Responsabilité locative : indemnisation des dégradations prouvées et préjudice moral lié à l’humidité du logement

L’article 7, c) et d), de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations et pertes survenues pendant le bail, ainsi que l’entretien courant et les réparations locatives, sauf force majeure, faute du bailleur, fait d’un tiers, vétusté ou vice de construction. La confrontation de l’état des lieux d’entrée avec le procès-verbal de sortie a permis de retenir les dégradations et les équipements manquants. Les factures produites justifiaient une indemnisation intégrale, sans coefficient de vétusté, pour une utilisation inadéquate. L’article 3-2 de la même loi a justifié le partage du coût du procès-verbal établi par commissaire de justice.

Sur l’humidité, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 2, 1° et 6° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposent un logement décent, protégé contre les infiltrations et suffisamment aéré. Les démarches techniques du bailleur ont exclu une insalubrité juridiquement reconnue, mais l’humidité anormale et la condensation structurelle ont caractérisé un risque potentiel pour la santé. La durée et la nature des désagréments ont justifié 800 euros au titre du préjudice moral, malgré l’absence de justificatifs médicaux.

L’article 1240 du code civil a permis d’indemniser à hauteur de 100 euros le temps et les diligences consacrés aux reprises. Les autres frais relevaient des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après l’expulsion des locataires, un commissaire de justice a constaté des dégradations, un défaut d’entretien et l’absence d’équipements. La juridiction a retenu les dommages établis par le constat et les factures, en écartant le coût d’un débouchage non constaté. Elle a également relevé une humidité anormale et une condensation structurelle ayant causé un préjudice moral, malgré les démarches du bailleur pour y remédier.

Un bailleur avait donné en location un logement à deux locataires. Après la résiliation du bail et leur expulsion ordonnée judiciairement, les locataires ont quitté les lieux. Faute d’état des lieux de sortie amiable, un commissaire de justice a constaté diverses dégradations, un défaut d’entretien et l’absence de plusieurs équipements.

Le bailleur a demandé le remboursement des travaux, objets manquants, charges et frais liés au constat. Les locataires ont contesté certaines dégradations en invoquant l’humidité et ont sollicité le remboursement d’une facture d’eau, la restitution du dépôt de garantie et une indemnisation pour préjudice moral.

La juridiction a retenu les dégradations objectivées par le constat et justifiées par les factures, tout en écartant le coût d’un débouchage non mentionné. Elle a également constaté une humidité anormale et une condensation structurelle ayant causé un préjudice moral, malgré les diligences entreprises par le bailleur pour y remédier.

• Comparer l’état des lieux d’entrée au constat de sortie
• Objectiver les dégradations ou absences d’équipements
• Établir les coûts par des factures produites
• Écarter les désordres non mentionnés dans le constat
• Vérifier l’existence d’une cause d’exonération locative
• Caractériser une humidité anormale affectant la décence du logement
• Apprécier la durée et la nature des inconvénients subis

• État des lieux contradictoire d’entrée
• Procès-verbal de constat de commissaire de justice
• Factures d’achats et de prestations d’artisans
• Photographies montrant les traces de moisissures
• Rapport MURPROTEC constatant une condensation structurelle grave
• Pièces relatives aux travaux, à la VMC et aux centrales d’air

Le bailleur obtient l’indemnisation des dégradations, équipements manquants et diligences justifiées, avec conservation du dépôt de garantie. Les locataires restent responsables des désordres objectivés, mais bénéficient d’une indemnisation du préjudice moral lié à l’humidité anormale du logement.

• Retenue du dépôt de garantie de 890 euros
• Paiement des dégradations et équipements manquants
• Partage du coût du constat de sortie
• Rejet du remboursement de la facture d’eau
• Indemnisation des locataires à hauteur de 800 euros
• Condamnation des locataires aux dépens et à l’article 700

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée détaillé
• Faire constater contradictoirement les dégradations de sortie
• Conserver les factures des réparations et remplacements
• Documenter les signalements d’humidité et interventions techniques
• Formaliser rapidement la mutation des abonnements

À éviter

• Réclamer un poste absent du procès-verbal
• Confondre insalubrité et humidité anormale
• Invoquer une facture non payée comme préjudice
• Négliger les preuves photographiques et techniques
• Inclure les frais irrépétibles dans une demande indemnitaire

Les obligations locatives de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Les locataires répondent des dégradations et pertes survenues pendant la location et doivent assurer l’entretien courant ainsi que les réparations locatives, sauf force majeure, faute du bailleur, fait d’un tiers, vétusté ou vice de construction. La comparaison de l’état des lieux d’entrée avec le procès-verbal de sortie a objectivé les désordres et équipements manquants. Les factures produites ont permis leur indemnisation intégrale, sans coefficient de vétusté, compte tenu d’une utilisation inadéquate.

La preuve des dégradations et des frais réparatoires

Le procès-verbal de constat, établi en présence des parties, a établi les désordres, à l’exception du débouchage de l’évacuation des eaux pluviales, non mentionné. Les factures d’achats et de prestations ont justifié les sommes réclamées. Le coût du constat a été partagé sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux amiable étant impossible.

Le préjudice moral lié à l’humidité du logement

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 2, 1° et 6° du décret n° 2002-120 imposent un logement décent, protégé contre les infiltrations et suffisamment ventilé. Le rapport technique a constaté une condensation structurelle grave. Les travaux, la ventilation et la réduction de loyer n’ont pas supprimé la réalité d’une humidité anormale ayant duré environ vingt-quatre mois. Ce préjudice moral a été évalué à 800 euros, sans preuve d’une atteinte médicale.

Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 2, 1° et 6° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile