Servitude de tour d’échelle pour l’étanchéité indispensable d’une construction neuve : accès temporaire de quinze jours et remise en état

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut autoriser un passage temporaire sur le fonds voisin lorsque les travaux sont indispensables, qu’ils ne peuvent être réalisés autrement, même à un coût supérieur, et que la gêne imposée reste proportionnée à l’intérêt poursuivi. Le tour d’échelle peut bénéficier à une construction neuve pour permettre son achèvement.

L’attestation technique du constructeur établissait que l’étanchéité extérieure du mur enterré, exigée par le DTU 20.1, nécessitait une tranchée sur le fonds voisin et ne pouvait être réalisée depuis la parcelle construite. L’autorisation a donc été accordée, malgré le préjudice de jouissance et la destruction prévisible de végétaux, l’absence d’étanchéité exposant l’ouvrage à des infiltrations et dégradations structurelles.

Le passage est encadré par une durée de quinze jours francs, un délai de prévenance d’un mois, une bande de 2,5 mètres et l’intervention des entreprises missionnées. Une indemnité provisionnelle de 3 000 euros est allouée au propriétaire voisin. Le bénéficiaire doit faire établir un constat préalable, remettre le terrain en état et remplacer les végétaux détruits. L’article 1533 du code de procédure civile ne justifie pas une conciliation lorsque l’une des parties s’y oppose et que la mesure apparaît inutile. En application des articles 696, 700 et 514-1 du même code, les parties conservent leurs dépens, aucune somme n’est accordée au titre des frais irrépétibles et l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée en référé.

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Pour permettre l’étanchéité du mur d’une maison construite en limite séparative, la propriétaire demandait un passage temporaire sur le fonds voisin afin de réaliser une tranchée. Malgré l’opposition du voisin, le juge a autorisé l’intervention, sous réserve d’un constat préalable, de la remise en état et du remplacement des végétaux détruits. Une provision de 3 000 euros a été accordée au voisin.

Une propriétaire a fait construire une maison en limite séparative d’une parcelle voisine. Selon l’attestation de DESIGN CONSTRUCTION, l’étanchéité extérieure du mur de soubassement enterré impose de creuser une tranchée d’un mètre sur le fonds voisin, afin de poser notamment une bande solin et un dispositif delta MS. Le constructeur estime cette intervention indispensable à la pérennité de l’ouvrage et techniquement impossible depuis la parcelle bâtie.

La propriétaire a demandé une autorisation temporaire de passage pour ses artisans, sur une bande de 2,5 mètres et pendant quinze jours. Le propriétaire voisin s’y est opposé, invoquant l’existence d’autres solutions, l’absence de bornage et les dommages causés à la végétation, notamment à la renouée du Japon.

Le juge a autorisé le passage, imposé un constat préalable, la remise en état et le remplacement des végétaux détruits. Une provision de 3 000 euros a été accordée au propriétaire voisin au titre de son préjudice de jouissance.

• Établir le caractère indispensable des travaux d’étanchéité.
• Démontrer l’impossibilité technique d’intervenir depuis son propre fonds.
• Prendre en compte les solutions alternatives, même plus coûteuses.
• Vérifier l’absence de disproportion manifeste entre gêne et intérêt des travaux.
• Limiter l’accès dans sa durée, sa largeur et ses modalités.
• Prévoir l’indemnisation des troubles et dommages causés au voisin.

• Attestation technique de DESIGN CONSTRUCTION du 24 octobre 2025.
• Description de la tranchée d’un mètre nécessaire le long du mur.
• Indication de l’impossibilité technique d’intervenir depuis la parcelle construite.
• Constat des risques d’infiltrations et de dégradations structurelles.
• Éléments relatifs à la destruction prévisible d’arbres et de plantes.

La propriétaire obtient un accès temporaire strictement encadré pour achever l’étanchéité de sa maison, mais doit indemniser le voisin et réparer les atteintes au terrain. Le propriétaire voisin doit permettre le passage autorisé, tout en bénéficiant d’une provision et de garanties concernant la végétation et la remise en état.

• Accès autorisé pendant quinze jours francs.
• Préavis d’un mois avant le début des travaux.
• Indemnité provisionnelle de 3 000 euros versée au voisin.
• Constat par commissaire de justice avant intervention.
• Remplacement des arbres et plantes détruits.
• Protocole spécifique pour la renouée du Japon.

À faire

• Faire établir le constat préalable du terrain.
• Respecter le délai de prévenance d’un mois.
• Limiter le passage à la bande autorisée.
• Définir le protocole applicable à la renouée du Japon.
• Prévoir la remise en état et le remplacement des végétaux.

À éviter

• Dépasser la durée de quinze jours francs.
• Faire intervenir des entreprises non missionnées.
• Élargir l’emprise au-delà de 2,5 mètres.
• Détruire la végétation sans précautions adaptées.
• Commencer les travaux sans constat préalable.

Les conditions du tour d’échelle pour les constructions neuves

nLe passage temporaire peut être autorisé pour achever une construction neuve lorsque les travaux sont indispensables, impossibles à réaliser depuis le fonds concerné, même à un coût plus élevé, et que la gêne imposée au voisin reste proportionnée. Les articles 834 et 835 du code de procédure civile encadrent l’intervention du juge des référés.n

La preuve de l’impossibilité technique des travaux

nL’attestation du constructeur décrit la nécessité d’une étanchéité extérieure du mur enterré, la tranchée à réaliser sur le fonds voisin et l’impossibilité technique d’intervenir depuis la parcelle construite. L’alternative consistant à réaliser les travaux par l’intérieur est jugée irréaliste et non justifiée.n

La réparation des préjudices causés au fonds voisin

nL’autorisation de passage n’exclut pas l’indemnisation du préjudice de jouissance. Le bénéficiaire doit faire établir un constat par commissaire de justice avant les travaux, remettre le terrain en état et remplacer les arbres et plantes détruits. Une provision de 3 000 euros est accordée au propriétaire voisin.

Article 1533 du code de procédure civile, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514-1 du code de procédure civile