COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

Rôle N° RG 22/10391 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJY7K

S.C.I. RAIBAUT

C/

S.A.S.U. NATURALIA FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le : 29 Octobre 2026

à :

Me Jean-françois JOURDAN

Me Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 31 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02605.

APPELANTE

S.C.I. RAIBAUT

, demeurant [Adresse 14]

représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A.S.U. NATURALIA FRANCE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Emmanuelle TRIOL, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Emmanuelle TRIOL, Présidente de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

Signé par Madame Emmanuelle TRIOL, Présidente de chambre et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 1er avril 1999, la SCI Raibaut a donné en location à la société Les Patines du Sud un local sis [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 2], à usage de tous commerces.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années, du 1er avril 1999 au 31 mars 2008, moyennant un loyer annuel de 66 000 francs hors charges et hors taxes, soit 10 061,60 euros.

Ces locaux sont situés à l’arrière de la parcelle BO n°[Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2], propriété des consorts [M], et louée concomitamment selon un autre bail du même jour à la société Les Patines du Sud, l’ensemble des locaux formant une seule exploitation commerciale.

La locataire a sollicité le renouvellement du bail le 13 novembre 2007, qui a été accepté par la SCI Raibaut et le nouveau bail a pris effet à compter du 1er avril 2008 pour une nouvelle durée de neuf ans jusqu’au 31 mars 2017, aux clauses et conditions du précédent bail, y compris s’agissant du montant du loyer.

La société Les Patines du Sud a cédé son droit au bail à la SAS Naturalia France par acte du 19 juillet 2011, signifié à la SCI Raibaut le 16 août 2011.

Par acte extra-judiciaire du 26 juin 2017, la bailleresse a donné congé au locataire pour le 31 décembre 2017, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 35 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2018.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la SCI Raibaut a, par exploit du 7 mai 2018, fait assigner la SAS Naturalia France devant la juridiction des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement en date du 4 décembre 2018, cette juridiction a:

– constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier2018 pour une nouvelle durée de neuf ans,

– ordonné une expertise avec mission habituelle en pareille matière et désigné à cette fin, Mme [C] [Z] [Q],

– dit que le preneur devra continuer à payer son loyer au prix ancien durant le cours de l’instance.

Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 18 mars 2021.

Dans son mémoire régulièrement notifié le 30 novembre 2021, la SCI Raibaut a sollicité la fixation du prix du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 45.580,90 euros et, subsidiairement, à la somme annuelle de 37 630 euros par an.

La société Naturalia France a, de son côté, réclamé la fixation du loyer renouvelé au loyer plafonné calculé selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, soit la somme de 11 688,44 euros.

Par jugement en date du 31 mai 2022, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Grasse a :

– fixé le loyer du bail renouvelé entre la SCI Raibaut et la société Naturalia France concernant le local situé [Adresse 3] à [Localité 2], à la somme annuelle de 12 211,67 euros hors taxes et hors charges,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la société Naturalia France et la SCI Raibaut,

– ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi ce magistrat a retenu, pour l’essentiel, que:

– le bailleur soutient que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce du preneur, motif qui n’est cependant pas établi au regard des conclusions précises et circonstanciées de l’expert judiciaire,

– la SCI Raibaut invoque également la modification des caractéristiques des locaux par le preneur qui a réalisé d’importants travaux afin de les adapter à son activité de superette bio,

– d’une part, la SCI Raibaut n’a jamais évoqué ces éléments devant l’expert judiciaire, qui n’a donc pas pu se prononcer dessus et, d’autre part, aucune pièce ne permet de déterminer à quelle date ces travaux ont été entrepris, ni dans quel local, étant relevé qu’en tout état de cause, les travaux allégués ne constituent que des aménagements, qui ont le caractère de simples améliorations,

– le loyer du bail renouvelé doit donc resté plafonné.

Par déclaration en date du 19 juillet 2022, la SCI Raibaut a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2026, la SCI Raibaut demande à la cour de:

Vu les articles L 145-33 et L 145-34, R 145-3, R 145-6, R 145-7 et R 145-8 du code de commerce,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Grasse le 31 mai 2022,

A titre préliminaire,

– juger que la cour a été régulièrement saisie de conclusions conformes à l’article 954 du code de procédure civile, la société Naturalia France n’ayant, au demeurant, nullement saisi le conseiller de la mise en état à l’effet de solliciter que soit déclaré caduc l’appel interjeté par la SCI Raibaut,

A titre principal,

– fixer le loyer du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2018 concernant les locaux à usage commercial donnés à bail à la société Naturalia France et sis [Adresse 4] à [Localité 2] par la SCI Raibaut, à la somme annuelle de 48 580,90 euros par an à compter 1er janvier 2018, et subsidiairement à la somme annuelle de 37 630 euros par an, toutes les autres clauses du bail commercial signé le 1er avril 1999 demeurant inchangées,

– ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

Très subsidiairement,

– fixer le loyer plafonné à la somme de 13 340,81 euros, le loyer pratiqué au 1er avril 2008 s’établissant à 11 810,20 euros et non 10 810,60 euros ainsi que l’a retenu l’expert,

– ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

Très subsidiairement également,

– désigner tel nouvel expert qu’il plaira, la mission de l’expert étant celle définie aux termes du jugement prononcé le 4 décembre 2018,

– condamner la société Naturalia France à payer à la SCI Raibaut la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et les dépens.

La SAS Naturalia, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2026, demande à la cour de:

Vu les articles 452, 954 et 908 du code de procédure civile,

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce,

In limine litis,

– confirmer le jugement entrepris faut pour la cour d’avoir été régulièrement saisie de conclusions d’appelant conformes à l’article 954 du code de procédure civile dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile,

Subsidiairement, au fond,

– débouter la SCI Raibaut de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grasse le 31 mai 2022,

A titre infiniment subsidiaire,

– fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 concernant les locaux à usage commercial donnés à bail par la SCI Raibaut à la société Naturalia France, sis [Adresse 14] à [Localité 2], à la valeur locative de renouvellement, soit à la somme de

20 672,63 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail initial du 1er avril 1999 demeurant inchangées,

En toute hypothèse,

– condamner la SCI Raibaut à payer à la société Naturalia France la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Me Pierre-Yves Imperatore, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 septembre 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de dévolution

La société Naturalia soutient que les conclusions de l’appelante signifiées le 20 octobre 2022 ne contiennent, en violation des dispositions de 542 du code de procédure civile, aucune critique de l’appréciation portée par le premier juge sur les faits, leur preuve et l’analyse juridique qu’il a retenue et ne font que reprendre, mot pour mot, le dernier mémoire notifié par la SCI Raibaut devant le juge des loyers commerciaux le 29 novembre 2021. Elle prétend également que lesdites conclusions ne mentionnent pas, pour chacune de ses prétentions, les pièces invoquées avec leur numérotation, en violation des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Elle ajoute que l’absence d’effet dévolutif relève de la compétence de la cour au fond et non du conseiller de la mise en état.

En réponse, la SCI Raibaut relève que la preneuse n’a pas saisi le conseiller de la mise en état d’une demande tendant à ce que soit constatée la caducité de la déclaration d’appel. Elle souligne que les conclusions d’appel contiennent un énoncé des faits et moyens, et qu’elle sollicite expressément, dans son dispositif, la réformation du jugement en toutes ses dispositions. Elle précise, encore, que l’obligation de viser les pièces, dans le corps des conclusions, n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité.

L’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige,

les conclusions d’appel contiennent, en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, la lecture des premières conclusions notifiées par la SCI Raibaut le 20 octobre 2022 révèle que celles-ci comportent un énoncé des faits, de la procédure et des moyens de droit qui sont invoqués par l’appelante au soutien de son action et que dans le dispositif, il est expressément sollicité la réformation du jugement querellé en toutes ses dispositions avant l’indication des différentes prétentions qui sont formulées devant la cour.

Les prescriptions de l’article 954 du code de procédure civile ont donc été respectées, étant souligné qu’aucune sanction n’est prévue en cas de manquement à l’obligation de viser les pièces dans le corps des conclusions, omission qui a été de surcroît réparée dans les dernières écritures déposées par la SCI Raibaut.

Il ne peut donc être conclu à l’absence de dévolution du présent litige à la cour et la SAS Naturalia sera déboutée de cette prétention.

Sur la fixation du prix du loyer renouvelé et sur les motifs du déplafonnement invoqués par la SCI Raibaut

L’expert rappelle que la société Naturalia est locataire de deux locaux commerciaux soumis à deux baux distincts:

– parcelle BO [Cadastre 1] [Adresse 6], face à la [Adresse 7], propriété [M], hors expertise, à savoir la partie avant,

– parcelle BO [Adresse 8], propriété de la SCI Raibaut, objet de l’expertise et dénommée partie arrière.

Mme [Z] [Q] note que le local appartenant à la SCI Raibaut est dépourvu d’enseigne commerciale comme étant positionné dans la [Adresse 9] en retrait, derrière le local principal ouvrant sur la [Adresse 6] avec enseigne.

Elle relève que les deux locaux commerciaux, objets de deux baux distincts, sont totalement imbriqués l’un dans l’autre.

Le local commercial expertisé est aménagé, au rez-de-chaussée, à usage de magasin de vente, en continuité avec les locaux ouvrant sur la devanture et qui ne font pas partie du bail, et également en réserve, local poubelle, WC et chambre froide. Au premier étage, les locaux sont à usage de bureaux et de local technique. Les combles comprennent une réserve et un local dédié au système de climatisation du magasin.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34, Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il s’ensuit que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative mais qu’il ne peut excéder le loyer plafond tel que défini par l’article L 145-34 susvisé.

L’expert a déterminé la valeur locative de renouvellement des locaux loués à 20 672, 63 euros au 1er janvier 2018 et le loyer plafond déterminé par le premier juge est égal à 12 211,67 euros également au 1er janvier 2018.

Le loyer plafond étant inférieur à la valeur locative, le bailleur doit rapporter la preuve d’ une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L 145-33, au cours du bail expiré, pour permettre d’exclure le plafonnement du loyer renouvelé.

La SCI Raibaut soutient être fondée à invoquer une modification notable de deux éléments de la valeur locative intervenus au cours du bail, à savoir:

– des caractéristiques du local considéré,

– des facteurs locaux de commercialité.

1. Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

La SCI Raibaut critique les conclusions de l’expert judiciaire et se prévaut du rapport établi par un expert immobilier, M. [T], intervenu à sa demande, qui a mis en évidence l’existence d’une telle modification notable. Elle rappelle que les locaux litigieux sont situés dans le vieil [Localité 2], à deux pas de la [Adresse 10], axe-piéton à forte commercialité et face à la place des martyrs de la résistance.

Elle affirme qu’au cours du bail expiré:

– de nombreuses franchises [Adresse 10], à proximité du local considéré, se sont installées outre trois nouveaux commerces alimentaires ( Carrefour City, U et Proxi) qui sert les intérêts de la société Naturalia qui commercialise un ensemble de produits bio,

– tous les locaux commerciaux situés dans le secteur sont occupés, traduisant ainsi son attractivité,

– l’implantation de deux nouveaux parkings à proximité, soit moins de 500 mètres,

– l’augmentation du nombre d’élèves en raison de la scolarisation des élèves de l’ancienne école [Etablissement 1] à l’école [Etablissement 2], qui est adossée au magasin Naturalia,

– le nombre de logements, notamment des résidences secondaires, a également progressé et le tourisme saisonnier est en pleine expansion.

La société Naturalia sollicite, de son côté, la confirmation du jugement entrepris sur ce point, soulignant que l’expert judiciaire a minutieusement recherché si une telle modification était intervenue au cours du bail expiré, soit entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2017, pour conclure à la négative, aucun des éléments revendiqués par la SCI Raibaut ne pouvant avoir eu un impact notable favorable sur le commerce litigieux. L’intimée s’appuie plus particulièrement sur l’étude qu’elle a fait réaliser par Mme [G] [B], expert en immobilier, qui considère que si quelques modifications des facteurs locaux de commercialité sont intervenues dans le centre- ville d'[Localité 2], aucune ne présente d’intérêt pour le commerce litigieux.

L’article R 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ainsi, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Par ailleurs, l’impact de la modification des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier au cours du bail écoulé, à savoir sur la période du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2018.

Il n’est pas contesté que le local commercial litigieux se situe dans le vieil [Localité 2], face à la [Adresse 7], dans la [Adresse 9], à savoir une rue étroite qui relie la [Adresse 6] à la [Adresse 12]. Cet axe est en léger contrebas de la [Adresse 10], piétonne et dotée d’une forte commercialité.

L’expert judiciaire, à l’issue de ses investigations précises, minutieuses et détaillées, n’a pas relevé de modification des facteurs locaux de commercialité pouvant avoir une incidence favorable ou défavorable sur le commerce alimentaire Naturalia.

Il est, en effet, établi que sur la période considérée, la population de la commune d'[Localité 2] a enregistré une diminution de 2 771 habitants ( soit – 3,79%) et principalement la tranche d’âge compris entre 30 et 74 ans, que le nombre de ménages est également en baisse de 4% et que le taux de chômage est en progression de 1,6%. Si le nombre de logement est en hausse ( + 5619), principalement des résidences secondaires, les quartiers périphériques au Nord de l’hyper-centre d'[Localité 2] et donc plus éloignés, sont les secteurs qui se sont le plus urbanisés.

Compte tenu de l’absence de parkings dédiés au local litigieux et de sa position dans le vieil [Localité 2] où la circulation est difficile, la clientèle du magasin est essentiellement composée d’habitants du secteur immédiat et par des clients de passage avec un panier de faible volume. La clientèle de ce magasin ne se déplace généralement pas en voiture dans cette forme de commerce alors qu’en l’occurrence, elle bénéfice d’une offre alimentaire abondante en périphérie ou sur des grands axes avec la présence de grande surfaces comprenant un parking direct.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI Raibaut, il ne peut être soutenu que l’installation, au cours de la période considérée, de trois enseignes alimentaires ( Carrefour City, U et Proxi) servent les intérêts de la société Naturalia en ce que ces nouveaux commerces disposent également d’un rayon bio et naturel.

Si au cours du bail expiré, deux nouveaux parkings ont été créés ( parking Poirier et parking Pré aux Pêcheurs ), ils sont situés à plus de 400 mètres des locaux appartenant à la SCI Raibaut, soit au-delà du rayon généralement retenu pour apprécier les facteurs locaux de commercialité, d’autant que le magasin Nataralia bénéficiait déjà de la proximité immédiates ( en face) du parking de la Poste. Quant à la gratuité accordée par tous les parkings du centre-ville pendant 30 minutes, elle est favorable à tous les commerces du vieil [Localité 2] et non spécifiquement au magasin Naturalia, sans que cela ne modifie les facteurs locaux de commercialité.

L’expert judiciaire précise que ledit commerce est éloigné de la gare d'[Localité 2], de sorte que la liaison entre [Localité 3] et [Localité 2] n’est pas un critère déterminant, d’autant qu’il existe de nombreux alimentaires bio dans les environs proches de la gare.

La période querellée est certes marquée par le développement des locations saisonnières et de courtes durées, notamment de type ’AIRBNB’ sans qu’il ne soit pour autant possible d’en apprécier les conséquences sur la commercialité, une telle évolution semblant au demeurant correspondre à un nouveau mode de villégiature au détriment d’autres modes de séjours ( hôtel, campings…).

Le marché de la croisière touristique a incontestablement progressé de manière significative notamment à compter de 2008 avec l’ouverture du port d'[Localité 2] aux bateaux de croisière, mais il profite surtout à certains commerce du centre-ville ( cafés, glaciers, souvenirs….) mais pas à un magasin d’alimentation bio dès lors que les croisiéristes consomment sur les bateaux et n’ont pas besoin de faire des achats de denrées alimentaires.

S’agissant de la fermeture de l’école [Etablissement 1] située à côté de la Poste et donc proche du magasin Naturalia, la rescolarisation d’une partie des élèves vers l’école [Etablissement 2], dans la [Adresse 9], n’a pas apporté une augmentation de la clientèle puisque les écoliers sont restés dans le même secteur avec un circuit quasi identique pour les écoliers et leurs parents avant ou après la démolition de l’école [Etablissement 1].

