès lors, la demande de Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N], [J], [Q] [H] succombant dans une large mesure à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [N], [J], [Q] [H] à verser à Madame [L] [F] et Madame [E] [F] la somme de 600 euros à titre de provision, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [L] [F] et Madame [E] [F] recevables en leurs demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 août 2019 entre Madame [L] [F] et Madame [E] [F] et Monsieur [N], [J], [Q] [H], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies depuis le 3 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N], [J], [Q] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ou à leur mandataire ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [L] [F] et Madame [E] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N], [J], [Q] [H] à payer à Madame [L] [F] et Madame [E] [F], à titre de provision, une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [L] [F] et Madame [E] [F] ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N], [J], [Q] [H] à payer à Madame [L] [F] et Madame [E] [F] la somme de 600 euros à titre de provision, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N], [J], [Q] [H] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection