Transfert du bail social après décès : absence de conditions et expulsion immédiate de l’occupant

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le transfert du bail au conjoint survivant, aux descendants, au partenaire lié par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, sous certaines conditions de vie commune. À défaut de bénéficiaire remplissant ces conditions, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire. Pour un logement social, l’article 40 de la même loi exige également le respect des plafonds d’attribution et l’adaptation du logement à la taille du ménage.

L’occupant qui ne justifie d’aucun droit au transfert est sans droit ni titre. La mauvaise foi résultant du maintien dans les lieux malgré plusieurs demandes et de l’absence de paiement permet d’écarter le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’occupation sans titre ouvre droit à une indemnité mensuelle équivalente au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective et la remise des clés. Les frais d’assurance pour compte ne peuvent être imputés sans mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, conformément à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Les frais d’enquête d’occupation doivent également être justifiés par la réception de l’enquête. Les dépens et les frais irrépétibles peuvent être mis à la charge de la partie succombante sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Maintenu dans les lieux après le décès du locataire, l’occupant n’a pas établi son droit au transfert du bail. Le juge a retenu une occupation sans droit ni titre, ordonné son expulsion sans délai en raison de sa mauvaise foi et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Certains frais réclamés ont été déduits faute de justification suffisante.

Un bailleur social avait donné à bail un logement à un locataire décédé le 2 mai 2025. Le fils de la compagne du défunt s’est maintenu dans les lieux sans payer les loyers.

Après plusieurs avis de passage et une mise en demeure de libérer le logement, le bailleur l’a assigné afin de faire constater la fin du bail, son occupation sans droit ni titre, obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’occupant, cité par procès-verbal de recherches, n’a pas comparu. Le juge a retenu qu’il ne produisait aucun élément établissant son droit au transfert du bail. Il a ordonné son expulsion sans délai en raison de sa mauvaise foi, fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et déduit certains frais insuffisamment justifiés.

• Appartenir à une catégorie bénéficiaire du transfert prévue par l’article 14
• Justifier la durée de vie commune exigée par le texte
• Respecter les plafonds d’attribution d’un logement social
• Démontrer l’adaptation du logement à la taille du ménage
• Établir un droit d’occupation malgré le décès du locataire
• Justifier les frais accessoires par les formalités légalement requises

• Contrat de bail conclu avec le locataire décédé
• Acte ou constat établissant le décès du locataire
• Avis de passage déposés par un garde particulier assermenté
• Mise en demeure de quitter les lieux et preuve de non-réclamation
• Procès-verbal de recherches fondé sur l’article 659
• Décompte des sommes dues arrêté au 13 mai 2026

Le bailleur social obtient la reconnaissance de la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et le paiement d’une indemnité jusqu’à la remise des clés. L’occupant supporte les sommes retenues, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les frais accessoires insuffisamment justifiés sont exclus.n

• Résiliation du bail au décès du locataire
• Expulsion possible après commandement et sans délai de deux mois
• Indemnité d’occupation due jusqu’à restitution effective
• Déduction des frais d’assurance non précédés d’une mise en demeure valable
• Condamnation aux dépens et à l’article 700

À faire

• Vérifier les bénéficiaires potentiels du transfert du bail
• Contrôler les conditions propres aux logements sociaux
• Conserver les preuves des demandes de libération
• Établir un décompte actualisé jusqu’à remise des clés
• Justifier la réception des enquêtes et mises en demeure

À éviter

• Imputer une assurance sans mise en demeure préalable
• Facturer des frais d’enquête sans preuve de réception
• Présumer un transfert sans justificatif de vie commune
• Omettre de caractériser la mauvaise foi de l’occupant
• Arrêter l’indemnité avant la libération effective des lieux

Le transfert du bail d’habitation après décès

nLe transfert est réservé aux catégories et conditions prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Pour un logement social, l’article 40 impose en outre le respect des plafonds d’attribution et l’adaptation du logement à la taille du ménage. À défaut de bénéficiaire remplissant ces critères, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire.n

La suppression du délai d’expulsion pour mauvaise foi

nL’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit normalement un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. Le maintien sans titre malgré plusieurs demandes et l’absence de paiement caractérisent ici cette mauvaise foi.n

La fixation de l’indemnité d’occupation et des sommes dues

nL’occupation sans droit ni titre justifie une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges jusqu’à la remise des clés. Les frais d’assurance pour compte ont été écartés faute de mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, conformément à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Les frais d’enquête d’occupation ont également été déduits faute de justification suffisante de sa réception.

Article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Article 40 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1751 du Code civil, article 62 de la loi du 9 juillet 1991, article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, article 659 du Code de procédure civile, article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, article 696 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile