TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00159 – N° Portalis DB26-W-B7K-IV7A

Minute n° :

JUGEMENT
DU
29 Octobre 2026

S.C.I. AMI

C/

[D], [N] [Y], [U], [B], [T] [Y]

Expédition délivrée le 29 Octobre 2026
Me Imad TANY
Me WEIMANN Amélie

Exécutoire délivrée le 29 Octobre 2026
Me Imad TANY

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 14 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. AMI
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la Me Imad TANY de la SELARL DORE-TANY-BENITAH, avocats au barreau d’AMIENS.

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D], [N] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me WEIMANN Amélie, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [U], [B], [T] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2022, LA SCI AMI a donné à bail à Madame [D] [Y] un logement situé au [Adresse 5] à AMIENS (80), pour un loyer mensuel de 600,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 13 avril 2022, Monsieur [U] [Y] s’est porté caution des engagements de Madame [D] [Y].

Le bail a pris fin le 19 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, LA SCI AMI a fait assigner Madame [D] [Y] et Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de sous le bénéfice de la capitalisation des intérêts :
condamner solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [U] [Y] au paiement des sommes suivantes avec compensation avec le dépôt de garantie de 600 euros :la somme de 10961,19 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024,la somme de 1019,12 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 970 euros au titre des dégradations locatives,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation.
Après 5 renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026

À l’audience du 14 septembre 2026, LA SCI AMI, représentée, maintient ses demandes.

Elle fait valoir que :
-les impayés ont débuté en 2022 et avaient donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire,
-Madame [D] [Y] a bénéficié d’un plan de surendettement (rééchelonnement de sa dette) qui n’a pas été respecté,
– Madame [D] [Y] se prévaut de paiements qui n’auraient pas été comptabilisés mais sont en réalité des paiements pour des échéances antérieures au décompte,
-de même, aucun versement de la CAF n’est à déduire dans la mesure où c’est toujours Madame [D] [Y] qui les a reçus,
-l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations du sol et Madame [D] [Y] ne peut se prévaloir de son absence lors de son établissement dans la mesure où elle y avait été convoquée,
-la mise en oeuvre de la clause pénale a bien été précédée d’une mise en demeure de payer par le commandement délivré par le commissaire de justice,
-il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [D] [Y] au regard de l’ancienneté de la dette et des délais qu’elle avait déjà obtenus avec la procédure de surendettement.

Madame [D] [Y], représentée, demande à la juridiction de :
-fixer la dette de loyers à 3557,39 euros après déduction du dépôt de garantie,
-lui accorder des délais de paiement par 35 mensualités de 100 euros et une dernière échéance soldant la dette,
-débouter LA SCI AMI de la demande au titre de la clause pénale ou la réduire à un euro,
-débouter LA SCI AMI de la demande au titre des dégradations locatives et, subsidiairement, la réduire,
-condamner LA SCI AMI aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
-écarter l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :
-LA SCI AMI omet de comptabiliser plusieurs versements pour un montant de 5450 euros ainsi que le versement de la CAF pour 1106 euros,
-la preuve des dégradations et de leur caractère anormal n’est pas rapportée,
-le parquet était déjà usé et dégradé à l’entrée comme le montrent ses photographies,
-un coefficient de vétusté doit être appliqué,
-elle ne saurait être redevable d’une quelconque somme au titre de la clause pénale en l’absence de mise en demeure ou, à défaut, elle devra être réduite,
-elle perçoit un revenu mensuel de 1906 euros bruts avec pour principale charge un loyer de 50,36 euros,
-elle vit seule avec un enfant,
-l’exécution provisoire entraînerait des conséquences excessives pour sa situation.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [U] [Y] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de la dette locative:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le décompte présenté par LA SCI AMI, établi par un commissaire de justice, a trait aux loyers et provisions sur charges pour la période de mai 2022 au 19 octobre 2024 (somme à échoir de 19248,39 euros) et tient compte de paiements comptabilisés sur 7 août 2023 au 9 novembre 2024 pour un montant de 8535 euros.

La dette locative telle que présentée par ce décompte s’élève à 10713,39 euros.

Madame [D] [Y] oppose que des paiements n’ont pas été comptabilisés :
-par la production de ses relevés bancaires des virements faits à « M. [X] » , nom de famille d’une partie des associés de la SCI AMI, apparaissant sous les écritures bancaires suivantes 650 euros le 8 décembre 2022, le 6 janvier 2023, le 3 février 2023, le 6 mars 2023, le 4 avril 2023, le 4 mai 2023, 500 euros le 12 juin 2023, 650 euros le 5 juillet 2023, 40 euros le 22 avril 2025, 120 euros le 6 mai 2025, 120 euros le 6 juin 2025, 120 euros le 1er octobre 2025, pour un total de 5450 euros,
-par la production d’une attestation de la CAISSE D’ALLOCATION FAMILIALES du 24 février 2026 qui indique que les sommes de 489 euros et 689 euros, soit 1106 euros, ont été versées à « AMI » en septembre 2024.

Les éléments produits par Madame [D] [Y] constituent des éléments sérieux accréditant des paiements non comptabilisés en ce qu’ils sont tous contemporains des échéances visées par le décompte de la bailleresse et, pour plusieurs d’entre eux, postérieurs au dernier versement reconnu au 9 novembre 2024. Par ailleurs, l’attestation de la CAISSE D’ALLOCATION FAMILIALES mentionne des versements faits à « AMI » qui ne peut être compris que comme la SCI AMI.

En réponse, la SCI AMI se limite à dire qu’il s’agit de paiement pour des dettes plus anciennes sans produire d’éléments bancaires pour démontrer l’affectation de ces paiements ou leur inexistence.

Il convient donc de déduire de la créance revendiquée de 10173,39 euros la somme de 6556 euros de sorte que Madame [D] [Y] sera redevable de la somme de 4157,39 euros. Le point de départ des intérêts légaux ne saurait débuter au 4 mars 2024, non en raison de l’absence de preuve de l’envoi, laquelle est rapportée par le justificatif du recommandé, mais par le fait que la mise en demeure ne précise aucunement la somme due et, au surplus, ne peut être élargie à des sommes qui ont été échues postérieurement (dettes pour la période d’avril à octobre 2024). Une compensation sera opérée avec le dépôt de garantie.

Madame [D] [Y] sera donc condamnée à payer la somme de 3507,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

Il résulte de la confrontation des états des lieux d’entrée et de sortie – qui sont tous deux contradictoires – que le sol du séjour qualifié en bon état en début de bail, a été retenu comme étant en très mauvais état (mentions complémentaires illisibles). Y sont annexées des photographies où sont visibles des formes de dégradations importantes sur les bords de plusieurs lames de parquet.

Pour obtenir une indemnisation, il convient de rappeler que le bailleur est fondé à obtenir une réparation intégrale, sans application d’un coefficient de vétusté, si les dégradations résultent d’une utilisation inadéquate des biens.

La nature et l’ampleur des dégradations constatées, localisées sur certaines portions du parquet, ne peuvent provenir que d’une utilisation inadéquate.

Néanmoins, la bailleresse n’explique aucunement en quoi il a été nécessaire de refaire entièrement le parquet.

Madame [D] [Y] ne sera donc condamnée, au regard de la proportion des éléments dégradés, qu’au paiement de la moitié de la somme engagée, soit à hauteur de 485 euros.

Sur la clause pénale :
Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 12 avril 2022 contient en page 23 une clause qui prévoit le paiement d’une pénalité de 10% de la somme réclamée après une mise en demeure demeurée infructueuse.
La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

Sur les délais de paiement :
En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
La durée de 36 mois prévue par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 ne s’applique pas à une situation d’une dette locative postérieure à la fin d’un bail.
En dépit d’une situation de la défenderesse ne permettant pas d’augurer d’un paiement dans de brefs délais, LA SCI AMI est fondée à opposer que l’ancienneté de la dette commande de ne pas différer son droit à l’obtenir. La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [U] [Y]:

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et réparations locatives par la locataire, pour la durée du bail de 3 ans dans la limite de 21600 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [Y] solidairement avec Madame [D] [Y] des sommes dues au titre de la dette locative et des dégradations locatives.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [Y] Monsieur et [U] [Y] aux dépens de l’instance qui ne comprendront toutefois pas :
– le coût du commandement de payer du 2 novembre 2022, de sa signification à la caution du 9 novembre 2022 en ce s’ils ont été utilement engagés par la SCI AMI, il n’en demeure pas moins qu’ils ne constituent des dépens qu’en cas d’action aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire
-le coût mise en demeure par commissaire de justice du 4 mars 2024 qui ne fait pas partie des dépens.

Le coût de ces actes sera pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Il convient également de condamner in solidum Madame [D] et [Y] Monsieur [U] [Y] à payer à LA SCI AMI la somme de 723 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige et son ancienneté sont compatibles avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à LA SCI AMI la somme de 3507,39 euros – qui tient compte de la retenue par la SCI AMI du dépôt de garantie de 650 euros – au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 février 2026,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à LA SCI AMI la somme de 485 euros au titre des dégradations locatives,

DEBOUTE LA SCI AMI de sa demande au titre de la clause pénale,

DEBOUTE Madame [D] [Y] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [Y] et Monsieur [U] [Y] aux dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 2 novembre 2022, de sa signification à la caution du 9 novembre 2022 et le coût mise en demeure par commissaire de justice du 4 mars 2024,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer à LA SCI AMI la somme de 723 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE