Dégradations locatives : responsabilité présumée du locataire et indemnisation partagée entre bailleur et assureur subrogé

En application de l’article 1231-1 du Code civil, l’inexécution d’une obligation contractuelle ouvre droit à réparation, sauf force majeure. Les articles 7c de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1730 du Code civil imposent au locataire un usage raisonnable du logement et sa restitution dans l’état d’entrée, sous réserve de la vétusté et de la force majeure. La réalité des dégradations demeure toutefois à établir par le bailleur.

La juridiction compare l’état des lieux d’entrée signé et le constat de sortie. Les dégradations constatées sur les sols, murs, portes, équipements et meubles sont retenues, tandis que les travaux non suffisamment imputables au locataire sont exclus. Le préjudice est fixé après déduction du dépôt de garantie et de l’indemnité déjà versée par l’assureur, afin d’éviter une double réparation.

La subrogation conventionnelle de l’assureur est admise sur le fondement de l’article 1346-1 du Code civil, la quittance subrogative établissant le paiement, la subrogation expresse et sa notification au locataire. L’absence de comparution du défendeur n’empêche pas l’examen du bien-fondé des demandes, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696, ainsi que la somme accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Après la restitution d’un appartement, un constat a relevé de nombreuses dégradations par comparaison avec l’état des lieux d’entrée. La bailleresse et son assureur subrogé réclamaient le remboursement des travaux. La juridiction a retenu les dommages suffisamment établis, écarté certains travaux insuffisamment imputables, puis déduit le dépôt de garantie et l’indemnité d’assurance. Le locataire a été condamné à indemniser séparément la bailleresse et l’assureur.

Une SCI a donné à bail un appartement à deux locataires pour un loyer mensuel assorti de charges. Un état des lieux d’entrée signé décrivait le logement comme étant en bon état. Après la restitution, un constat établi hors la présence du locataire a relevé de nombreuses dégradations : saleté, odeurs, parquet abîmé, peintures dégradées, portes et vitre détériorées, escalier griffé, toile arrachée et meubles endommagés.

La bailleresse a sollicité le remboursement des travaux de remise en état. Son assureur, ayant indemnisé une partie des dommages, a également demandé paiement en qualité de subrogé. Le locataire, régulièrement assigné selon un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

La juridiction a retenu les dégradations établies par la comparaison des états des lieux, écarté certains travaux insuffisamment imputables, déduit le dépôt de garantie et l’indemnité d’assurance, puis condamné le locataire à indemniser séparément la bailleresse et l’assureur.

• État des lieux d’entrée établi et signé par le locataire
• Dégradations matériellement constatées lors de la restitution
• Comparaison précise des états des lieux d’entrée et de sortie
• Absence de preuve d’une vétusté ou d’une force majeure
• Travaux directement imputables aux dégradations retenues
• Déduction du dépôt de garantie et des indemnités déjà versées
• Subrogation expresse concomitante au paiement de l’assureur

• État des lieux d’entrée signé par le locataire
• Procès-verbal de constat établi lors de la sortie
• Descriptions des dégradations affectant sols, murs, portes et équipements
• Factures de lessivage, décontamination et débarras
• Devis de remise en état partiellement retenus
• Quittance subrogative et preuve de sa notification

Le locataire supporte le coût des dégradations prouvées, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. La bailleresse et l’assureur sont indemnisés séparément, sans cumul au titre d’un même préjudice.

• Condamnation du locataire à 23 447,78 euros envers la bailleresse
• Condamnation à 7 000 euros envers l’assureur subrogé
• Déduction du dépôt de garantie et de l’indemnité déjà versée
• Exclusion des travaux non démontrés ou non imputables
• Support des dépens et paiement de 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir et faire signer l’état des lieux d’entrée
• Documenter chaque dégradation lors de la restitution
• Comparer précisément les états des lieux
• Relier chaque facture aux dommages constatés
• Formaliser et notifier la subrogation de l’assureur

À éviter

• Réclamer des travaux sans preuve de leur imputabilité
• Inclure des réparations relevant de la vétusté
• Indemniser deux fois le même préjudice
• Retenir des postes non décrits dans le constat
• Négliger la notification de la quittance subrogative

La responsabilité locative des dégradations du logement

Le locataire doit user raisonnablement de la chose louée et la restituer dans l’état d’entrée, conformément à l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1728 et 1730 du Code civil. Il est présumé responsable des dégradations survenues pendant la jouissance, sauf vétusté ou force majeure. Le bailleur doit néanmoins prouver la réalité des dégradations. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le constat de sortie a permis de retenir les détériorations matérielles établies.

La détermination du préjudice indemnisable

Les travaux ne sont indemnisables que s’ils correspondent aux dégradations imputables au locataire. La juridiction a exclu les postes relatifs à l’électricité, à plusieurs éléments de plomberie, au chauffage et au carrelage, faute de dégradations suffisamment établies ou de justification adéquate. Le préjudice retenu a été calculé après déduction du dépôt de garantie et de l’indemnité d’assurance, conformément au principe de réparation intégrale excluant une double indemnisation.

La subrogation conventionnelle de l’assureur

L’article 1346-1 du Code civil exige une subrogation expresse, concomitante au paiement ou prévue antérieurement, cette concomitance pouvant être prouvée par tous moyens. La quittance subrogative établissait le paiement par l’assureur et l’acceptation de la subrogation par la bailleresse. Sa notification au locataire a permis sa condamnation au remboursement de la somme avancée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 7c de la loi du 6 juillet 1989, Articles 1728, 1730 et 1731 du Code civil, Article 1346-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile