Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01210 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E6R2

[S] [Y]

C/

[P] [U]
[W] [K]

JUGEMENT DU 16 Octobre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

Madame [S] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Emeline SELLIER de la SELAS AGN AVOCATS REIMS CHALONS, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [P] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Bérénice VIARD, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2026-000982 du 28/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [W] [K]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Bérénice VIARD, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2026-000652 du 01/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 01 Septembre 2026
Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2021, Madame [S] [Y] a donné à bail à Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, Madame [S] [Y] a fait signifier à Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 7000 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au mois de mars 2026.

Par notification électronique du 2 avril 2025, Madame [S] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par actes de commissaire de justice du 3 mars 2026 signifiés à personne et à domicile, Madame [S] [Y] a fait assigner Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner les locataires au paiement des loyers restés impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle sollicite désormais :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;dans tous les cas :
ordonner l’expulsion de Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner in solidum Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] au paiement des sommes suivantes:une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,1367,58 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due entre le 11 juin 2026 et le 31 août 2026 ;dire que les sommes dues au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation seront majorées de 10 %;2800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payerconstater que la commission de surendettement a effacé la dette locative antérieure,suspendre les effets de la clause résolutoire pour un délai de deux ans à compter du 11 juin 2026,et rappeler l’exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été dénoncée le 4 mars 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 1er septembre 2026.

A l’audience du 1er septembre 2026, Madame [S] [Y], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] ont vu leur dette effacée à la suite du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé par la commission de surendettement. Elle a indiqué que cette décision de la commission ne prive pas le juge de sa possibilité de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion, le juge devant uniquement suspendre les effets de la clause résolutoire si le loyer courant a été repris. Or Madame [S] [Y] soutient que le paiement du loyer courant n’a pas été repris. Pour fonder sa demande subsidiaire de prononcer la résiliation du contrat de bail, la demanderesse indique que l’effacement des dettes par la commission ne vaut pas paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’avait pas payé son loyer.

Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] ont comparu représentés par leur conseil, et sollicitent du juge qu’il :
– constate la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;
– déboute Madame [S] [Y] de sa demande de paiement de l’arriéré de loyers ;
– suspende les effets de la clause résolutoire ;
– déboute Madame [S] [Y] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;
– déboute Madame [Y] de ses demandes en expulsion et de fixer une indemnité d’occupation ;
– écarte l’application d’une clause pénale,
subsidiairement :
– accorde un délai de six mois à Madame [K] et Monsieur [U] pour quitter les lieux ;
– réduise à de plus justes proportions l’indemnité d’occupation ;
en tout état de cause, déboute Madame [S] [Y] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Ils soutiennent que le juge apprécie souverainement si le défaut de paiement justifie la résiliation du bail. Ils font valoir leur situation familiale et financière en soutenant être de bonne foi pour obtenir le débouté de la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 4 mars 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 1er septembre 2026.

Par ailleurs, Madame [S] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de la lecture du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit d’un locataire ne prive pas le juge de sa possibilité de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Madame [S] [Y] justifie avoir signifié à la locataire le 31 mars 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 2 juin 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VIII précise que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, dès lors qu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est prononcé et que le locataire a repris le paiement du loyer courant, le juge doit suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une période de deux ans.

En l’espèce, Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Madame [S] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans.

Il ressort du décompte produit que depuis l’effacement de la dette par la commission le 11 juin 2026, Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] se sont acquittés d’une somme de 980,10 euros en juin 2026 suite à un avis à tiers détenteur, une somme de 600 euros le 1er juillet 2026, une somme de 139,42 euros le 3 août 2026 et déclarent avoir versé une somme de 800 euros courant août 2026. Toutefois, sur ce dernier point, bien qu’invités à produire le justificatif dans le cadre du délibéré, force est de constater qu’aucune preuve de ce virement n’a été versée à la procédure. La preuve du paiement incombant au débiteur, il convient de constater que Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] succombent à la charge de la preuve de la reprise du paiement du loyer courant.

La suspension des effets de la clause résolutoire après prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire étant subordonné à la reprise du paiement du loyer courant, Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] seront déboutés de leur demande d’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 2 juin 2026 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais d’expulsion

Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] sollicitent l’octroi d’un délai de grâce de six mois avant leur expulsion.

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour soutenir leur demande de délais, les locataires font valoir qu’ils sont parents de deux enfants mineurs et font état d’un contexte de crise immobilière. Il ressort de la procédure que Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] présentent une situation financière précaire en ce que leurs dettes ont été effacées par la commission de surendettement. Ils démontrent avoir subi des problèmes de santé qui ont conduit aux versements d’indemnités journalières au profit de Madame [W] [K] jusqu’au 30 novembre 2025. Madame [W] [K] démontre avoir sollicité le versement d’une pension d’invalidité laquelle a été refusée. Monsieur [P] [U] démontre quant à lui être fonctionnaire et percevoir un salaire moyen mensuel d’environ 2000 euros. Par ailleurs, le couple justifie avoir demandé un logement social le 7 avril 2026. Ainsi, il ressort des pièces produites que le couple rencontre d’importantes difficultés financières et qu’ils sont de bonne foi dès lors qu’ils ont entamé des démarches pour trouver un logement adapté à leurs capacités financières.

Compte tenu de ce qui précède, il conviendra de leur accorder un délai de grâce de quatre mois pour quitter les lieux loués.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Bien que la situation financière des locataires soit précaire, elle ne justifie pas pour autant qu’ils soient exonérés du paiement d’une indemnité d’occupation. En effet, l’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et indemnitaire et constitue la contrepartie à l’occupation du logement en dépit de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à compter du jour où les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] étant occupants sans droit ni titre du logement loué depuis le 2 juin 2025, ils sont donc redevables d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Toutefois, il ressort également des pièces du dossier que le 11 juin 2026 la commission de surendettement a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [W] [K] et de Monsieur [P] [U]. Dans ces conditions et en vertu des dispositions de l’article L.741-2 du Code de la consommation, la partie de la dette antérieure au 11 juin 2026 est effacée. Il ressort ainsi du décompte actualisé au 3 août 2026 que la somme de 12.425,82 euros est donc effacée.

En revanche, Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] demeurent solidairement redevables d’une somme de 1367,58 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 12 juin 2026 au 31 août 2026. Si les locataires soutiennent avoir versé une somme de 800 euros en août 2026, ils n’en justifient nullement, par conséquent, il n’y a pas lieu de déduire cette somme du décompte produit par la bailleresse.

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, Madame [S] [Y] sollicite une majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation. Cependant, il résulte de ce qui précède que les locataires étant dans une situation financière précaire, la majoration de l’indemnité d’occupation à 10 % apparaît comme manifestement excessive de sorte qu’il convient d’écarter cette clause pénale et de ne conserver comme montant de l’indemnité d’occupation, que le montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi.

Madame [S] [Y] sera donc déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U], doivent supporter in solidum les dépens.

En revanche, il n’apparaît pas conforme à l’équité de condamner Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de Madame [S] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2021 entre Madame [S] [Y] d’une part, et Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

CONSTATE que la commission de surendettement des particuliers de la Marne a prononcé le rétablissement personnel de Madame [W] [K] et de Monsieur [P] [U] lors de sa séance du 11 juin 2026 ;

CONSTATE que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a entraîné l’effacement de la créance de Madame [S] [Y] pour la période antérieure au 11 juin 2026, correspondant à une somme de 12.425,82 euros ;

CONSTATE que Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant ;

ÉCARTE en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une période de deux ans ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] de leur demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

ACCORDE à Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution qui vient s’ajouter aux délais de deux mois prévus par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de six mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] à compter de la résiliation du bail, soit le 2 juin 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] à payer à Madame [S] [Y] l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 2 juin 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [W] [K] à payer à Madame [S] [Y] une somme de 1367,58 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période entre le 12 juin 2026 et le 31 août 2026 ;

DÉBOUTE Madame [S] [Y] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] et Monsieur [P] [U] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE Madame [S] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 16 octobre 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION