TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/675

AFFAIRE : N° RG 25/00314 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WWH

Copie à :
Maître [O] [A]

Copie exécutoire à :
Me Rebecca SMITH

Le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 31 Août 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [W], [Y] [I]
né le 14 Avril 2003 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 28 janvier 2025)

Représentée par Me Rebecca SMITH, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [U] [G]
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 514 938 265
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 12 Juin 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 31 Août 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, Monsieur [J] [I] a pris à bail un appartement, situé [Adresse 3] à [Localité 6], appartenant à la S.C.I [U] [G], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375 euros, hors charges et taxes.

Par courriels des 30 novembre 2023 et 10 janvier 2024, Monsieur [J] [I] s’est plaint auprès de la SAS [Localité 7] le mandataire de son bailleur de la présence de punaises de lit dans son appartement.

Le 18 novembre 2024, Monsieur [J] [I] faisait un signalement de la situation de l’appartement sur Histologe.

En décembre 2024, Monsieur [J] [I] quittait le logement.

Par acte du 13 juin 2025, Monsieur [J] [I] a fait assigner la S.C.I [U] [G], devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

– Juger que la SCI [U] [G] a manqué à son obligation de délivrer un logement
décent,
Par conséquent,
– Condamner la SCI [U] [G] à verser les sommes suivantes à Monsieur [J]
[W] [I] :
– 410,12 euros correspondant à l’achat du canapé que Monsieur [R] [I] a acquis selon facture du 22 octobre 2023, qu’il a donc été contraint de jeter,
– 444,60 euros correspondant à 1’achat d’un tapis, d’un meuble TV, d’une étagère et d’une table, selon facture du 22 octobre 2023, qu’i1 a également été contraint de jeter,
– 219,96 euros correspondant à1’achat du frigo acquis selon facture du 13 septembre 2024,
– 2 000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [J] [I], contraint de vivre dans un logement indécent,
soit la somme globale de 3074,68 euros en réparation de son entier préjudice,
en tout état de cause,
– Condamner la SCI [U] [G] aux entiers dépens.

Monsieur [J] [I] expose au visa des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le logement était infesté de punaises de lit, que le bailleur est pleinement responsable de la présence de punaises dans le logement loué, qu’il n’a aucunement remédié à cette nuisance, qu’il n’a pas fait appel à une société professionnelle afin d’éradiquer en urgence l’infestation. Il indique avoir été exposé à des produits toxiques à savoir les traitements afin d’éradiquer l’infestation. Il ajoute que l’appartement était affecté d’une fuite le contraignant à vider systématiquement un seau puisque de l’eau s’échappait abondamment du plafond. Il fait observer que la SCI [U] [G] ne démontre pas avoir entrepris de diligences postérieurement à sa plainte.

S’agissant du préjudice matériel, il fait valoir produire aux débats les factures d’achat des biens meubles dont il a dû se séparer et les préconisations sur le site sante.gouv.fr.

S’agissant de son préjudice moral, il explique avoir été exposé à l’infestation pendant un an, qu’il a légitimement essayé tout ce qui était en son pouvoir afin d’être débarrassé des punaises de lit, qu’il se faisait systématiquement piquer et devait vivre avec ces insectes parasites.
Il indique que la partie adverse soutient que du mobilier aurait été prêté à celui-ci. Il fait valoir que les besoins en mobilier de celui-ci n’ont été évoqués qu’après l’infestation litigieuse soit en décembre 2023.

Il soutient qu’il n’est aucunement à l’origine de l’infestation litigieuse. Il explique que les punaises de lit provenaient d’un autre logement, que le logement loué ne remplissait pas les conditions de décence, que les désordres n’étaient pas immédiatement visibles à l’entrée dans les lieux et que la prise en charge de ce désordre s’est révélée tardive.

