Logement décent et résolution du bail : absence de manquement grave face aux obstacles d’accès aux travaux

Les articles 1224 et suivants du Code civil subordonnent la résolution pour inexécution à une défaillance suffisamment grave et, sauf dispense expresse et non équivoque, à une mise en demeure restée infructueuse.

Les articles 3-3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer et d’entretenir un logement décent. Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail, mais les documents qu’il contient ont une valeur informative. La seule absence de diagnostics ne suffit donc pas à établir une inexécution suffisamment grave ni l’indécence du logement.

La juridiction relève que plusieurs désordres n’étaient pas suffisamment caractérisés, que certains étaient rapportés par les seuls locataires et que la chaudière apparaissait volontairement inutilisée. Elle retient surtout que les locataires n’avaient pas permis l’accès au logement au technicien mandaté par le bailleur. La diligence de ce dernier et cette cause extérieure rendent insuffisamment caractérisé le manquement à l’obligation de délivrance. Les demandes de résolution, de réduction des loyers et d’indemnisation sont rejetées. Les locataires supportent les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les locataires invoquaient l’absence de dossier de diagnostic technique et plusieurs désordres affectant le logement, notamment une ventilation insuffisante, des anomalies électriques et un escalier dangereux. La juridiction a estimé que les manquements allégués n’étaient pas suffisamment établis, notamment au regard des démarches du bailleur et du refus d’accès au logement. Les demandes de résolution, réduction de loyer et indemnisation ont été rejetées.

Un bailleur a donné en location une habitation avec garage, chauffage et production d’eau chaude individuels à deux locataires solidaires.

Les locataires ont demandé la résolution du bail en invoquant l’absence de transmission du dossier de diagnostic technique. Subsidiairement, ils ont sollicité une réduction des loyers et l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, en soutenant que le logement ne répondait pas aux critères de décence.

Un rapport des services d’hygiène a relevé une ventilation insuffisante, des anomalies électriques, un escalier dangereux et des difficultés concernant le chauffage et l’évacuation de la douche. Le bailleur a produit des éléments établissant des démarches et travaux envisagés, ainsi qu’une intervention technique empêchée par le refus d’accès au logement.

La juridiction a estimé que plusieurs désordres n’étaient pas suffisamment caractérisés et que le manquement du bailleur était insuffisamment établi. Les demandes ont été rejetées, avec condamnation des locataires aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Défaillance suffisamment grave du bailleur
• Mise en demeure restée infructueuse
• Désordres concrètement caractérisés
• Risques manifestes pour la sécurité ou la santé
• Diligences suffisantes du bailleur pour remédier aux désordres
• Accès effectivement permis aux lieux loués

• Rapport d’enquête des services d’hygiène
• Courrier répondant à la mise en demeure du 26 novembre 2024
• Courrier recommandé du 16 juin 2015 sollicitant l’accès au logement
• Attestation de l’entreprise chargée des interventions techniques
• Constatations relatives à l’absence de moisissures et d’infiltrations

Les locataires ne peuvent obtenir la résolution du bail, la réduction des loyers ni l’indemnisation du préjudice de jouissance lorsque les désordres restent insuffisamment établis et que l’accès aux lieux empêche les travaux. Le bailleur bénéficie de la prise en compte de ses diligences, mais doit conserver la preuve de ses mises en demeure et interventions.

• Rejet des demandes de résolution et de réduction des loyers
• Rejet des demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance
• Condamnation des locataires aux dépens
• Paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Conservation des preuves des interventions et demandes d’accès

À faire

• Formaliser les désordres par des constats précis
• Adresser une mise en demeure circonstanciée
• Proposer des dates d’intervention au locataire
• Conserver les courriers recommandés et attestations techniques
• Documenter tout refus d’accès au logement

À éviter

• Se limiter à invoquer l’absence de diagnostics
• Alléguer des désordres sans preuve objective
• Empêcher l’accès aux techniciens mandatés
• Confondre valeur informative et force probante des diagnostics
• Négliger l’entretien des équipements privatifs

Les conditions de résolution du bail pour inexécution

La résolution suppose, selon les articles 1224 et suivants du Code civil, une défaillance suffisamment grave du débiteur. Sauf dispense expresse et non équivoque, elle est subordonnée à une mise en demeure restée infructueuse. La juridiction a refusé la résolution, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’étant pas suffisamment caractérisé.

Les critères de décence du logement loué

Les articles 3-3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent un logement décent, sûr, conforme à l’usage d’habitation et doté d’équipements en bon état. La seule absence de diagnostics ne suffit pas : des désordres affectant concrètement le logement doivent être caractérisés et laisser persister des risques manifestes malgré une demande de correction.

L’accès au logement pour l’exécution des travaux

La juridiction retient que le bailleur avait entrepris des démarches suffisantes pour corriger les désordres, mais que l’accès au logement avait été refusé au technicien mandaté. Cet obstacle extérieur fait échec à la caractérisation d’un manquement imputable au bailleur.

Article 1224 et suivants du Code civil, Articles 3-3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile