TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 16 Octobre 2026

N° RG 26/05204 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MJV4

Jugement du 16 Octobre 2026
N°:26/1007

S.A. [Localité 3]

C/

[H] [B]
[O] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA [Localité 3]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Octobre 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Septembre 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [S] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [H] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Mme [O] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 27 janvier 2023, la société anonyme [Localité 3] a loué à Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] un local à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 419 euros.
Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2026, [Localité 3] a fait délivrer à Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] un commandement de payer la somme de 3724,59 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2026 délivré à étude, [Localité 3] a fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise à la date du 30 mai 2026 et ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [B] et de toute personne introduite de leur au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxCondamner Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 4970,95€ représentant les loyers et charges arrêtés à la date du 30 mai 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement,Condamner Monsieur et Madame [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté à compter du 31 mai 2026 jusqu’à leur départ effectif des lieuxLes condamner à payer 120€ l’indemnité prévue par application de l’article 700 du code de procédure civileN’accorder aucun délai de paiement à Monsieur et Madame [R]es condamner au paiement des frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les frais de mise a exécution de la décision à intervenirSubsidiairement, si le juge accordait des délais de paiement à Monsieur et Madame [B] et estimait qu’ils devaient bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire, dire qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié ; les autres demandes étant inchangées.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 12 juin 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 04 septembre 2026.
A cette audience, ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7408,51 euros.
Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.
I. Sur la recevabilité de la demande
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 31 mars 2026, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 12 juin 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 04 septembre 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 30 mars 2026.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er juin 2026.
•    Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, [Localité 3] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, [Localité 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 03 septembre 2026, la somme de 7747,49€ serait due. Il convient de déduire les frais d’assignation de 95,68€, de commandement de payer de 193,30€ et de timbre fiscal de 50€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
Le bailleur impute des frais de pénalité SLS sans justifier que les conditions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation sont remplies. La somme totale de 85,96€ sera donc déduite.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 7322,55 euros au 3 septembre 2026, terme du mois de aout 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».
L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 mars 2026 pour la somme de 3684,35 euros (compte tenu de la déduction de 25€ de frais de dossier SLS et deux fois 7.62€ de pénalité enquête SLS), puis à compter de la présente décision pour le surplus.
•    Sur la solidarité
L’article 1202 du code civil  prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition légale.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre [Localité 3] d’une part, et Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] d’autre part mentionne la solidarité et les locataires seront donc condamnés solidairement.
III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 30 mars 2026 et de l’assignation du 12 juin 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ainsi que du timbre fiscal, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3].

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 3], Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2023 entre [Localité 3], d’une part, et Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B], d’autre part, concernant le logement et le parking situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 1er juin 2026 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] à verser à [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] à verser à [Localité 3] la somme de 7322,55 euros, soit SEPT MILLE TROIS CENT VINGT-DEUX EUROS ET CINQUANTE-CINQ CENTIMES (décompte arrêté au 3 septembre 2026, terme du mois de aout 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2026 sur la somme de 3684,35 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT que Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mars 2026 et de l’assignation du 12 juin 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision et du timbre fiscal ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [O] [B] à payer à [Localité 3] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,