Sur le rejet des demandes reconventionnelles, il indique que la partie adverse ne justifie pas du montant de sa créance, ni d’aucun décompte détaillé. Il soutient que malgré l’insalubrité du logement, il a honoré pendant de nombreux mois les échéances du loyer. Il fait valoir qu’un arrangement à l’amiable avait été négocié entre les parties, à savoir un effacement de la dette de celui-ci à la condition qu’il quitte le logement.

La S.C.I [U] [G], représentée par son conseil, sollicite de :

Dire et juger que Monsieur [J] [W] [I] ne démontre pas le caractère indécent du logement donné à bail,Dire et juger que la SCI [U] [G], en sa qualité de bailleur, a rempli ses obligations contractuelles en procédant au traitement des punaises et à la réfection de lafenêtre de toit,
Débouter Monsieur [J] [W] [I] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts, de remboursement des mobiliers qui n’ont jamais équipé le logement, et dont il n’est donc pas démontré qu’il a été contraint de se débarrasser du fait de l’indécence du logement.Débouter Monsieur [J] [W] [I] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral.A titre reconventionnel :
Condamner Monsieur [J] [W] [I] à payer à la SCI [U] [G] la somme de 304,55 euros au titre du solde des loyers dus à la date du l7 décembre 2024,Condamner Monsieur [J] [W] [I] à payer à la SCI [U] [G] la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI [U] [G] soutient que lors de la prise de possession, l’appartement donné à bail à Mr [I] n’était nullement infesté par des punaises de lit, ni même l’immeuble dans son entier. Elle expose que le locataire a évoqué la présence de punaise de lit après avoir installé dans le logement un lit composé d’un matelas en mousse sans housse et s’est alors plaint de la présence de punaise de lit.

Elle fait valoir être propriétaire de 5 appartements tous loués avec pour gestionnaire [Localité 7], qu’ aucun des locataires de l’immeuble n’a évoqué la présence de punaises lit sauf Monsieur [I] et encore un mois après l’entrée dans les lieux.

Elle fait observer produire l’attestation de Maître [D] [X] gérante de [Localité 7] qui expose de ce qu’aucun autre locataire ne s’est plaint d’une infestation de punaises de lit. Elle soutient que l’attestation établie par Monsieur [F] datant de janvier 2026 est de pure complaisance.

Elle explique avoir tout mis en œuvre auprès de son locataire afin qu’il dispose d’un logement décent. Elle fait valoir que dans un premier temps elle est intervenue pour procéder à un traitement avant de faire intervenir un professionnel, la société AJ NUISIBLES, qui a effectué trois passages au sein du logement et dans les parties communes.

Sur l’existence d’une prétendue fuite d’eau au niveau du velux de la chambre, elle soutient que la preuve d’une fuite d’eau n’est pas rapportée. Elle explique que Monsieur [J] [I] prétend que la fenêtre de toit qui donne sur le logement comportait une fuite, que cette prétention a surpris Madame [Z], dans la mesure ou l‘étanchéité complète avait été réalisée par l’entreprise DOMERGUE, le 27 juin 2023, soit à peine 4 mois avant 1’arrivée de Monsieur [I]. Elle indique avoir fait procéder au changement de cette fenêtre de toit, qui lui a été facturé le 27 juin 2023 par l’entreprise DOMERGUE, qu’elle a une nouvelle fois mandaté l’entreprise pour effectuer une véri cation, qu’elle s’est rendue dans le logement donné à bail le 19 février 2024, sans pour autant faire état d’une quelconque fuite. Elle ajoute que les photographies produites par le locataire ne démontrent nullement que de l’eau s’échappe du plafond, que les quelques traces visibles autour du velux sont antérieures à la prise de possession du logement, qu’elles sont d’ailleurs notées sur l’état des lieux d’entrée établi par Me [D] [X], qui a mentionné concernant le plafond de la chambre : « Traces, impacts abimes autour velux, effritement ».

Sur la demande adverse de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, elle soutient que rien ne prouve l’allégation de Monsieur [I], de ce qu’il aurait été dans 1’obligation de jeter son canapé, un tapis, meuble TV, une étagère et son frigidaire et bien plus en raison d’une faute imputable au seul bailleur. Elle indique qu’elle ne peut avoir aucune responsabilité dans le choix de son locataire quant au sort de son mobilier, ce d’autant qu’elle a fait procéder à une désinfection par la société AJ NUISIBLES et a récupéré le logement qui était tout à fait conforme et non infecté. En outre, elle soutient que rien ne prouve que le mobilier évoqué par Monsieur [J] [I] se soit trouvé dans le logement donné à bail à la lecture de l’adresse indiquée sur les factures. Elle ajoute que le locataire est arrivé dans le logement sans disposer d’aucun mobilier de quelque nature que ce soit. Elle fait valoir que cela a été démontré et établi par l’attestation de la directrice de l’association service logement des Hauts Cantons, qui précise bien que l’ensemble du mobilier équipant le logement était composé de meubles de récupération prêtés gracieusement à Monsieur [J] [I]. Elle souligne qu’aucun élément ne vient démontrer la contrainte à laquelle aurait été soumis Monsieur [J] [I] de jeter ses objets n’équipant pas le logement par suite de l’indécence prétendue du logement.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’un prétendu préjudice moral, elle explique que le locataire ne démontre pas l’existence à la fois de l’indécence du logement et d’autre part d’un éventuel préjudice moral qui aurait été lié à ce caractère d’indécence. Elle fait observer qu’elle verse au débat un permis de louer délivré par le président de la communauté de communes du [Localité 8] Orb, établi le 28 mars 2022, un diagnostic de performance énergétique établi le 13 mars 2018, valable durant 10 ans et un nouveau diagnostic de performance établi le 29 janvier 2025, valable jusqu’au 28 janvier 2035. Elle indique que l’infestation par les punaises de lit provient du mobilier introduit par Monsieur [J] [I] dans le logement et a fait l’objet d’un traitement selon facture de AJ NUISIBLES.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle indique que Monsieur [J] [I] n’était pas à jour du paiement de ses loyers, ce qui l’a contrainte à lui adresser dans un premier temps une mise en demeure au mois de mai 2024, date à laquelle il était débiteur de 401,96 euros. Elle explique que la mise en demeure s’est avérée vaine de sorte qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer les loyers signi é le 4 octobre 2024, date à laquelle il était redevable d’une somme de 861,99 euros. Elle indique que les causes du commandement n’ont pas été régularisées et que Monsieur [I] a alors pris la décision de quitter le logement, ce qu’il fera en décembre 2024. Elle fait valoir qu’à ce jour, la SCI [U] [G] n’a pas reloué le logement et a donc subi un préjudice du fait des agissements de Monsieur [J] [I].

L’affaire a été mise en délibéré le 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, les demandes de « juger » ou de « dire et juger » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le manquement du bailleur à ses obligations de jouissance paisible de la chose louée et ne pas avoir délivré un logement décent

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass., 3e Civ,18 juin 2002, n°01-02.006).

En outre, depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : « … Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites… », (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié).

L’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer la force majeure ou que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

En l’espèce, la présence de punaises de lit dans le logement donné à bail à Monsieur [J] [I] est établie à partir du 30 novembre 2023 et n’est pas contestée par le bailleur.

Le 30 novembre 2023, Monsieur [J] [I] écrivait à [Localité 7] pour indiquer la présence de punaises de lit dans le bien. Le gestionnaire lui répondait qu’il lui appartenait de faire un traitement à sa charge après avoir précisé que les punaises de lit sont des parasites transportés avec les affaires personnelles et que l’immeuble n’avait jamais subi ce type d’infestation, ni les locataires précédents.
Par courriel en réponse du même jour, Monsieur [J] [I] indiquait ne pas avoir ramener d’affaires, juste son matelas et qu’il ne voyait pas comment il aurait pu transporter des punaises.

Par courriel du 10 janvier 2024, Monsieur [J] [I] écrivait à [Localité 7] pour indiquer que le problème des punaises de lit était revenu. Il indiquait qu’il allait acheter des fumigènes et que si la situation persistait, il envisageait de changer de logement.

Par courriel du 09 février 2024, Monsieur [J] [I] écrivait à Madame [B] [Z] pour lui indiquer la présence de punaises de lit dans le bien.

Par courriel en réponse du 12 février 2024, Madame [B] [Z] lui indiquait qu’elle viendrait le mercredi suivant pour le deuxième passage de désinfectant.

Par courriel du même jour, Monsieur [J] [I] lui indiquait avoir « refait un fumigène » mais qu’il avait revu des punaises de lit. Il ajoutait qu’il envisageait de quitter le logement fin mars précisant qu’il ne souhaitait pas rester dans un logement insalubre.

La SCI [U] [G] a tenté de traiter le bien dans un première temps par des produits insecticide et un appareil à haute pression puis dans un second temps par l’intervention la société AJ NUISIBLES 34 qui a effectué trois passages.

LA SCI [U] [G] produit une attestation du 26 avril 2024 de Monsieur [N] [C] représentant de la société AJ NUISIBLES 34 qui indique que l’entreprise est intervenue dans l’appartement « [Adresse 4] » et des parties communes situés au [Adresse 5] pour une infestation de punaises de lit et que le traitement a été réalisé en trois passages à sept jours d’intervalles.

Le 18 novembre 2024, Monsieur [J] [I] effectuait un signalement sur la plate-forme HISTOLOGE. Il indiquait notamment la présence de punaise de lit dans le logement et produisait des photographies en ce sens.

La présence récurrente de punaises de lits a pour origine l’infestation de l’immeuble tel que cela ressort de l’attestation du 13 janvier 2026 de Monsieur [H] [F] voisin de Monsieur [J] [I] et de Madame [K] [S] du Service Logement des Hauts Cantons.

Monsieur [H] [F] décrit un bâtiment déjà infesté de punaises de lit à l’arrivée de Monsieur [J] [I] dans le logement.

Madame [K] [S] écrit « en janvier 2024, des punaises de lit ont infesté l’appartement de Mr [I], provenant du locataire voisin. Avertis, les bailleurs se sont mobilisés pour remédier à la prolifération, en traitant l’immeuble ».

Dans le cadre de la présente procédure, la S.C.I [U] [G] conteste la présence de punaises de lit dans l’immeuble et soutient que ces parasites proviennent du matelas en mousse placé dans l’appartement par Monsieur [J] [I]. Pourtant, elle ne démontre pas que les punaises auraient été importées par Monsieur [J] [I] lui-même, lors des multiples infestations provenant de l’immeuble.

Ainsi, la responsabilité de la S.C.I [U] [G] est engagée pour ne pas avoir assuré à son locataire une jouissance paisible de la chose louée et ne pas avoir délivré un logement décent.

Sur les préjudices subis

La S.C.I [U] [G] est tenue d’indemniser Monsieur [J] [I] des préjudices subis à l’occasion des multiples infestations.

S’agissant du préjudice matériel, Monsieur [J] [I] sollicite le remboursement des biens meubles dont il a dû se séparer et produits les factures d’achat correspondantes en date du 22 octobre 2023 d’un montant de 410,12 euros pour un canapé, de 444,60 euros pour un tapis et un ensemble TV avec étagère et table basse et du 13 septembre 2024 pour un produit 2P HIGH ONE 2D 206 E W742C d’un montant de 179,96 euros outre 30 euros de frais de livraison.

Néanmoins, la présence des meubles dans le logement pour lesquels il est demandé un remboursement n’est pas justifiée. En effet, Monsieur [J] [I] indique lui-même au gestionnaire [Localité 7] par courriel du 30 novembre 2023 qu’il n’a emmené que son matelas dans le logement. Par ailleurs, les factures de [Localité 9] produites mentionnent une adresse qui ne correspond pas au bien litigieux. Le canapé, le tapis et l’ensemble meuble TV, étagère et table basse ont été expédiés à Monsieur [J] [I] au [Adresse 6] alors que l’adresse du logement donné à bail est [Adresse 5].

