Charges locatives d’eau : exigence de relevés contradictoires et condamnation partielle selon les périodes de consommation

En application de l’article 1353 du Code civil, la preuve de l’obligation incombe à celui qui en réclame l’exécution. Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 subordonnent la récupération des charges locatives à leur justification et excluent une évaluation forfaitaire. Le bailleur doit établir la réalité, le montant et l’imputabilité de la dépense, selon une clé de répartition équitable et vérifiable.

La méthode proportionnelle fondée sur les consommations individuelles a été admise en principe, mais les relevés réalisés sans accès du locataire au sous-compteur et sans caractère contradictoire n’ont pas permis de prouver les consommations facturées jusqu’au 31 décembre 2023. Les demandes correspondantes ont donc été rejetées.

En revanche, les consommations postérieures ont été retenues lorsque les index pouvaient être vérifiés ou avaient été constatés contradictoirement. La juridiction a ainsi fixé la dette au titre des consommations 2024 et 2025 à 2 270,52 euros. Les demandes de dommages et intérêts ont été rejetées faute de preuve d’un comportement fautif. La demande relative au dépôt de garantie était sans objet après son règlement. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées et les dépens répartis selon la succombance.

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Les remboursements et créances correspondant aux périodes insuffisamment justifiées par des relevés contradictoires ont été rejetés. En revanche, les consommations de 2024 et 2025, établies par les index disponibles et contradictoirement constatés, sont retenues. Les demandes indemnitaires réciproques sont rejetées. Le dépôt de garantie avait été restitué en cours d’instance.

Des locataires ont conclu un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans un immeuble collectif équipé de sous-compteurs d’eau reliés à un compteur principal. Le bailleur refacturait les consommations selon les relevés des sous-compteurs et les factures de la SAUR.

Un désaccord est apparu sur l’accès au local des compteurs, les relevés et les montants réclamés. Un accord de conciliation a prévu un accès au compteur et des relevés réalisés en présence des locataires. Ceux-ci ont ensuite demandé le remboursement de sommes déjà réglées, la communication des justificatifs et des dommages et intérêts.

Le juge a refusé les remboursements et les créances correspondant aux périodes insuffisamment justifiées par des relevés contradictoires. Il a toutefois retenu les consommations 2024 et 2025 établies par les index disponibles et contradictoirement constatés. Les demandes indemnitaires réciproques ont été rejetées. Le dépôt de garantie avait été restitué en cours d’instance.

• Établir la réalité et le montant des factures d’eau
• Démontrer l’imputabilité des consommations au logement loué
• Appliquer une clé de répartition équitable et vérifiable
• Produire des relevés permettant une contestation contradictoire
• Justifier l’affectation du sous-compteur au logement concerné
• Retenir uniquement les index suffisamment fiables pour chaque période

• Factures d’eau de la SAUR établies au nom du bailleur
• Procès-verbal constatant cinq sous-compteurs pour cinq logements
• Vérification technique de l’affectation du sous-compteur au logement
• Relevé contradictoire de 699 m³ lors de l’état des lieux
• Constat d’un index de 419 m³ le 19 janvier 2024

Le bailleur obtient le paiement des consommations suffisamment établies pour 2024 et 2025, mais supporte le rejet des créances antérieures insuffisamment prouvées. Les locataires restent solidairement tenus de la somme retenue, tandis que les demandes indemnitaires réciproques sont rejetées.

• Condamnation in solidum des locataires à 2 270,52 euros
• Rejet des charges antérieures faute de relevés contradictoires
• Rejet des demandes de dommages et intérêts des deux parties
• Restitution du dépôt de garantie constatée comme déjà effectuée
• Dépens partagés, certains constats restant à la charge du bailleur

À faire

• Conserver toutes les factures d’eau reçues
• Documenter la clé de répartition appliquée
• Organiser des relevés contradictoires des sous-compteurs
• Permettre l’accès vérifiable aux compteurs
• Faire constater les index lors de la sortie

À éviter

• Refacturer des consommations forfaitaires
• Effectuer des relevés sans présence du locataire
• Priver le locataire d’accès au sous-compteur
• Réclamer des charges sans justificatifs détaillés
• Alléguer un préjudice moral sans éléments probants

Les conditions de récupération des charges d’eau

La récupération suppose une dépense réelle, son montant et son imputabilité au locataire, ainsi qu’une clé de répartition équitable et vérifiable. Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 excluent l’évaluation forfaitaire et imposent la justification des charges.

La preuve des relevés contradictoires de consommation

Le bailleur supporte la charge de la preuve en application de l’article 1353 du Code civil. Les relevés effectués alors que les locataires n’avaient pas librement accès au sous-compteur et sans caractère contradictoire ne suffisent pas. Les index vérifiables ou constatés contradictoirement permettent en revanche de retenir la consommation.

La portée des index de consommation vérifiables

Les index disponibles pour 2024 et ceux relevés contradictoirement lors de l’état des lieux ont permis de fixer une créance de 2 270,52 euros. Les demandes portant sur les périodes antérieures insuffisamment documentées ont été rejetées.

Article 1353 du Code civil, Articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 502, 503 et 675 du Code de procédure civile