De même, le chiffre d’affaires éventuellement réalisé est indifférent dans la prise en compte de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, l’article R 145-6 ne l’évoquant pas dans les critères à prendre en compte. Il ne peut davantage être tenu compte des travaux de rénovation postérieurs au renouvellement du bail commercial effectués sur la [Adresse 7], juste devant la devanture du magasin Naturalia.

En considération de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que, durant la période du bail écoulé, il n’y a pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité pouvant avoir eu une incidence favorable ou défavorable sur le commerce de la SAS Naturalia, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

2.Sur la modification notable des caractéristiques des locaux

La bailleresse rappelle que le bail commercial signé le 1er avril 1999 comporte une clause prévoyant l’accession de tous embellissements, améliorations ou transformations au bailleur en fin de bail, et affirme que la société Naturalia a fait réaliser en 2011, au cours du bail expiré, d’importants travaux de transformation des locaux afin de les adapter à l’exercice de son activité de supérette bio, de tels travaux n’étant pas des travaux d’amélioration mais des travaux de modifications des caractéristiques propres du local. Elle en tire pour conséquence qu’en présence d’une clause d’accession en fin de bail, lesdits travaux autorisent le bailleur à solliciter le déplafonnement du loyer.

Elle s’appuie plus particulièrement sur le plan des locaux donnés à bail le 1er avril 1999 ainsi que sur deux constats d’huissier dressés en 2011 puis en 2014 qui établissent que:

– la façade de l’immeuble a été rénovée,

– un escalier de la partie avant du magasin a été supprimé,

– un escalier a été créé dans la partie-arrière du magasin, ce qui a impliqué un percement de la dalle porteuse du garage pour faire la trémie,

– une porte de communication à l’étage a été bouchée,

– les locaux ont été transformés, ce qui a impliqué la pose d’un faux -plafond et d’éclairage par spot lumineux outre la réalisation d’un doublage et d’un cloisonnement,

– l’étage a également été totalement rénové avec la réalisation d’un coin bureau, un local technique avec compteur général électrique, WC, vestiaires et coin-cuisine,

– au 2ème étage, un important système de ventilation d’extraction d’air a été implanté.

Elle soutient que les moyens invoqués par la société locataire sont inopérants, en ce qu’elle rapporte la preuve de la date de réalisation des travaux litigieux et qu’elle ne pouvait solliciter le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement du bail le 1er avril 2008 puisque les travaux en cause ont été effectués postérieurement, entre 2011 et 2014.

La société Naturalia conteste formellement une telle analyse, relevant que la partie adverses qui a initié cette procédure en 2018, n’a fait état d’une telle modification pour la première fois que dans son mémoire du 29 novembre 2021 suite au dépôt du rapport de l’expert judiciaire qui n’a donc pas pu examiner le bien fondé d’un tel argument. Elle ajoute que la SCI Raibaut ne produit aucun élément probant qui démontrerait que les transformations ont été réalisées au cours du bail expiré et qu’elles ont eu lieu dans les locaux lui appartenant, lesquels sont imbriqués avec ceux donnés à bail par les consorts [M]. Elle observe que les transformations allégués ont été réalisées au cours bail précédent par la société les Patines du Sud pour lui permettre d’exercer son activité de cuisiniste et décorateur alors que les locaux commerciaux lors de la conclusion du bail d’origine étaient nus et qu’en présence d’une clause d’accession en fin de bail, la bailleresse se devait d’invoquer le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail le 1er avril 2008, ce qu’elle n’a pas fait.

Les travaux réalisés par le preneur au cours de l’exécution du bail commercial obéissent à des régimes différents selon le type de travaux.

Lors que la modification porte sur les caractéristiques du local, il convient de se référer à l’article R 145-3 du code de commerce selon les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Lorsque les travaux sont constitutifs d’une amélioration, l’article R 145-8 du code de commerce est applicable et prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Si les travaux ont amélioré les lieux loués au sens de ce texte, ils constituent un motif de déplafonnement:

– lors du premier renouvellement du bail au cours duquel ils ont été réalisés si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement,

– lors du deuxième renouvellement si c’est le preneur qui les a pris en charge.

Il est, enfin, de principe, au visa des articles L 145-33, L 145-34, R 145-3 et R 145-8 du code de commerce, que si des travaux modifient notablement des lieux loués mais améliorent aussi notablement ces mêmes locaux, la qualification de travaux d’amélioration doit primer et que la charge de la preuve de la modification notable pèse sur le bailleur qui demande le déplafonnement.

Il convient d’observer, à titre préalable, que la SCI Raibaut, qui a pourtant introduit la présente procédure en 2018, n’a fait état d’une modification notable des caractéristiques des locaux qu’après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, de sorte que Mme [Z] [Q] n’ a pas pu se prononcer dessus, ni les parties en discuter de manière contradictoire au cours des opérations expertales.

Les deux constats d’huissier produits par la SCI Raibaut dressés le 10 novembre 2011 et 21 août 2014 ne permettent pas de déterminer à quelle date les travaux ont été effectués, ni s’ils concernent le local, objet du présent litige ou celui qui est donnée à bail par les consorts [M], dès lors que les deux locaux sont totalement imbriqués l’un dans l’autre.

S’agissant plus particulièrement l’escalier, Mme [Z] [Q] a indiqué en page 56 de son rapport ’ Je ne dispose pas d’éléments avant/ après qui puissent montrer que l’escalier d’accès aux étages a été modifié au cours du bail expiré. Le plan, produit par la société bailleresse et figurant dans les deux rapports d’expertise privés montre la même position de l’escalier, tel que nous l’avons vu lors de la visite des lieux’.

La rénovation de la façade ainsi que la pose de l’enseigne concernent à l’évidence la partie des locaux, propriété [F], ainsi qu’il en ressort des photographies insérées dans le rapport d’expertise.

Les autres travaux déplorés par la bailleresse, dont la date de réalisation n’est encore une fois pas établie, ne sont en tout état de cause pas des modifications notables des caractéristiques des locaux mais de simples améliorations: pose d’un faux plafond, éclairage par des spots, doublage ou pose d’un cloisonnement.

La rénovation de l’étage, en ce compris l’installation d’une ventilation au grenier, ne modifie pas davantage les caractéristiques des locaux mais s’analyse comme un aménagement nécessaire à l’activité du preneur et qui a également le caractère de simple amélioration.

Comme le fait observer à juste titre la société intimée, il ressort des précisions apportées par la bailleresse dans ses écritures que les locaux donnés à bail à l’origine en 1999 à la société Les Patines du Sud étaient des locaux nus comprenant un rez-de-chaussée, un premier niveau à usage d’entrepôt et un deuxième niveau en mezzanine également à usage d’entrepôt. Le précédent locataire a nécessairement été contraint de réaliser des travaux de transformation des lieux pour lui permettre d’exercer son activité de cuisiniste, décorateur.

Les travaux dénoncés par la société appelante, qui n’ont aucune date certaine, ont très bien pu être effectués avant par la société Naturalia ne prenne possession des lieux et la bailleresse ne peut s’en prévaloir au soutien de sa présente demande de déplafonnement .

Cette dernière est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe d’une modification notable des caractéristiques des locaux qui auraient été réalisée au cours du bail expiré.

Ce moyen articulé à l’appui de sa demande déplafonnement ne peut qu’être rejeté.

Le loyer du bail renouvelé doit rester plafonné.

Il n’est pas contesté par les parties que l’expert judiciaire a commis une erreur de calcul de ce loyer plafonné s’agissant de l’indice ILC du 3ème trimestre 2007 à prendre en compte lequel s’établit à 98,07 et non 102,46, erreur que le premier juge a rectifiée.

Ainsi le loyer plafonné s’établit à 12 211,67 euros calculé comme suit:

10 810, 60 euros ( loyer appliqué au 1er avril 2008 conformément aux indications de l’expert)) x 110,78( ILC 3ème trimestre 2017) / 98,07 ( ILC 3ème trimestre 2007).

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Raibaut à payer à la SAS Naturalia la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Raibaut aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,