Réticence dolosive lors de la vente immobilière : absence de preuve d’un vice connu et volontairement dissimulé concernant une toiture ancienne

L’action fondée sur la réticence dolosive demeure autonome malgré l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés : les articles 1641 et suivants et les articles 1137 et suivants du code civil répondent à des conditions distinctes. Selon l’article 1137 du code civil, la réticence suppose une information déterminante, connue du vendeur, volontairement dissimulée et déterminante du consentement de l’acquéreur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, la preuve de ces éléments incombe à celui qui invoque le dol. La seule vétusté d’un ouvrage, l’existence d’infiltrations anciennes, la réalisation de réparations ou l’établissement d’un devis de réfection ne suffisent pas à caractériser une intention de tromper.

La cour retient qu’un devis constitue une proposition technique et commerciale, non un diagnostic contradictoire établissant un vice certain. L’attestation tardive de l’artisan, non corroborée par des éléments techniques contradictoires, ne permet pas davantage d’établir la connaissance d’un vice persistant au jour de la vente. La réfection réalisée immédiatement après la vente, sans constat contradictoire ni expertise, a empêché de déterminer l’état, l’origine et l’ancienneté des désordres.

Faute de preuve d’une information connue et intentionnellement dissimulée, le dol n’est pas caractérisé. Les demandes indemnitaires sont rejetées, aucun lien direct n’étant en outre démontré entre la faute alléguée et l’intégralité des travaux. Les dépens suivent l’article 696 du code de procédure civile et une indemnité est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Des acquéreurs ayant découvert des infiltrations après la vente d’un ensemble immobilier avaient fait réfectionner la toiture sans expertise contradictoire. L’action en garantie des vices cachés étant forclose, ils invoquaient une réticence dolosive fondée sur un ancien devis préconisant une réfection. La cour a estimé que les réparations antérieures étaient réputées efficaces et que le devis ne prouvait ni un vice persistant ni sa connaissance par les vendeurs.

Des acquéreurs ont acheté un ensemble immobilier à usage d’habitation comprenant une toiture ancienne, l’acte comportant une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Après la vente, ils ont constaté des infiltrations et fait réfectionner entièrement la couverture pour 31 868,76 euros, sans expertise ni constat contradictoire préalable.

L’action en garantie des vices cachés ayant été déclarée irrecevable comme forclose, les acquéreurs ont recherché la responsabilité des vendeurs pour réticence dolosive. Ils invoquaient notamment un devis établi en 2016 préconisant une réfection complète et une attestation ultérieure de l’artisan.

La cour retient que les réparations de 2016 étaient considérées comme efficaces, que l’incident de 2019 résultait d’un épisode venteux et que le devis ne démontrait ni un vice persistant ni la connaissance d’une réfection indispensable. La réfection postérieure a empêché toute vérification objective de l’état de la toiture lors de la vente. Les demandes indemnitaires sont rejetées et le jugement confirmé.

• Établir une information déterminante pour le consentement de l’acquéreur.
• Démontrer que le vendeur connaissait cette information au jour de la vente.
• Rapporter la preuve d’une dissimulation volontaire de cette information.
• Établir le caractère déterminant de la dissimulation dans le consentement.
• Produire des éléments précis, concordants et techniquement probants.
• Démontrer un lien direct entre la faute alléguée et le préjudice invoqué.

• Devis de 2016 préconisant une réfection complète de la couverture.
• Travaux de réparation réalisés en 2016 et échanges contemporains.
• Échanges de février 2019 relatifs au déplacement de tuiles.
• Attestation de l’artisan établie le 23 juin 2020.
• Courriel mentionnant une toiture d’origine régulièrement entretenue.
• Absence d’expertise ou de constat contradictoire avant la réfection.

Les acquéreurs ne peuvent obtenir le remboursement des travaux ni l’indemnisation du trouble de jouissance, faute de preuve du dol et d’un lien direct avec le préjudice. Les vendeurs sont dégagés de toute responsabilité au titre de la réticence dolosive, tandis que les acquéreurs supportent les frais de la procédure.

• Rejet des demandes indemnitaires fondées sur le dol.
• Absence de remboursement du coût de réfection de la toiture.
• Absence d’indemnisation du préjudice de jouissance.
• Condamnation solidaire des acquéreurs aux dépens d’appel.
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700.
• Confirmation de l’indemnité de 2 000 euros de première instance.

À faire

• Faire constater les désordres avant toute intervention importante.
• Solliciter une expertise amiable contradictoire ou judiciaire.
• Conserver devis, factures, photographies et échanges précontractuels.
• Établir précisément la connaissance du vice par le vendeur.
• Documenter le caractère déterminant de l’information dissimulée.

À éviter

• Déduire un dol de la seule vétusté du bien.
• Assimiler un devis à une expertise technique.
• Engager une réfection sans préserver les preuves.
• Fonder la demande sur de simples affirmations postérieures.
• Réclamer des travaux d’amélioration sans lien causal établi.

La preuve de la réticence dolosive

La réticence dolosive exige une information déterminante, connue du vendeur, volontairement dissimulée et déterminante du consentement de l’acquéreur. En application des articles 1137 et 1353 du code civil, la preuve incombe à celui qui invoque le dol. La vétusté, un devis de travaux ou des réparations antérieures ne suffisent pas, seuls, à établir la connaissance d’un vice persistant et l’intention de le dissimuler.

La portée probatoire d’un devis de réfection

Un devis constitue une proposition technique ou commerciale et non un diagnostic contradictoire établissant un vice certain. La cour retient que le devis ancien démontrait seulement qu’une rénovation complète pouvait être envisagée. Les réparations réalisées ensuite, considérées comme efficaces, et les échanges contemporains ne confirmaient pas l’existence d’un désordre imposant nécessairement une réfection intégrale au jour de la vente.

L’absence de constat contradictoire des désordres

La réfection immédiate de la toiture, sans information préalable des vendeurs ni expertise amiable ou judiciaire, a supprimé toute possibilité de constater son état au moment de la vente. Cette carence ne crée pas de présomption défavorable, mais elle laisse les acquéreurs sans preuve technique de l’origine, de l’ancienneté et de l’étendue des désordres, alors que la charge de la preuve du dol leur incombe.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles 1641 et suivants du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile