Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exclusion des frais non nécessaires et condamnation in solidum

En cas de non-comparution du défendeur, l’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier que la demande est régulière, recevable et bien fondée. La décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 et peut être rendue selon la procédure accélérée au fond conformément à l’article 481-1.

Les articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fondent le recouvrement des charges, provisions et appels de fonds. Après une mise en demeure précise restée infructueuse pendant trente jours, le syndicat doit établir l’approbation des comptes, budgets ou travaux ainsi que la défaillance du copropriétaire. Les pièces produites ont permis de retenir une créance de 1 202,01 euros, après exclusion de 200 euros de frais de dossier dont la nécessité n’était pas démontrée.

Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La capitalisation n’est pas ordonnée faute d’intérêts échus dus depuis au moins une année entière, au sens de l’article 1343-2 du Code civil. La solidarité a été écartée en l’absence de fondement légal ou conventionnel, mais une condamnation in solidum a été prononcée. Les dommages-intérêts ont été refusés faute de préjudice distinct et de mauvaise foi, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

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Des copropriétaires n’ayant pas réglé leurs charges ont été assignés par le syndicat, qui produisait les décomptes, procès-verbaux, appels de fonds et mise en demeure. La juridiction a retenu une dette de 1 202,01 euros après déduction de frais de dossier insuffisamment justifiés. Elle a rejeté les dommages-intérêts et condamné les copropriétaires in solidum aux dépens et à 800 euros de frais irrépétibles.

Des copropriétaires, propriétaires d’un lot, n’ont pas réglé des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure par lettre recommandée de payer les sommes dues, puis les a assignés selon la procédure accélérée au fond.

Les défendeurs, assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat. Le syndicat sollicitait le paiement des charges, des intérêts, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat a produit notamment un décompte, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et autorisant des travaux, les appels de fonds, une sommation et la mise en demeure. La juridiction a retenu une créance de 1 202,01 euros, après déduction de 200 euros de frais de dossier insuffisamment justifiés. Elle a rejeté la demande de dommages-intérêts et condamné les copropriétaires in solidum au paiement de la dette, des dépens et d’une indemnité de 800 euros.

• Mise en demeure précise des provisions et sommes réclamées
• Expiration d’un délai de trente jours sans paiement
• Approbation des comptes, budgets ou travaux par les assemblées générales
• Défaillance établie du copropriétaire
• Créance justifiée par un décompte et les appels de fonds
• Nécessité démontrée des frais imputés au copropriétaire
• Préjudice distinct et mauvaise foi pour obtenir des dommages-intérêts

• Décompte des sommes dues au 30 mars 2026
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes
• Procès-verbaux autorisant les travaux et leur budget
• Appels de fonds adressés aux copropriétaires
• Lettre de mise en demeure du 3 février 2026
• Sommation de payer du 21 février 2025

Le syndicat obtient le paiement de 1 202,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi que les dépens et 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les copropriétaires sont tenus in solidum, mais les frais de dossier non nécessaires et les dommages-intérêts sont exclus.

• Recouvrer la créance principale de 1 202,01 euros
• Appliquer les intérêts au taux légal dès le 3 février 2026
• Écarter les frais de dossier non justifiés
• Supporter les dépens et l’indemnité de 800 euros
• Ne pas invoquer une solidarité dépourvue de fondement

À faire

• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Justifier les appels de fonds réclamés
• Adresser une mise en demeure précise
• Vérifier l’écoulement du délai de trente jours

À éviter

• Réclamer des frais de dossier non nécessaires
• Inclure des sommes sans comptes approuvés
• Omettre la preuve de la mise en demeure
• Demander la solidarité sans fondement juridique
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct

La procédure accélérée au fond en cas de non-comparution

La non-comparution ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. La décision est réputée contradictoire selon l’article 474. L’article 481-1 autorise la procédure accélérée au fond lorsque la loi ou le règlement le prévoit.

Les conditions du recouvrement des charges de copropriété

Les articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettent le recouvrement après mise en demeure restée infructueuse trente jours. Le syndicat doit justifier l’approbation des comptes, budgets ou travaux, la défaillance du copropriétaire et le montant des sommes exigibles. Les frais insuffisamment nécessaires sont exclus.

La réparation distincte du retard de paiement

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi du débiteur. La juridiction a refusé cette indemnisation, ces deux conditions n’étant pas démontrées. La solidarité a également été écartée sans fondement légal ou conventionnel.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile