COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/599

Rôle N° RG 25/14742 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPNWB

[O] [Y]

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Cécile BILLE

Me Elsa FOURRIER MOALLIC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 18 Décembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/02191.

APPELANTE

Madame [O] [Y]

née le 04 Novembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. UNICIL

SA D’HLM à Directoire et Conseil de Surveillance,

dont le siège social est [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alexia BRETON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2010, la société anonyme (SA) Régionale de l’habitat, aux droits de laquelle vient la SA Unicil, a donné à bail à Madame [O] [Y] et M. [V] [P] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 355,98 euros.

M. [P] a quitté le logement.

Selon acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA Unicil a fait signifier à Mme [Y] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif d’un montant au principal de 2 549,46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SA Unicil a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 18 décembre 2025, le juge des référés du tribunal des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : 

déclaré l’action de la SA Unicil recevable ;

constaté la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2010 liant les parties à effet au 24 décembre 2024 ;

ordonné en conséquence à Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

condamné Mme [Y] à payer à la SA Unicil, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 703,10 euros) ;

condamné Mme [Y] à verser à la SA Unicil la somme de 1 459,29 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ,

débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

condamné Mme [Y] à payer à la SA Unicil la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Suivant déclaration transmise au greffe le 22 décembre 2025, Mme [Y] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 août 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau:

À titre liminaire,

de constater que les demandes de la SA Unicil se heurtent à des contestations sérieuses ;

de déclarer le tribunal incompétent au profit du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille, statuant au fond ;

À titre principal,

de constater qu’elle justifie du paiement mensuel de l’intégralité de ses loyers et provisions sur charges depuis, à tout le moins, le mois de décembre 2023 ;

de constater que les demandes de la SA Unicil concernent exclusivement la régularisation des charges en eau chaude de l’année 2022 ;

de constater que la SA Unicil a commis une erreur de relève de sa consommation d’eau chaude lors du changement de compteur d’eau ;

de constater que l’index du nouveau compteur d’eau n’était pas nul ;

de constater que la SA Unicil n’apporte aucun élément justifiant de l’importante régularisation du 25 décembre 2023 ;

de condamner la SA Unicil à lui payer somme provisionnelle de 2 000 euros de dommages et intérêts ;

de débouter la SA Unicil de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

de condamner la SA Unicil à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SA Unicil demande à la cour :

de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

de condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

de débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes.

L’instruction a été close par ordonnance en date du 9 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et/ou juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Cet article fait donc obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée de six mois. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d’un mois avant régularisation annuelle n’est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l’application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu’il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, (’) faute de paiement d’un terme de loyer, y compris les provisions ou liquidations de charges ci-dessus précisées, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, sans aucune formalité de justice à la volonté du bailleur et le locataire sera expulsé par voie de référé, sans autre délai, le tout sans préjudice du paiement des loyers échés ou à échoir, des accessoires, impôts, intérêts de retard et tous dommages et intérêts. (’)

Selon acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA Unicil a fait signifier à Mme [Y] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif d’un montant au principal de 2 549,46 euros.

Mme [Y] ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 24 octobre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Elle fait valoir que la dette locative réclamée se heurte à des contestations sérieuses aux motifs que le bailleur ne justifie pas des régularisations des charges et que le bailleur a commis une erreur lors du changement du compteur d’eau.

À l’appui de ses allégations, elle produit :

les différents courriers de mise en demeure et d’avertissements qu’elle a reçus de la part du bailleur ;

les relevés de situation ;

l’avis de régularisation des charges de l’année 2022 ;

les courriers recommandés avec accusé de réception qu’elle a adressés au bailleur demandant des explications sur la régularisation des charges au titre de l’année 2022 ;

les courriels que son conseil a adressés au bailleur demandant les justificatifs de la régularisation de charges de l’année 2022 ;

le courrier de réponse que le bailleur lui a apporté sur la consommation d’eau chaude au titre de l’année 2022 expliquant que les consommations qui ont été facturées en 2020 et 2021 ont été forfaitaires et que depuis le changement de la coiffe le 20 décembre 2021, la consommation est facturée au réel ;

le courrier de réponse que le bailleur lui a apporté au mois de novembre 2024 lui consentant une remise à titre gracieux de 882,55 euros sur la consommation d’eau chaude au titre de l’année 2022 ;

l’avis de régularisation des charges de l’année 2020 ;

des articles de presse sur les compteurs d’eau et le chauffe-eau ;

un courrier de réclamation faite au nom des locataires de l’immeuble ;

le justificatif d’avoir perçu une aide de la part de la commission sociale d’Agir-Arrco du mois de février 2026 d’un montant de 640 euros.

Le bailleur soutient avoir justifié du montant dû au titre de la régularisation au titre de l’année 2022, poste par poste, et détaillant la répartition des charges collectives.

À l’appui de ses allégations, il produit :

les courriers de relance qu’il lui a adressés à la locataire et notamment ceux concernant une pénalité pour ne pas avoir répondu à l’enquête de ressources ;

les différents relevés de compte dont le dernier arrêté le 4 mars 2026, faisant apparaître une dette locative de 627,33 euros ;

les courriers qu’il a établis le 13 février 2025 concernant la régularisation des charges locatives au titre des années 2022 et 2023 ;

les courriers de réponse qu’il a apportés à la locataire ;

les avis de régularisation des charges locatives au titre des années 2022, 2023 et 2024 ;

L’examen attentif de l’ensemble de ces pièces révèle que :

Mme [Y] a continué de payer le montant du loyer et certaines provisions sur charges ;

elle est redevable, à la date du dernier relevé de situation arrêté le 4 mars 2026, d’un 627,33 euros, correspondant uniquement aux charges récupérables ;

les avis de régularisation établis par le bailleur au titre des années 2022, 2023 et 2024 sont établis par le bailleur lui-même et ne sont accompagnés d’aucun élément objectif, de nature à permettre à la locataire d’en contrôler le bien-fondé, tel qu’une facture.

Il s’ensuit que l’obligation pour l’appelante de régler les charges récupérables au titre des années 2022, 2023 et 2024 se heurte à une contestation sérieuse de nature à remettre en cause la validité du commandement de payer.

Par conséquent, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, a ordonné l’expulsion de Mme [Y] des lieux loués et l’a condamnée à payer à la SA Unicil une indemnité d’occupation d’un montant provisionnel de 703,10 euros à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux et dire n’y avoir lieu à référé de ces chefs.

Le premier juge a condamné Mme [Y] à payer à la SA Unicil la somme de 1 459,29 euros à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 7 octobre 2025, comprenant le terme du mois de septembre 2025. Le premier juge a considéré qu’il convenait de déduire les frais de procédure, les pénalités pour défaut d’assurance et les frais d’enquête, comme n’étant pas justifiés, mais n’a pas détaillé son calcul.

S’agissant de cette provision à valoir sur les charges au titre de l’année 2025 comprenant la période retenue par le premier juge, il convient de noter que le bailleur n’actualise pas le montant de la dette locative dans le dispositif de ses écritures, bien qu’il produise un relevé de situation plus récent faisant apparaître une dette moindre, ne produit aucun avis de régularisation des charges récupérables au titre de l’année 2025 alors que l’audience a eu lieu en octobre 2026, en sorte que ces sommes sont sérieusement contestables comme n’étant pas justifiées.

Il convient d’infirmer l’ordonnance et dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [Y] sollicite la condamnation de la SA Unicil à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le son préjudice moral. Elle explique avoir subi un important préjudice moral du fait que le bailleur lui a fait parvenir plusieurs courriers de mise en demeure alors qu’elle est à jour du payer de son loyer.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

le justificatif d’avoir perçu une aide de la part de la commission sociale d’Agir-Arrco du mois de février 2026 d’un montant de 640 euros qui a été versée à la SA Unicil ;

un certificat médical.

Si Mme [Y] justifie avoir adressé plusieurs courriers à son bailleur, il résulte des pièces du dossier que le bailleur a répondu à ses sollicitations, certes, parfois en retard.

Si son bailleur n’a pas produit les éléments de nature à justifier les montants qu’il réclame, il n’en demeure pas moins que la locataire ne démontre pas s’être acquittée de l’intégralité des charges récupérables, bien qu’elle ait continué de régler son loyer.

Par ailleurs, le certificat médical dont se prévaut Mme [Y] n’est pas de nature à justifier du préjudice moral qu’elle allègue mais permet d’établir qu’elle souffre d’une altération de sa santé dont il n’y a pas lieu ici de discuter la réalité.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [Y] aux dépens de première instance et l’a condamnée à payer à la SA Unicil la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SA Unicil sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire applicable des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Madame [O] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SA Unicil visant à :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties ;

ordonner l’expulsion de Madame [O] [Y] des lieux loués ;

condamner Madame [O] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant provisionnel de 703,10 euros à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

condamner Madame [O] [Y] à lui payer la somme de 1 459,29 euros à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 7 octobre 2025, comprenant le terme du mois de septembre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et appel non compris dans les dépens.

Condamne la SA Unicil aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente