Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2026

(n° 342 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00985 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMSN5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2025 – Président du Ttribunal judicaire de [Localité 1] – RG n° 25/00745

APPELANTE

S.C. RC AULNAY 1 SCI

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

INTIMÉE

S.A.S. FRANCE MEUBLES DIFFUSION

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 26 février 2026 par le biais d’un procés-verbal selon l’article 659 du Code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Lucas DEGODEZ

ARRÊT :

– PAR DEFAUT

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lucas DEGODEZ, greffier placé en délégation à la Cour d’appel de Paris, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2021, la société RC Aulnay 1 a consenti à la société France Meubles Diffusion un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux soumis aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, portant sur un local commercial au sein du centre commercial O’Parinor situé à [Localité 4] (93), pour une durée de 36 mois à compter de la livraison, intervenue le 4 janvier 2022, avec faculté de résiliation anticipée, moyennant un loyer de base annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges et un loyer additionnel variable, et prévoyant une franchise de loyer les six premiers mois, pour y exercer une activité de vente de mobilier sous l’enseigne « [Localité 5] Meuble ».

Des loyers étant demeurés impayés, la société RC Aulnay 1 a fait délivrer à la société France Meubles Diffusion un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 mars 2023, pour un montant en principal de 54 946,40 euros.

La société France Meubles Diffusion a assigné la société RC Aulnay 1 en opposition à ce commandement de payer par acte délivré le 13 avril 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juillet 2023 et exploit de commissaire de justice du 14 août 2023, la société RC Aulnay 1 a fait notifier à la société France Meubles Diffusion un congé pour le 3 janvier 2024, suivi d’une sommation de quitter les lieux par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2024.

Par jugement du 19 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5 – section 2) a notamment :

Débouté la société France Meubles Diffusion de sa demande de nullité du commandement de payer ;

Dit que le commandement de payer délivré par exploit du 13 mars 2023 ne produira pas effets ; (le tribunal a considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par le bailleur)

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Débouté la société RC Aulnay 1 de ses demandes d’expulsion et de condamnation de la société France Meubles Diffusion au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une « clause pénale » ;

Condamné la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1 la somme de 54 623,69 euros hors taxes au titre des loyers arrêtés au 27 octobre 2023 ;

Débouté la société RC Aulnay 1 de sa demande de condamnation au paiement des intérêts conventionnels.

Par acte du 31 janvier 2025, la société RC Aulnay 1 a fait délivrer à la société France Meubles Diffusion une deuxième sommation de quitter les lieux.

Le 18 mars 2025, la société RC Aulnay 1 a interjeté appel du jugement du 19 décembre 2024.

Soutenant que la société France Meubles Diffusion se maintient dans les lieux sans droit ni titre malgré le congé délivré, la société RC Aulnay 1, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Juger valable et régulier le congé donné à la société France Meubles Diffusion le 4 juillet 2023, à effet du 3 janvier 2024 ;

En conséquence,

Juger que la société France Meubles Diffusion occupe sans droit ni titre le local depuis le 4 janvier 2024 ;

Ordonner l’expulsion de la société France Meubles Diffusion et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le local aux frais risques et périls de la société France Meuble Diffusion ;

Condamner la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1 la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société France Meubles Diffusion a demandé qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, se prévalant de contestations sérieuses tenant principalement à la nullité du congé, délivré de mauvaise foi et avant l’échéance prévue contractuellement, subsidiairement à la soumission du bail au statut des baux commerciaux.

Par ordonnance du 12 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Condamné la société RC Aulnay 1 aux dépens ;

Condamné la société RC Aulnay 1 à verser à la société France Meubles Diffusion la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration remise au greffe et notifiée le 30 décembre 2025, la société RC Aulnay 1 SCI a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 avril 2026, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1728 du code civil, L. 145-5 du code de commerce, elle demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance de référé du 12 décembre 2025 rendue par le président tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Condamné la société RC Aulnay 1 aux dépens ;

Condamné la société RC Aulnay 1 à verser à la société France Meubles Diffusion la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau :

Juger l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société RC Aulnay 1 SCI, recevables, régulières et bien fondées ;

A titre principal :

Juger valable et régulier le congé donné à la société France Meubles Diffusion le 4 juillet 2023 et ce, à l’expiration de la période de 24 mois, soit au 3 janvier 2024 ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société France Meubles Diffusion du local, et de tous occupants de son chef des locaux loués, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024, avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin ;

Condamner la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1 SCI la somme de 5 000 euros, par jour de retard, en application de l’article 2 du contrat de bail, et ce rétroactivement, à compter de son occupation sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024 ;

À titre subsidiaire :

Juger que le bail dérogatoire est arrivé à son terme par l’effet du congé délivré par le Bailleur le 4 janvier 2024 et de l’expiration de sa durée de 36 mois, soit au 4 janvier 2025 ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société France Meubles Diffusion du Local, et de tous occupants de son chef des locaux loués, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2025, avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin ;

Condamner la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1 SCI la somme de 5 000 euros, par jour de retard, en application de l’article 2 du contrat de bail, et ce rétroactivement, à compter de son occupation sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2025 ;

En tout état de cause :

Ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la société France Meubles Diffusion, des meubles et objet mobiliers garnissant le Local, dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ou au commissaire de Justice chargé de l’exécution de désigner, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution et ce, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution ;

Débouter la société France Meubles Diffusion de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1 SCI la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société France Meubles Diffusion aux entiers dépens, en ce compris l’ensemble des frais d’actes de commissaire de justice qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société France Meubles Diffusion n’a pas constitué avocat.

La société RC Aulnay 1 SCI lui a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel par actes de commissaire de justice du 26 février 2026 et du 21 avril 2026, dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions de l’appelante, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire, il doit être rappelé, l’intimée n’ayant pas constitué avocat,

d’une part, que selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

d’autre part, qu’en vertu des dispositions in fine de l’article 954 du code de procédure civile, l’intimée est réputée s’approprier les motifs de la décision entreprise.

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’un congé peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Au cas présent, les parties ont conclu le 29 juillet 2021 un bail de courte durée soumis à l’article L 145-5 du code de commerce, pour une durée maximale de 36 mois courant à compter de la date de livraison du local.

Il ressort des pièces produites (relevés de compte ; lettres du bailleur adressées au locataire, notamment celle donnant congé ; jugement du 19 février 2024 visé supra) que le bail a pris effet le 4 janvier 2022, date de livraison du local et non le 1er octobre 2021 comme retenu à tort par le premier juge, cette date du 1er octobre 2021 n’étant mentionnée au contrat qu’à titre prévisionnel.

Le bail prévoit à son article 1er que « A titre exceptionnel et dérogatoire, les Parties auront la faculté de délivrer congé préalablement au terme du présent bail, à compter de l’expiration d’une période de vingt-quatre (24) mois suivant la date d’effet des présentes, en le notifiant à l’autre Partie par lettre recommandée avec accusé de réception et respectant un préavis de deux (2) mois. »

Par application de cette clause, la société bailleresse a donné congé à sa locataire par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 juillet 2023, pour le 3 janvier 2024.

Relevant que la délivrance du congé était intervenue avant l’échéance fixée pour une éventuelle résiliation anticipée, à savoir 24 mois suivant la date d’effet du bail, soit le 1er octobre 2023, le premier juge a considéré que la validité du congé était litigieuse et que le trouble manifestement illicite résultant du maintien dans les lieux de la locataire n’était donc pas caractérisé.

Mais c’est à bon droit que l’appelante fait valoir que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, un congé donné pour une date prématurée a ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Il est donc ici indifférent que le congé ait été délivré (le 4 juillet 2023) sans attendre l’expiration de la période de 24 mois à compter de la prise d’effet du bail (4 janvier 2022), dès lors que le congé a été donné pour le 3 janvier 2024, soit 24 mois après la prise d’effet du bail.

La validité du congé délivré à la société France Meubles Diffusion n’est donc pas litigieuse et son maintien dans les lieux après le 3 janvier 2024, ainsi qu’il résulte des sommations de quitter les lieux qui lui ont été adressées, constitue pour la propriétaire un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant l’expulsion de la société France Meubles Diffusion et de tout occupant de son chef.

La société RC Aulnay 1 sollcite l’application de la clause pénale prévue au contrat qui prévoit : « Si le Preneur se maintient en possession des lieux loués au-delà du terme prévu ci-dessus, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre et sera tenu au paiement, au profit du Bailleur d’une somme de 5 000 euros à titre de clause pénale forfaitaire définitive et sans faculté de réduction, par jour de retard à faire cesser son occupation. »

En application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut entrer en voie de condamnation provisionnelle qu’à la condition que l’obligation de paiement ne soit pas sérieusement contestable, ce qui n’est pas le cas dans la circonstance où l’application d’une clause pénale induirait un avantage nettement disproportionné pour le créancier, comme en l’espèce, et partant est susceptible d’être réduite de manière substantielle par le juge du fond.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée en application de cette clause pénale, et l’indemnité d’occupation due par la société France Meubles Diffusion sera fixée au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail.

Partie perdante, la société France Meubles Diffusion sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société RC Aulnay 1, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS

INFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que par l’effet du congé qui lui a été délivré la société France Meubles Diffusion est occupante sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024 des locaux situés dans le centre commercial [Adresse 3] à [Localité 4] (93),

ORDONNE en conséquence l’expulsion de la société France Meubles Diffusion et de tous occupants de son chef de ces locaux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

CONDAMNE la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail, ce rétroactivement à compter du 4 janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’application de la clause pénale ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société France Meubles Diffusion aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société France Meubles Diffusion à payer à la société RC Aulnay 1 la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les deux instances.

LE GREFFIER

LA PRESIDENTE