Pénalités de retard en VEFA : provision contractuelle et compensation avec le solde du prix

En référé, l’article 835 du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La clause de pénalités prévue dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement était applicable de plein droit, sans mise en demeure préalable, et sans que le créancier ait à démontrer un préjudice. Le retard de 342 jours et la méthode de calcul contractuelle rendaient la créance exigible et son montant suffisamment certain.

L’article 1231-5 du Code civil encadre les clauses pénales et permet notamment leur modération lorsqu’elles sont manifestement excessives ou dérisoires. La juridiction n’a toutefois relevé aucune contestation sérieuse justifiant de suspendre l’octroi de la provision. Les pénalités ont été imputées sur le solde du prix conformément à la clause contractuelle de compensation, laissant un solde provisionnel dû au vendeur.

L’intervention forcée du sous-traitant a été déclarée recevable sur le fondement de l’article 331 du Code de procédure civile, son intervention au chantier établissant l’intérêt à agir. En revanche, l’appel en garantie a été écarté en référé en raison de contestations sérieuses sur l’origine du retard et la répartition des responsabilités.

Les articles 64 et 70 du Code de procédure civile ont permis de déclarer recevable la demande reconventionnelle relative aux factures de travaux, mais l’article 835 faisait obstacle à l’octroi d’une provision, les factures non signées et supérieures au marché ne permettant pas d’établir avec certitude les travaux et leur montant. L’article 514-1 n’a pas conduit à écarter l’exécution provisoire, faute d’argumentation.

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La livraison d’un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement étant intervenue avec 342 jours de retard, les pénalités contractuelles ont été fixées à 46 226,57 euros. Le solde du prix, arrêté à 66 166,16 euros, a été compensé avec cette somme, laissant 19 939,59 euros dus à la venderesse. Les demandes relatives aux travaux supplémentaires et à l’appel en garantie ont été renvoyées au fond.

ALLIADE HABITAT a acquis auprès de la SCCV VBC, en l’état futur d’achèvement, un ensemble immobilier comprenant neuf logements, neuf caves et neuf garages. La livraison, prévue au 30 avril 2024, est intervenue le 7 avril 2025, avec des réserves non contradictoirement levées selon l’acquéreur.

L’acquéreur a demandé une provision correspondant aux pénalités contractuelles de retard. La venderesse a sollicité en retour le paiement du solde du prix et a appelé en garantie la société intervenue pour les travaux de maçonnerie. Cette dernière a demandé le paiement provisionnel de plusieurs factures de travaux supplémentaires.

La juridiction a retenu 342 jours de retard et fixé les pénalités à 46 226,57 euros. Elle a également retenu un solde de prix de 66 166,16 euros, puis ordonné leur compensation, laissant 19 939,59 euros dus à la venderesse. L’appel en garantie et la demande de paiement des factures ont été renvoyés au fond en raison de contestations sérieuses.

• Existence d’une clause contractuelle prévoyant une indemnité journalière de retard
• Retard de livraison établi par comparaison des dates contractuelle et effective
• Calcul des pénalités conforme à la surface et à la quote-part contractuelles
• Absence de condition contractuelle imposant une mise en demeure préalable
• Obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835
• Prévision contractuelle d’imputation des pénalités sur le solde du prix

• Acte de vente en l’état futur d’achèvement du 1er mars 2022
• Date contractuelle de livraison fixée au 30 avril 2024
• Date effective de livraison fixée au 7 avril 2025
• Surface habitable contractuelle de 479,48 m²
• Quote-part d’usufruit fixée à 28,19 %
• Clause contractuelle d’imputation des pénalités sur le solde

L’acquéreur obtient la reconnaissance provisionnelle des pénalités, mais doit régler le solde résiduel après compensation. La venderesse bénéficie d’une condamnation provisionnelle nette, tandis que l’entreprise intervenante échappe provisoirement à la garantie et au paiement de ses factures, ces questions nécessitant un examen au fond.

• Versement du solde net de 19 939,59 euros par l’acquéreur
• Imputation des pénalités sur le prix conformément à l’acte
• Absence de garantie provisionnelle à la charge de l’entreprise intervenante
• Renvoi au fond des responsabilités liées au retard
• Absence de provision sur les factures contestées et non signées
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 par la venderesse

À faire

• Vérifier les dates contractuelle et effective de livraison
• Calculer les pénalités selon la méthode stipulée dans l’acte
• Contrôler l’existence d’une clause de mise en demeure
• Produire les procès-verbaux et comptes rendus de chantier
• Documenter précisément les travaux, factures et avenants

À éviter

• Retenir le solde du prix sans justification objective
• Fonder une demande provisionnelle sur des factures non signées
• Présumer l’origine exclusive du retard d’un intervenant
• Négliger la compensation contractuellement prévue
• Demander une provision malgré des contestations sérieuses

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La clause de pénalités, le retard de 342 jours et le calcul contractuel rendaient la créance suffisamment certaine. La provision de 46 226,57 euros a donc été accordée.

La clause de pénalités de retard en VEFA

L’article 1231-5 du Code civil encadre la clause pénale. La clause contractuelle prévoyait une indemnité journalière calculée selon la surface livrée tardivement et la quote-part d’usufruit, sans mise en demeure préalable. La juridiction a retenu son application de plein droit, sans preuve d’un préjudice nécessaire.

La compensation entre pénalités et solde du prix

L’acte de vente prévoyait l’imputation de plein droit des pénalités sur le solde du prix. La compensation entre 66 166,16 euros dus au titre du prix et 46 226,57 euros de pénalités a laissé un solde provisionnel de 19 939,59 euros à la charge de l’acquéreur.

Article 331 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1231-5 du Code civil, Article 64 du Code de procédure civile, Article 70 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile