Impayés de loyers en location meublée : arriéré réduit du dépôt de garantie et rejet de la résistance abusive

En application de l’article 1728 du Code civil, le locataire doit payer le loyer aux termes convenus. L’article 1353 du Code civil impose au bailleur de prouver l’obligation et au locataire de justifier son paiement ou son extinction. Le bail, le commandement de payer, les échanges de SMS et le décompte ont établi une créance certaine, liquide et exigible. Le dépôt de garantie a été imputé sur l’arriéré, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable a été ajoutée.

L’article 1231-6 du Code civil permet une indemnisation distincte des intérêts moratoires lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice indépendant. Selon l’article 1240 du même code, le seul défaut de paiement ne suffit pas à caractériser une résistance abusive : une intention de nuire et un préjudice distinct doivent être démontrés. La demande indemnitaire a donc été rejetée.

La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Une indemnité de 1 200 euros a été accordée au titre de l’article 700 du même code. En l’absence de comparution, les articles 472 et 473 du Code de procédure civile imposent néanmoins un examen de la régularité, de la recevabilité et du bien-fondé des prétentions.

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Après le départ anticipé de la locataire, les bailleurs ont réclamé les loyers et charges impayés, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des dommages-intérêts. Le juge a retenu les loyers dus jusqu’en décembre 2024, après imputation du dépôt de garantie, et accordé la taxe récupérable. La demande indemnitaire pour résistance abusive a été rejetée, aucune mauvaise foi ni préjudice distinct n’étant démontré.

Des bailleurs ont donné en location meublée un logement à une locataire, moyennant un loyer mensuel de 800 euros et 60 euros de provisions sur charges. La locataire a cessé de payer en août 2024. Un commandement de payer a été délivré pour les échéances d’août à octobre 2024.

La locataire a donné congé pour le 20 décembre 2024, mais a quitté les lieux avant cette date sans restituer les clés ni communiquer sa nouvelle adresse. Après une tentative de conciliation infructueuse, les bailleurs l’ont assignée en paiement de l’arriéré, après imputation du dépôt de garantie, ainsi que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le juge a retenu les loyers impayés jusqu’en décembre 2024, imputé le dépôt de garantie et accordé la taxe récupérable. Il a rejeté la demande pour résistance abusive, faute de mauvaise foi et de préjudice distinct démontrés.

• Établir l’existence du bail et le montant des loyers convenus.
• Produire un décompte permettant de déterminer l’arriéré jusqu’au terme du préavis.
• Imputer le dépôt de garantie sur la dette locative.
• Vérifier le caractère certain, liquide et exigible de la créance.
• Démontrer une mauvaise foi ou une intention de nuire pour obtenir réparation supplémentaire.
• Établir un préjudice distinct du retard de paiement et des frais de justice.
• Justifier la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable.

• Contrat de bail meublé signé le 27 octobre 2023.
• Commandement de payer délivré le 21 octobre 2024.
• SMS échangés entre les parties.
• Décompte arrêté au 20 décembre 2024.
• Pièce établissant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024.

Les bailleurs obtiennent le paiement de l’arriéré après déduction du dépôt de garantie, de la taxe récupérable, des intérêts et d’une indemnité procédurale. La locataire reste tenue de la dette, des dépens et des frais irrépétibles, tandis que la demande indemnitaire pour résistance abusive est écartée.

• Paiement de 2 355 euros au titre des loyers impayés.
• Paiement de 111 euros de taxe récupérable.
• Application des intérêts légaux selon les dates procédurales.
• Prise en charge des dépens, incluant le commandement de payer.
• Versement de 1 200 euros au titre de l’article 700.
• Rejet des dommages-intérêts pour résistance abusive.

À faire

• Formaliser le bail et conserver ses annexes.
• Établir un décompte précis des échéances impayées.
• Adresser un commandement de payer détaillé.
• Conserver les échanges établissant la dette locative.
• Justifier séparément les charges et taxes récupérables.

À éviter

• Réclamer des loyers sans déduire le dépôt de garantie.
• Confondre défaut de paiement et résistance abusive.
• Oublier de démontrer un préjudice distinct.
• Inclure des charges non justifiées dans le décompte.
• Négliger la preuve de la régularité de l’assignation.

La décision par défaut en l’absence de comparution

Lorsque le défendeur ne comparaît pas, l’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier que la demande est régulière, recevable et bien fondée. L’assignation ayant été délivrée au dernier domicile connu et la décision étant susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code.

La preuve de l’obligation locative et de son extinction

L’article 1728 du Code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l’article 1353, celui qui réclame l’exécution doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction. Le bail, le commandement, les SMS et le décompte ont établi une créance certaine, liquide et exigible. Le dépôt de garantie a été imputé sur l’arriéré.

Les conditions de la résistance abusive

Les articles 1231-6 et 1240 du Code civil exigent, au-delà du simple défaut de paiement, une mauvaise foi ou une intention de nuire ainsi qu’un préjudice distinct du retard et des frais de justice. Ces éléments n’étant pas démontrés, la demande de dommages-intérêts a été rejetée.

Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile