Fixation du loyer commercial renouvelé de la SCI Raibaut : maintien du plafonnement faute de modification notable

En application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, le loyer renouvelé correspond à la valeur locative, sous réserve du plafonnement légal. Le déplafonnement suppose que le bailleur établisse une modification notable, au cours du bail expiré, des caractéristiques du local ou des facteurs locaux de commercialité, ayant une incidence favorable sur l’activité exercée.

Selon l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux s’apprécient notamment au regard de l’attractivité du secteur, des activités voisines, des transports et de l’intérêt de l’emplacement pour le commerce concerné. L’article R 145-3 définit les caractéristiques propres du local. La cour retient que les éléments invoqués n’établissent aucune modification notable favorable et que les travaux allégués ne sont pas suffisamment datés ni localisés.

Les travaux qualifiés d’améliorations relèvent de l’article R 145-8 du code de commerce et ne justifient le déplafonnement que dans les conditions liées à leur prise en charge par le bailleur et au renouvellement concerné. Le loyer reste donc plafonné à 12 211,67 euros. La cour valide également la conformité des conclusions d’appel aux articles 542 et 954 du code de procédure civile, puis condamne le bailleur au titre de l’article 700 et des dépens d’appel sur le fondement des articles 696 et 699 du même code.

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La cour confirme le plafonnement du loyer commercial à 12 211,67 euros. L’expertise ne révèle pas d’évolution favorable déterminante des facteurs locaux de commercialité et les travaux invoqués ne sont ni suffisamment datés ni précisément rattachés au local. Le bailleur est condamné aux frais d’appel.

La SCI Raibaut a donné à bail commercial un local à la société Les Patines du Sud. Le bail, renouvelé en 2008, a ensuite été cédé à la SASU Naturalia France. Lors du renouvellement prenant effet au 1er janvier 2018, le bailleur a proposé un loyer déplafonné, aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties.

Une expertise judiciaire a évalué la valeur locative à 20 672,63 euros et le loyer plafonné à 12 211,67 euros. Le juge des loyers commerciaux a retenu le plafonnement et partagé les dépens.

En appel, le bailleur invoquait une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et des travaux ayant modifié les locaux. La cour rejette ces arguments : l’expertise ne révèle pas d’évolution favorable déterminante et les travaux ne sont ni suffisamment datés ni précisément rattachés au local concerné. Elle confirme le loyer plafonné, le jugement et la condamnation du bailleur aux frais d’appel.

• Établir une modification notable pendant le bail expiré
• Démontrer une incidence favorable sur l’activité du preneur
• Rattacher les éléments invoqués au local concerné
• Produire des preuves datées et suffisamment précises
• Distinguer les modifications notables des simples améliorations
• Respecter les exigences des articles 542 et 954 du Code de procédure civile

• Rapport d’expertise judiciaire sur la valeur locative
• Constats d’huissier des 10 novembre 2011 et 21 août 2014
• Plans des locaux produits par le bailleur
• Photographies intégrées au rapport d’expertise
• Données démographiques et commerciales analysées par l’expert

Le bailleur ne bénéficie d’aucun déplafonnement faute de preuve suffisante d’une modification notable et favorable. Le preneur conserve le bénéfice du loyer plafonné, tandis que le bailleur supporte les frais supplémentaires de la procédure d’appel.

• Maintien du loyer annuel plafonné à 12 211,67 euros
• Rejet des demandes de déplafonnement du bailleur
• Absence de nouvelle expertise ordonnée
• Paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens d’appel par le bailleur

À faire

• Identifier précisément le local concerné par chaque preuve
• Dater les travaux et modifications invoqués
• Documenter leur incidence sur l’activité commerciale
• Vérifier les critères des articles L 145-33 et L 145-34
• Structurer les conclusions avec prétentions et moyens distincts

À éviter

• Invoquer tardivement des travaux non soumis à expertise
• Confondre améliorations et modifications des caractéristiques du local
• Produire des constats sans rattachement précis aux locaux
• Se fonder uniquement sur l’évolution générale du quartier
• Référencer les conclusions de première instance par simple renvoi

Les conditions du déplafonnement du loyer commercial

Le déplafonnement exige une modification notable, pendant le bail expiré, des éléments visés par les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce. Pour les facteurs locaux, l’article R 145-6 impose une incidence favorable sur l’activité du preneur. La cour constate que les éléments invoqués ne démontrent aucune évolution favorable déterminante pour le commerce concerné.

La preuve des modifications des caractéristiques du local

La charge de la preuve incombe au bailleur. Les constats d’huissier ne permettent ni de dater les travaux ni de vérifier leur réalisation dans le local objet du bail, les locaux étant imbriqués. Les travaux identifiés comme faux plafond, éclairage, cloisonnement ou aménagements sont qualifiés de simples améliorations et non de modifications notables au sens des articles R 145-3 et R 145-8 du code de commerce.

Les exigences formelles des conclusions d’appel

Au regard des articles 542 et 954 du code de procédure civile, les conclusions doivent critiquer le jugement, exposer les moyens et formuler les prétentions au dispositif. La cour retient que les écritures de l’appelante sollicitaient expressément la réformation du jugement et exposaient les faits et moyens nécessaires. L’absence initiale de référencement détaillé des pièces n’est pas sanctionnée dans ces circonstances.

Articles 804, 806, 907, 452, 542, 954, 961, 908, 700, 696 et 699 du Code de procédure civile, Articles L 145-33, L 145-34, R 145-3, R 145-6, R 145-7 et R 145-8 du Code de commerce, Article L 112-2 du Code monétaire et financier