Quand bien même il serait admis que ces meubles se seraient trouvés dans le logement, Monsieur [J] [I] ne rapporte en tout état de cause aucune preuve de leur évacuation en raison d’une infestation de punaises de lit.

Dans son attestation, Madame [K] [S] indique « nous avons aidé Mr a vidé rapidement, son appartement, du [Adresse 7] et avons récupéré des meubles (tables, chaises, TV, étagères, …) que nous avons redistribué à une personne que nous accompagnons sur un de nos dispositifs de logement adapté ». Elle ajoute « le logement et les meubles ayant été traités par les bailleurs et Mr [I], les punaises ont été éradiquées ».

Par conséquent, Monsieur [J] [I] sera débouté de sa demande de condamner la S.C.I [U] [G] à la somme de 410,12 euros correspondant à l’achat du canapé, 444,60 euros correspondant à 1’achat d’un tapis, d’un meuble TV, d’une étagère et d’une table et 219,96 euros correspondant à1’achat du frigo acquis selon facture du 13 septembre 2024.

S’agissant du préjudice moral, celui-ci est constitué par les répercussions de la présence de ces nuisibles sur la vie de Monsieur [J] [I], l’impact psychologique, les piqûres répétés (tel que cela ressort des photographies montrant les boutons) et le stress inhérent à l’occupation d’un appartement infesté ponctuellement et à plusieurs reprises et à l’utilisation de produits de désinsectisation. En considération de l’intensité du trouble, de sa durée et de la réapparition récurrente des nuisibles, pendant un peu plus d’un an, de novembre 2023 jusqu’au départ du locataire en décembre 2024, Monsieur [J] [I] a subi un préjudice moral qui sera intégralement réparé par la condamnation de son bailleur à lui payer une indemnité de 1950 euros (40 % du loyer soit 150 euros X 13 mois) réparant le préjudice moral subi à ce titre.

La somme de 50 euros sera allouée à Monsieur [J] [I] pour les désagréments causés par le problème d’étanchéité au niveau de la fenêtre pour lequel le locataire devait placer un seau sur le sol pour récupérer les gouttes d’eau qui tombaient lors d’épisodes pluvieux et qui a été solutionné par la bailleresse le 19 février 2024.

Par conséquent, la SCI [U] [G] sera condamnée à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré de loyer

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public. »

En l’espèce, la S.C.I [U] [G] produit un décompte démontrant que le locataire était redevable de la somme de 304, 55 euros au 17 décembre 2024.

Pourtant, les parties s’étaient entendues pour un départ de Monsieur [J] [I] en contrepartie de l’absence de réclamation de loyers impayés.

Dans son attestation du 26 juin 2025, Madame [K] [S] explique que “Mr [I] était en dette de loyers”, qu’ “un arrangement à l’amiable avait été négocié par les bailleurs: il quitte son logement contre effacement de sa dette locative”.

Etant donné que Monsieur [J] [I] a accepté de quitter les lieux conformément à l’accord intervenue entre les parties, le bailleur ne saurait revenir sur son engagement et réclamer devant le juge les arriérés de loyers auxquels il avait accepté de renoncer afin de permettre une résolution amiable du litige.

Par conséquent, la SCI [U] [G] sera déboutée de sa demance de condamner Monsieur [J] [I] à lui payer à la somme de 304,55 euros au titre du solde des loyers dus à la date du 17 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la S.C.I [U] [G] aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Condamne la S.C.I [U] [G] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 2000 euros (deux mille euros) en réparation de son préjudice moral;

Déboute Monsieur [J] [I] de ses demandes de réparation du préjudice matériel ;

Déboute la SCI [U] [G] de sa demande de condamnation de Monsieur [J] [I] à lui payer la somme de 304,55 euros au titre du solde des loyers dus à la date du l7 décembre 2024 ;

Déboute la SCI [U] de ses autres demandes ;

Condamne la S.C.I [U] [G] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

La greffiere, La présidente