Charges locatives : rejet d’une demande faute de justificatifs précis et de preuve du calcul des régularisations

L’opposition à une ordonnance d’injonction de payer est recevable lorsqu’elle est formée dans le délai d’un mois suivant sa signification à personne, conformément à l’article 1416 du Code de procédure civile. Le juge statue au fond et ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée, selon l’article 472 du même code.

En application de l’article L. 121-12 du Code des assurances, l’assureur subrogé ne peut obtenir davantage que les droits et actions de l’assuré. La demande de paiement devait donc être établie par des pièces permettant de vérifier les loyers et charges réclamés.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne l’exigibilité des charges récupérables à leur justification et impose une régularisation annuelle, avec mise à disposition des pièces justificatives. La charge de la preuve résultait également de l’article 1353 du Code civil.

La juridiction a estimé que la quittance subrogative était insuffisamment détaillée, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’était pas justifiée et que la régularisation de charges reposait sur un document interne dépourvu de mode de calcul, de répartition et de factures. Le décompte établissait en revanche le paiement du loyer et de la provision contractuelle. La demande a donc été rejetée et l’assureur condamné aux dépens.

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L’opposition à l’injonction de payer a été déclarée recevable. Les pièces produites ne permettaient pas de vérifier la régularisation de charges, faute de justificatifs, de factures, de mode de répartition et de comparaison avec les exercices précédents. Le décompte établissait le paiement du loyer et de la provision prévue au bail. La demande de paiement a été rejetée.

Des bailleurs ont donné à bail un logement moyennant un loyer révisable et une provision mensuelle pour charges. Après plusieurs impayés allégués, un commandement de payer a été délivré au locataire, qui a ensuite restitué les clés.

L’un des bailleurs a subrogé AXA France IARD dans ses droits pour une somme correspondant aux loyers et charges prétendument impayés, après déduction du dépôt de garantie. L’assureur a obtenu une ordonnance d’injonction de payer, à laquelle le locataire a formé opposition dans le délai légal.

Le locataire soutenait avoir payé le loyer et la provision contractuelle, mais contestait une régularisation de charges importante, faute de justificatifs et d’explications sur son calcul. Il refusait également la nouvelle provision augmentée.

La juridiction a jugé que les pièces produites ne permettaient pas de vérifier les charges réclamées. Elle a relevé l’absence de justificatif de taxe, de factures, de mode de répartition et de comparaison avec les années précédentes. Le décompte établissait le paiement du loyer et de la provision prévue au bail. L’opposition a été déclarée recevable et la demande de paiement rejetée.

• Opposition formée dans le délai d’un mois suivant la signification à personne
• Créance établie par des pièces permettant de vérifier les sommes réclamées
• Charges récupérables justifiées conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989
• Décompte précisant le mode de calcul et la répartition des charges
• Factures et justificatifs disponibles pour les dépenses réclamées
• Preuve du défaut de paiement supportée par celui qui réclame l’exécution

• Acte de bail précisant le loyer et la provision contractuelle
• Quittance subrogative insuffisamment détaillée sur les postes indemnisés
• Décompte établi par l’agence immobilière
• Document interne relatif à la régularisation des charges de 2022
• Absence d’avis de taxe foncière et de factures des parties communes
• État des lieux de sortie du 26 juillet 2024

L’assureur subrogé ne récupère aucune somme, les charges n’étant pas suffisamment justifiées et le paiement du loyer étant établi. Le locataire bénéficie du rejet de la demande et l’assureur supporte les dépens.

• Rejet intégral de la demande de paiement
• Mise à néant de l’ordonnance d’injonction de payer
• Absence de dette retenue au titre des loyers
• Charges régularisées écartées faute de justificatifs suffisants
• Condamnation du demandeur aux entiers dépens

À faire

• Produire le bail et le décompte détaillé
• Joindre les factures des dépenses récupérables
• Préciser le mode de répartition entre locataires
• Justifier chaque taxe imputée au locataire
• Vérifier le délai d’opposition à l’injonction

À éviter

• Réclamer des charges sur un simple document interne
• Omettre les factures et pièces justificatives
• Modifier une provision sans expliquer son calcul
• Présenter une quittance globale non détaillée
• Confondre loyers payés et charges contestées

La recevabilité de l’opposition à injonction de payer

L’article 1416 du Code de procédure civile impose de former opposition dans le mois suivant la signification de l’ordonnance. La signification ayant été faite à personne, l’opposition formée dans ce délai est recevable.

La justification des charges locatives récupérables

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification. Le bailleur doit communiquer le décompte, préciser la répartition et tenir les pièces justificatives à disposition. Un document interne sans mode de calcul, factures ni répartition ne suffit pas.

La preuve de la créance de loyers et charges

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. La quittance subrogative insuffisamment détaillée, la taxe non justifiée et l’absence de pièces relatives à la régularisation ont empêché de vérifier la créance. Le décompte établissant le paiement du loyer et de la provision contractuelle, aucune somme n’a été retenue à ce titre.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 1416 du Code de procédure civile, Article L. 121-12 du Code des assurances, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Article 1353 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile