Dégradations locatives et subrogation de l’assureur : absence de preuve des réparations et condamnation réduite

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail. L’état des lieux de sortie contradictoire permet d’établir les désordres, mais ne suffit pas à démontrer le coût des réparations. La juridiction a donc écarté le montant correspondant aux réparations, faute de devis ou de factures.

L’article L.121-12 du code des assurances subroge l’assureur ayant payé l’indemnité dans les droits de l’assuré, dans la limite de cette indemnité. La quittance subrogative établissait le principe de la créance, mais les sommes réclamées restaient soumises à justification. L’article 1103 du code civil impose le respect du contrat, sans dispenser le créancier de prouver le montant de son préjudice.

En application des articles 472 et 474 du code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas l’examen au fond : la demande n’est accueillie que si elle est régulière, recevable et fondée. La demande indemnitaire supplémentaire a été rejetée, aucun préjudice distinct des intérêts légaux n’étant démontré. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

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Subrogé dans les droits du bailleur après l’indemnisation de loyers impayés et de dégradations, l’assureur a obtenu la condamnation du locataire au paiement du solde dû. La créance de loyers et charges a été retenue, mais les réparations ont été écartées faute de justificatifs. Les demandes de dommages-intérêts et de remboursement de la sommation ont également été rejetées.

Un bailleur a donné en location un appartement à un locataire pour un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Il a souscrit, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, une assurance couvrant les loyers impayés et les dégradations locatives auprès de Mila Services.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi lors de la restitution des clés. Après indemnisation du bailleur et délivrance d’une quittance subrogative, l’assureur a poursuivi le locataire en paiement de loyers, charges et réparations locatives.

Le locataire, assigné selon un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. La juridiction a retenu la créance de loyers et charges, mais a exclu le coût des réparations faute de devis ou de factures. Elle a également rejeté la demande de dommages-intérêts et le coût de la sommation non justifié, puis a condamné le locataire au paiement du solde, des dépens et de frais irrépétibles.

• Établir un état des lieux de sortie contradictoire
• Démontrer la réalité des dégradations imputables au locataire
• Produire les devis ou factures justifiant le coût des réparations
• Justifier le paiement de l’indemnité d’assurance
• Établir la subrogation dans les droits du bailleur
• Vérifier chaque poste composant la créance réclamée

• État des lieux de sortie établi contradictoirement
• Quittance subrogative du 17 juin 2025
• Contrat d’assurance loyers impayés et dégradations locatives
• Absence de devis ou de factures de réparations
• Absence de copie de la sommation de payer

L’assureur subrogé obtient le paiement des loyers et charges justifiés, mais supporte l’exclusion du coût des réparations non documenté. Le locataire reste condamné au solde retenu, aux frais irrépétibles et aux dépens, avec exécution provisoire.

• Exclusion des réparations locatives non chiffrées par pièces
• Condamnation du locataire au paiement du solde retenu
• Rejet de la demande indemnitaire distincte
• Condamnation aux dépens et à 300 euros de frais irrépétibles
• Application des intérêts au taux légal à compter du jugement
• Exécution provisoire de droit

À faire

• Établir un état des lieux contradictoire de sortie
• Photographier et décrire précisément chaque dégradation
• Obtenir les devis ou factures des réparations
• Conserver la quittance subrogative et la preuve du paiement
• Joindre toute sommation de payer produite

À éviter

• Réclamer des réparations sans justificatif de coût
• Confondre constat des désordres et preuve du préjudice
• Présumer l’admission de la demande en cas de non-comparution
• Inclure des frais non établis par une pièce
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct démontré

La preuve du coût des réparations locatives

L’état des lieux de sortie contradictoire établit les dégradations, mais ne justifie pas leur coût. En l’absence de devis ou de factures, le montant de 1 843,33 euros a été déduit de la créance réclamée.

La subrogation de l’assureur payeur

Selon l’article L.121-12 du code des assurances, l’assureur ayant payé l’indemnité est subrogé dans les droits de l’assuré, dans la limite de cette indemnité. La quittance subrogative permettait d’invoquer la créance, sous réserve de justifier chaque poste.

L’examen au fond en cas de non-comparution

En application des articles 472 et 474 du code de procédure civile, l’absence du défendeur conduit à une décision réputée contradictoire, sans admission automatique des prétentions. Le juge doit vérifier leur régularité, leur recevabilité et leur bien-fondé.

Article 455 du code de procédure civile, Article 659 du code de procédure civile, Article 474 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1103 du Code civil, Article L.121-12 du code des assurances, Article 514 du code de procédure civile