TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 16 Octobre 2026

N° RG 26/04930 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MJFO

Jugement du 16 Octobre 2026
N°: 26/1005

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Octobre 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Septembre 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 15 février 2022, la SCI BORDAIS a consenti à Monsieur [C] [F] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] contre le paiement d’un loyer mensuel de 380€, outre des provisions sur charges mensuelles de 25€

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges par contrat du 20 février 2023.

Le 06 février 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire au locataire et portant sur une somme de 723.46€ au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de RENNES afin d’obtenir,
la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneurl’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec la force publiquesa condamnation au paiement de la somme de 870.48€, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 06 février 2026 sur la somme de 723.46€ et pour le surplus à compter de l’assignation; la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des chargesla condamnation de Monsieur [F] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogativela condamnation de Monsieur [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilel’exécution provisoire de la décision à intervenirla condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 20 avril 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 septembre 2026.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 1291.84 euros au 31 août 2026. Il est précisé que Monsieur [F] est toujours dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 2306 du code civil dispose que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avant le créancier contre le débiteur”

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 24 juin 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »
 
L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

La quittance subrogative du 31 juillet 2026 produite par la société mentionne “ conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci-après énoncés, action logement services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par action logement services”. La quittance concerne des impayés de loyer sur la période de mai 2025 à septembre 2025, janvier 2026, mars 2026, mai 2026, juin 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la SCI BORDAIS.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Par exploit de commissaire de justice délivré le 06 février 2026, le demandeur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 723.46€ d’arriéré locatif. Ce commandement mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 février 2026, soit plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation intervenue le 20 avril 2026, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 20 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement (cf conformément au délai mentionné sur le contrat) de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 07 avril 2026 ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 07 avril 2026.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société ACTION LOGEMENT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges et indemnités impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur verse à l’appui de sa demande le bail signé le 15 février 2022, le commandement de payer délivré le 06 février 2026 et le décompte de la créance du 31 aout 2026 qui mentionne que le locataire est redevable de la somme de 1291.84 € au titre des loyers impayés partiellement ou totalement sur la période de mai 2025 à septembre 2025, janvier 2026, mars 2026, mai 2026, juin 2026.

S’il est mentionné sur la quittance de juillet 2026 que la somme réglée par la société action logement est de 1469.41€, compte tenu des deux versements de 177.57€, la somme due est bien de 1291.84€

Le locataire, qui ne comparait pas, ne démontre pas la réalisation de règlements concernant ces échéances alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il sera donc condamné au règlement de la somme de 1291.84€.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 février 2026 pour la somme de 723.46 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 20 avril 2026 jusqu’à la somme de 870.48€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

Monsieur [F] succombant à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes qu’il a avancées et non comprises dans les dépens. Il sera alloué la somme de 500€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate la résiliation du bail signé le 15 février 2022 entre la SCI BORDAIS a consenti à Monsieur [C] [F] avec effet à la date du 07 avril 2026 ;
Dit que Monsieur [C] [F] est occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié à compter de cette date ;
Ordonne l’expulsion, à défaut de départ volontaire de Monsieur [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [C] [F] au paiement à la société Action Logement Services d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès verbal d’expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aurait réglées au bailleur à ce titre qui devront être justifiées par la production d’une quittance subrogative,

Condamne Monsieur [C] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 1291.84€, soit MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT QUATRE CENTIMES au titre des loyers impayés partiellement ou totalement sur la période de mai 2025 à septembre 2025, janvier 2026, mars 2026, mai 2026, juin 2026.

Dit que la dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 06 février 2026 pour la somme de 723.46 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 20 avril 2026 jusqu’à la somme de 870.48€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [C] [F] au paiement de la somme de 500 euros à la société Action Logement Service en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [C] [F] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés

La Greffiere Le Président