Charges locatives récupérables : restitution faute de justificatifs permettant de vérifier la régularisation 2022

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur une régularisation annuelle des charges, avec communication du décompte par nature, du mode de répartition et mise à disposition des pièces justificatives pendant six mois. La production d’un décompte individuel et de documents généraux ne suffit pas lorsque les éléments fournis ne permettent pas de relier les sommes facturées à la consommation du locataire ou aux charges de l’immeuble. Le bailleur doit justifier devant le juge le montant des charges contestées, notamment au moyen des factures, contrats, quantités consommées et prix unitaires pertinents. Faute de permettre la vérification de l’exactitude des charges 2022, la juridiction ordonne la restitution de la somme versée. La demande indemnitaire du locataire est rejetée, le temps consacré au litige étant examiné au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la demande reconventionnelle pour procédure abusive est également rejetée, l’exercice d’une action ne constituant une faute qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. La bailleresse, partie perdante, est condamnée aux dépens et au paiement de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire découle de l’article 514 du même code.

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Le locataire contestait la régularisation des charges de 2022, faute de justificatifs suffisants concernant les dépenses, leur répartition et leur rattachement au logement. La juridiction a relevé des incohérences entre les lots et les décomptes de copropriété, ainsi que l’absence de factures reliant les consommations aux sommes imputées. Elle a ordonné la restitution des charges versées et rejeté les demandes indemnitaires réciproques.

Un bailleur social a donné à bail un appartement et un parking à un locataire, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Le locataire a contesté la régularisation des charges de l’année 2022, reprochant au bailleur de ne pas justifier les dépenses, leur répartition et leur rattachement à son logement. Il a notamment invoqué des anomalies concernant le chauffage, l’eau et l’ascenseur.

Le locataire a produit son bail, les avis de régularisation, des courriels, une demande de communication de justificatifs et un compte rendu ancien faisant état de difficultés de répartition. Le bailleur a versé un décompte individuel, le relevé global des charges de l’immeuble et les charges de copropriété.

La juridiction a relevé l’absence de concordance entre le numéro de lot individuel et le décompte de copropriété, ainsi que l’absence de factures permettant de relier les consommations aux charges imputées. Elle a ordonné la restitution des charges versées, rejeté les demandes indemnitaires réciproques, condamné le bailleur aux dépens et accordé une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens.

• Communiquer un décompte annuel par nature de charges
• Justifier le mode de répartition entre les locataires
• Tenir les pièces justificatives à disposition pendant six mois
• Relier les consommations facturées au logement ou aux parties communes
• Produire des documents concordants avec le numéro de lot concerné
• Permettre au juge de vérifier l’exactitude du montant réclamé

• Contrat de bail et avis de régularisation des charges 2022
• Échanges de courriels relatifs à la réévaluation des charges
• Courrier sollicitant les justificatifs de chauffage, électricité et chaufferie
• Compte rendu de vérification signalant des erreurs de répartition
• Décompte individuel et relevé global des charges de l’immeuble
• Décompte de copropriété sans concordance avec le numéro de lot

Le bailleur doit restituer les charges 2022 faute de justificatifs permettant d’en vérifier le montant et le rattachement. Le locataire obtient également une indemnité procédurale, tandis que les demandes indemnitaires réciproques sont rejetées.n

• Restitution de 953,02 euros au locataire
• Condamnation du bailleur aux entiers dépens
• Paiement de 200 euros au titre de l’article 700
• Rejet des dommages et intérêts demandés par le locataire
• Rejet de la demande pour procédure abusive du bailleur
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Communiquer le décompte annuel par nature de charges
• Préciser le mode de répartition appliqué
• Tenir les factures et contrats à disposition six mois
• Vérifier la concordance des numéros de lots
• Relier chaque consommation au logement ou aux parties communes

À éviter

• Se limiter à produire un décompte individuel
• Omettre les factures correspondant aux charges contestées
• Utiliser des références de lots incohérentes
• Facturer des consommations sans rattachement vérifiable
• Qualifier d’abusive une action simplement parce qu’elle est engagée

La justification des charges récupérables

nL’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur une régularisation annuelle, un décompte par nature, le mode de répartition et la mise à disposition des pièces justificatives pendant six mois. Un décompte individuel ne suffit pas si les documents ne permettent pas de vérifier le rattachement et le montant des charges contestées.n

La preuve du montant des charges locatives

nLe bailleur doit produire les éléments permettant de relier les charges au logement ou aux parties communes concernées. Les documents versés ne concordaient pas entre eux : le numéro de lot individuel n’apparaissait pas dans le décompte de copropriété et aucune facture ne permettait de vérifier les consommations imputées.n

La procédure abusive et les frais irrépétibles

nSelon l’article 1240 du Code civil, une action en justice ne devient fautive qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. La demande du bailleur a été rejetée. La partie perdante a été condamnée aux dépens et à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile