Transfert du bail après décès du locataire : exclusion du neveu et expulsion sans délai de deux mois pour mauvaise foi

En application de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le transfert du bail après le décès du locataire est réservé au conjoint survivant, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge, sous réserve des conditions légales de vie commune. Le neveu ne figurant pas parmi les bénéficiaires limitativement énumérés, le bail est résilié de plein droit au décès et l’occupant devient sans droit ni titre.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Ce délai peut toutefois être écarté lorsque la mauvaise foi de l’occupant est caractérisée. La persistance dans les lieux malgré les démarches amiables, la mise en demeure et la sommation de déguerpir a justifié cette suppression.

L’indemnité d’occupation, fondée sur l’article 1240 du code civil, répare la privation de jouissance du bailleur. Son montant correspond à la valeur locative, soit ici le loyer, les charges, accessoires et l’indexation prévus au bail. La preuve de la créance résulte notamment du bail, de l’acte de décès et du décompte, conformément à l’article 1353 du code civil.

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Le neveu de la locataire décédée ne justifie d’aucune qualité permettant le transfert du bail. Celui-ci étant résilié de plein droit au décès, il occupe les lieux sans droit ni titre. Son maintien malgré la mise en demeure et la sommation caractérise sa mauvaise foi. L’expulsion est ordonnée sans délai de deux mois, avec une indemnité d’occupation égale au loyer, charges et indexation compris.

Une bailleresse avait donné à bail un logement à une locataire décédée le 23 août 2025. Le neveu de la locataire s’était installé dans les lieux après le décès et s’y était maintenu malgré une mise en demeure puis une sommation de déguerpir.

La bailleresse l’a assigné afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, son expulsion, la suppression du délai de deux mois et le paiement d’une indemnité d’occupation. Régulièrement cité, l’occupant n’a comparu ni ne s’est fait représenter.

Le juge a retenu que le neveu ne remplissait aucune des qualités permettant le transfert du bail. Le contrat étant résilié de plein droit au décès, l’occupant était sans droit ni titre. Sa mauvaise foi a été caractérisée par son maintien malgré les démarches entreprises. L’expulsion a été ordonnée sans délai de deux mois, avec fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer, charges et indexation compris.

• Vérifier le décès du titulaire du bail
• Identifier une qualité légalement admise au transfert du contrat
• Constater l’absence de droit au maintien dans les lieux
• Établir la persistance de l’occupation après information de l’occupant
• Caractériser la mauvaise foi par les démarches amiables restées infructueuses
• Évaluer l’indemnité selon la valeur locative et la privation du bien

• Contrat de bail signé le 28 février 2020
• Acte de décès du 23 août 2025
• Mise en demeure de quitter les lieux du 26 septembre 2025
• Sommation de déguerpir délivrée le 27 novembre 2025
• Décompte de créance établi le 16 mars 2026

La bailleresse obtient l’expulsion de l’occupant et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. L’occupant supporte les conséquences financières et procédurales de son maintien sans droit ni titre, sans bénéfice du délai de deux mois.

• Expulsion possible avec concours de la force publique
• Absence d’application du délai de deux mois
• Paiement de 4 455,58 euros d’indemnités échues
• Indemnité mensuelle poursuivie jusqu’à libération effective
• Intérêts légaux sur la somme principale
• Prise en charge des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire l’acte de décès du locataire
• Vérifier les bénéficiaires potentiels du transfert
• Documenter les mises en demeure et sommations
• Établir un décompte actualisé de l’occupation
• Demander l’expulsion et l’indemnité jusqu’à restitution des clés

À éviter

• Admettre un transfert hors des catégories légales
• Omettre de prouver la date du décès
• Négliger la preuve des démarches amiables
• Réclamer une indemnité sans justificatif chiffré
• Écarter le délai d’expulsion sans caractériser la mauvaise foi

Le transfert du bail après décès du locataire

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite le transfert du bail au conjoint survivant, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge remplissant les conditions de vie commune prévues. Le neveu ne relève d’aucune de ces catégories. En l’absence de bénéficiaire légal, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire.

La suppression du délai de deux mois d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, sauf notamment en cas de mauvaise foi. La persistance dans les lieux malgré l’information de l’absence de droit locatif, les démarches amiables, la mise en demeure et la sommation de déguerpir a caractérisé cette mauvaise foi.

L’indemnité d’occupation fondée sur la privation du bien

Fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité répare la privation de jouissance subie par le propriétaire. Elle est fixée selon la valeur locative réelle, correspondant ici au loyer conventionnel, aux charges, accessoires et à l’indexation. L’article 1353 du code civil impose au demandeur de prouver l’obligation, ce qui a été établi par le bail, l’acte de décès et le décompte.

Article 480 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 832 du Code civil, Article L. 242-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile