Obligation du bailleur de mise en conformité de l’assainissement : délai de trois mois et astreinte adaptée

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable, sans que l’urgence soit exigée. Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer les lieux, de les entretenir conformément à leur destination et d’assurer les réparations non locatives, sous réserve des stipulations contractuelles valables.

L’article R. 145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les dépenses de mise en conformité relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, sans limiter l’obligation du bailleur à cette seule catégorie. En l’espèce, la non-conformité globale de l’installation, son sous-dimensionnement, son usure et l’absence de dispositif de traitement excédaient l’entretien locatif. Les vidanges régulières du preneur et l’absence de preuve d’un accroissement d’activité ou d’un usage inadapté excluaient une contestation sérieuse.

La cour confirme donc l’injonction de réaliser les travaux, mais porte le délai à trois mois pour permettre les autorisations et vérifications techniques nécessaires. Elle maintient l’astreinte de 500 euros par jour pendant six mois. Les dépens et frais irrépétibles sont mis à la charge du bailleur sur le fondement des articles 699 et 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Dans un local de restauration, l’installation d’assainissement non collectif s’est révélée sous-dimensionnée, dégradée et à l’origine de rejets et d’écoulements. Saisi en référé, le juge a ordonné les travaux sous astreinte. La cour confirme cette obligation malgré les arguments du bailleur relatifs à l’entretien, à l’activité et aux autorisations, mais accorde un délai de trois mois avant l’astreinte.

Une société civile immobilière a donné à bail commercial un local destiné à une activité de restauration. Le fonds de commerce a ensuite été cédé à une société locataire, qui a sollicité le renouvellement du bail.

Après des difficultés d’évacuation et des débordements, un contrôle a conclu à la non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif : bac à graisses et fosse sous-dimensionnés, dispositifs dégradés, absence de traitement et rejets irréguliers. Une étude de réhabilitation et des devis ont été établis, puis un commissaire de justice a constaté des écoulements dans les locaux.

La locataire a saisi le juge des référés afin d’obtenir la réalisation des travaux. L’ordonnance a condamné le bailleur sous astreinte. En appel, celui-ci invoquait l’entretien insuffisant, l’inadaptation de l’installation à l’activité et l’absence d’autorisations. La cour confirme l’obligation de travaux, mais porte le délai d’exécution à trois mois avant le déclenchement de l’astreinte.

• Établir une installation non conforme affectant plusieurs ouvrages.
• Identifier des désordres excédant les réparations locatives.
• Vérifier l’absence de contestation sérieuse de l’obligation du bailleur.
• Apprécier les stipulations du bail et la destination contractuelle des lieux.
• Écarter les manquements du locataire insuffisamment démontrés.
• Tenir compte des autorisations et contraintes techniques pour fixer le délai.
• Justifier l’astreinte par la persistance des risques et l’absence de diligences.

• Rapport SAUR du 23 mai 2024 sur la non-conformité globale.
• Étude Solétudes 29 et devis de réhabilitation.
• Constat du commissaire de justice du 6 novembre 2024.
• Six factures de vidange et de curage produites par la locataire.
• Courrier de la communauté de communes rappelant la charge du propriétaire.

Le bailleur doit réaliser la mise en conformité de l’installation dans les trois mois suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour pendant six mois. La locataire obtient le maintien de l’injonction et une indemnité complémentaire, tandis que le bailleur supporte les dépens.

• Réalisation des travaux de réhabilitation de l’assainissement
• Obtention des autorisations administratives et vérifications techniques
• Déclenchement de l’astreinte après trois mois
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Vérifier précisément les stipulations du bail commercial
• Faire établir un diagnostic technique complet de l’installation
• Obtenir les autorisations administratives nécessaires
• Réaliser le sondage complémentaire avant le chantier
• Conserver les justificatifs de travaux et diligences

À éviter

• Réduire le désordre à une simple obstruction du bac
• Imputer les travaux au locataire sans preuve suffisante
• Négliger les risques sanitaires et environnementaux constatés
• Fixer un délai incompatible avec les autorisations requises
• Laisser courir l’astreinte sans engager les travaux

La recevabilité des conclusions d’une personne morale

La mention du siège social est exigée par les articles 960 et 961 du Code de procédure civile. Une indication erronée ou fictive peut entraîner l’irrecevabilité sans preuve d’un grief, mais la régularisation demeure possible jusqu’à la clôture. La correction de l’adresse avant la clôture a donc écarté l’irrecevabilité.

L’obligation de mise en conformité de l’installation louée

Au regard de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, l’obligation doit être non sérieusement contestable. Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur les réparations nécessaires autres que locatives. La non-conformité globale, l’usure, le sous-dimensionnement et l’absence de traitement excédaient l’entretien locatif. Les éléments produits ne démontraient ni défaut d’entretien, ni usage inadapté, ni accroissement d’activité imputable au preneur.

Le délai d’exécution et l’astreinte provisoire

Les articles L. 131-1 et R. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’assortir l’obligation d’une astreinte et d’en fixer la date d’effet. Le délai d’un mois a été remplacé par trois mois pour tenir compte des autorisations, du sondage complémentaire et de l’organisation du chantier. L’astreinte de 500 euros par jour court ensuite pendant six mois.

Article 960 du Code de procédure civile, Article 961 du Code de procédure civile, Article 606 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article R. 145-35 du Code de commerce, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile