Arrêt N°

OC

N° RG 22/00141 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FVAH

SDC DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] S ON SYNDIC EN EXERCICE LA SOCIETE GERER IMMOBILIER

C/

Société POMME D’AMOUR

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] en date du 14 DECEMBRE 2021 suivant déclaration d’appel en date du 09 FEVRIER 2022 rg n° 19/03952

APPELANTE :

SDC DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] S ON SYNDIC EN EXERCICE LA SOCIÉTÉ GÉRER IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉE :

Société POMME D’AMOUR

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

CLÔTURE LE : 26 février 2026

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 3 juillet 2026.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 9 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe. La décision a été prorogée au 30 octobre 2026.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Octobre 2026.

Greffier lors du dépôt de dossiers: Agnès CAMINADE

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE :

1- La SCCV Pomme d’amour a réalisé un ensemble immobilier de 12 logements dénommé « [Adresse 3] », à [Adresse 4].

2- Dans le cadre de la livraison des parties communes de l’immeuble, un rapport a été établi par M. [S] le 11/10/2016, faisant ressortir plusieurs malfaçons et non conformités.

3- Un expert judiciaire a été désigné à l’initiative de la copropriété par ordonnance en date du 21/ 12/ 2017 du président du tribunal de grande instance de Saint-Denis.

4- L’expert a remis son rapport le 24 septembre 2018.

5- Par acte d’huissier du 24 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] », représenté par son syndic, la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER, a fait citer la SCCV Pomme d’amour devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de la voir condamner à lui payer différentes sommes pour reprises des non conformités et malfaçons, dommages et intérêts et indemnité pour frais irrépétibles.

6- Par un jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » représenté par son syndic la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

– débouté la SCCV Pomme d’amour de sa demande reconventionnelle;

– rejeté les demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement;

– condamné le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » représenté par son syndic la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER aux entiers dépens.

7- Par déclaration d’appel déposée par RPVA au greffe de la cour d’appel le 09 février 2022, le syndicat de copropriété a interjeté appel du dit jugement.

8- Par un arrêt mixte du 21 décembre 2023, la cour d’appel de Saint-Denis a, pour l’essentiel :

– Dit que la SCCV Pomme d’amour est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » pour les non conformités, malfaçons et non façons relevées dans le cadre de l’expertise judiciaire réalisée par M. [L] comme affectant les parties communes ;

et avant-dire droit sur les demandes,

– Ordonné un complément d’expertise ;

– Renvoyé la cause et les parties à la mise en état.

9- L’expert a remis son rapport complémentaire le 8 novembre 2024.

10- La procédure a été de nouveau clôturée par ordonnance du 26 février 2026.

11- L’audience de dépôt a été fixée au 03 juillet 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

12- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 15/09/ 2025, le syndicat de copropriété demande à la cour :

Vu l’arrêt du 21 décembre 2023,

Vu le rapport d’expertise de M. [L] en date du 07 novembre 2024,

– Réformer le jugement du 14/12/2021 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » ;

Statuant de nouveau,

– Condamner en conséquence la SCCV Pomme d’amour à payer les sommes suivantes :

coût des travaux …………………………………………………161880,00 € ;

coût de la maîtrise d »uvre………………………………….. 19425,60 € ;

coût de l’intervention d’un coordonnateur de sécurité …3237,60 € ;

dommages et intérêts pour trouble de jouissance………..5000,00 € ;

dommages et intérêts pour perte de chance d’indemnisation totale de la dommages-ouvrage…………………………………………….. 20000,00€;

Frais irrépétibles………………………………………………………5000,00 € ;

– Juger enfin que la SCCV Pomme d’amour sera tenue d’indemniser la copropriété pour tous les sinistres à venir à hauteur de la réduction que la dommages-ouvrage imposera au niveau de l’application de la règle proportionnelle ;

– DÉBOUTER la SCCV Pomme d’amour de toutes ses demandes autres ou contraires ;

– LA CONDAMNER aux entiers dépens comprenant le coût du rapport d’expertise judiciaire.

13- Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

– que l’arrêt du 21 décembre 2023 a reconnu la responsabilité de la SCCV POMME D’AMOUR ;

– que le coût des reprises des malfaçons et non façons est établi par le complément d’expertise qui a été réalisé ;

– qu’il subit, du fait du constructeur qui n’a pas remis à l’assureur un dossier complet, une perte de chance d’être intégralement indemnisé au titre de la garantie dommages ouvrages.

14- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 15/02/ 2023, la SCCV Pomme d’amour demande à la cour de :

– CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 14 décembre 2021 ;

Subsidiairement, de :

– CONSTATER que la société GÉRER IMMOBILIER s’est prévalue d’une qualité dont elle était dépourvue durant plus d’an ;

En conséquence,

– ECARTER des débats l’ensemble des pièces entachées de fraude antérieures au 6 avril 2017 ;

– PRONONCER la réception judiciaire de la « [Adresse 3] » à la date de l’arrêt à intervenir ;

– DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » de l’intégralité de ses demandes ;

– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens.

15- Pour l’essentiel, la SCCV Pomme d’amour fait valoir :

– que les ouvrages n’ont pas donné lieu à réception alors même qu’ils sont depuis plusieurs années en état d’être reçus ;

– que le cabinet GÉRER IMMOBILIER a été nommé syndic par décision d’assemblée générale du 06/ 04/ 2017 en sorte qu’il n’avait pas qualité en octobre 2016 pour solliciter l’intervention de M. [S] et obtenir la production d’un rapport ;

– que le rapport de M. [S] ne peut valoir procès-verbal de réception avec réserves ;

– que les malfaçons et non-façons identifiées par l’expert judiciaire relèvent de la garantie de parfait achèvement.

MOTIFS

Sur la réception des ouvrages réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCCV Pomme d’amour :

16- Aux termes des dispositions de l’article 1792- 6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

17- En l’espèce, il ressort des propres déclarations de la SCCV Pomme d’amour qu’il n’a pas été formalisé de procès-verbal de réception des travaux.

18- Même si les ouvrages deviennent, dans la vente en l’état futur d’achèvement, la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, le vendeur conserve la qualité de maître d’ouvrage.

19- Une réception tacite suppose par conséquent que puisse être établie la volonté du vendeur, en l’espèce la SCCV, de recevoir les ouvrages et que celle-ci ait été exprimée au contradictoire des locateurs d’ouvrages, ce dont il n’est pas justifié.

20- Le respect du contradictoire est requis quelle que soit la forme de la réception de sorte qu’une réception judiciaire ne peut être prononcée lorsque les constructeurs ne sont pas dans la cause ainsi que c’est le cas en l’espèce.

21- A ce jour, les ouvrages réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCCV POMME D’AMOUR ne peuvent pas, par conséquent, être tenus pour réceptionnés.

Sur la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire :

22- Ainsi que cela a déjà été souligné dans le cadre de l’arrêt mixte rendu le 21 décembre 2023, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents (article 1642-1 du code civil).

23- Lorsqu’un promoteur a fait réaliser un immeuble livré sans réception, il reste tenu à l’égard des acquéreurs d’une obligation de résultat de sorte que sa responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’ancien article 1147, devenu 1231-1 du Code civil, sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute de sa part.

24- En l’espèce, il est établi par le rapport de l’expert judiciaire [L] que les ouvrages vendus en l’état futur d’achèvement par la SCCV Pomme d’amour présentent un ensemble de non conformités, malfaçons et non façons (cf point n° 4 de son rapport), parfaitement apparentes, que celle-ci est tenue de réparer.

25- L’arrêt mixte du 21 décembre 2023 a déclaré la SCCV Pomme d’amour responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » pour les non conformités, malfaçons et non façons relevées dans le cadre de l’expertise judiciaire réalisée par M. [L] comme affectant les parties communes.

26- La décision est sur ce point passée en force de chose jugée.

Sur les réparations demandées par le syndicat de copropriété :

27- Il est établi par les constatations de l’expert que les ouvrages réalisés par la SCCV présentent des non conformités, malfaçons et non façons affectant :

– les garde-corps horizontaux dans les parties privatives : inversion de la cornière support, distances et fixation des lames non conformes, périphérie des platines non étanchée ;

– les garde-corps horizontaux sur les parties communes : répartition des lames non conforme, résistance insuffisante des volées, inversion des cornières support ;

– les garde- corps rampants dans les parties communes : mains courantes et répartition des lames non conformes, résistance insuffisante des volées, une lame cassée à remplacer ;

– les escaliers communs : hauteurs de marche inégales, contre-marches d’arrivée et de départ non conformes, absence de cornières anti-dérapantes, de bandes podotactiles et de nez de marche;

– le sol d’accès à l’escalier du RDC :sol en pavés ajourés sur la bande d’accès à l’escalier principal et hauteur de la première marche non conformes ;

– la fixation des parties métalliques : jonctions entre les platines et les murs BA non conformes, fixations métalliques manquantes ou défectueuses, absence de joint-pompe au niveau des jonctions ;

– les tôles de couverture, solins, entoilages et joints-pompes : différences de couleur, couvertines, solins, rives et protections métalliques manquantes ;

– les charnières des portes des communs d’accès aux réseaux : retrait de l’ensemble des charnières et mise en oeuvre de nouvelles paumelles ;

– l’évacuation [Localité 4] : reprise de l’évacuation [Localité 4] en sous-face de la dalle du RDC et encoffrement, reprise des plaques de protection sur les pots électriques ;

– l’étanchéité des collecteurs des EP, les peintures en sous-faces des plafonds varangues, certains murs (fissures) et le pignon cintré.

28- L’expert a évalué a la somme de 161 880 € TTC le coût des travaux à réaliser se décomposant comme suit :

– reprise des garde-corps horizontaux dans les parties privatives : 9000€

– reprise des garde-corps horizontaux sur les parties communes : 18000 €

– reprise des garde- corps rampants dans les parties communes : 4680€

– reprise des escaliers communs permettant d’accéder aux appartements : 7000 €

– reprise du sol d’accès à l’escalier du RDC : 6000 €

– reprises sur fixation des parties métalliques : 31200 €

– reprises sur tôles de couverture, solins, entoilages et joints-pompes : 48600 €

– reprise des charnières de l’ensemble des portes des communs d’accès aux réseaux : 6400 €

– reprise d’une évacuation [Localité 4] en sous-face de la dalle du RDC et des plaques de protection sur les pots électriques en sous-faces des dalles : 6000 €

– reprise d’étanchéité au niveau des collecteurs des EP, des peintures en sous-faces des plafonds varangues, des fissures sur murs et du pignon cintré 25000 € .

29- Le syndicat de copropriété est par conséquent fondé à obtenir la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 161 880 € TTC au titre de la reprise des ouvrages.

30- A cette somme, il sera ajouté les frais de maîtrise d’oeuvre que l’expert estime nécessaire et évalue à 12 % du montant total des travaux, soit la somme de 19 425, 60 € ainsi que les frais inhérents à la rémunération d’un coordinateur SPS que l’expert considère justifiés à hauteur de 2 % du coût total des travaux, soit la somme de 3237, 60€.

Sur la perte de chance invoquée par le syndicat de copropriété au sujet de l’assurance dommages-ouvrages :

31- L’assurance dommages ouvrage garantit le paiement des travaux de réparation des dommages dont les constructeurs sont responsables sur le fondement de l’article 1792 du code civil (article L. 242- 1 du code des assurances).

32- La responsabilité décennale ne s’applique en principe que s’il y a eu une réception des ouvrages.

33- A titre d’exception, l’assurances dommages-ouvrage peut être mobilisée avant réception pour autant seulement qu’il soit justifié d’une mise en demeure du constructeur restée infructueuse et d’une résiliation du contrat de louage d’ouvrage (article L. 242- 1, al 8 du code des assurances)..

34- En l’espèce il n’est justifié ni d’une réception des ouvrages, ni d’une résiliation des marchés passés avec les entrepreneurs.

35- L’assurance dommages-ouvrages n’est donc pas susceptible d’être mobilisée.

36- Dès lors, la copropriété ne peut se prévaloir d’aucune éventualité favorable dont elle se trouverait privée du fait de l’application par l’assureur dommages ouvrages d’une réduction proportionnelle pour déclaration incomplète ou inexacte du risque.

37- La perte de chance n’est pas établie et il ne peut être alloué de quelconques dommages-intérêts de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance invoqué par la copropriété :

38- Le syndicat a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (article 15 de la loi du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

39- Les non conformités, malfaçons et non façons affectant les ouvrages de la copropriété ont causé un trouble collectif aux copropriétaires qui se voient privés de l’usage normal des lieux.

40- Ce trouble est imputable à la SCCV qui a manqué à son obligation de résultat.

41- Compte tenu de l’ancienneté du trouble et de sa consistance (atteinte aux conditions de circulation dans le bâtiment pour les malfaçons affectant le sol et les escaliers et à l’utilisation en sécurité des terrasses pour les désordres et non conformités des garde-corps), la copropriété est fondée à obtenir la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur le surplus des demandes :

42- Il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces antérieures au 6 avril 2017 puisque la cour n’est pas amenée à les prendre en compte pour sa décision.

43- L’assurance dommages-ouvrages n’est pas susceptible d’être mobilisée.

44- La copropriété n’est pas fondée dès lors à voir la SCCV condamnée à compenser une réduction proportionnelle de son indemnité.

45- Les parties seront par conséquent déboutées de ces deux demandes additionnelles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

46- Les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de la SCCV, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

47- A ce titre, la SCCV n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

48- Il serait inéquitable de laisser la copropriété supporter la charge de ses frais irrépétibles.

49- La SCCV sera condamnée à lui verser la somme globale de 4000€ au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] » représenté par son syndic la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes et met à sa charge les dépens ;

Statuant de nouveau,

Constate que les ouvrages réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCCV Pomme d’amour n’ont pas donné lieu à réception ;

Déboute la SCCV Pomme d’amour de sa demande de réception judiciaire ;

Condamne la SCCV Pomme d’amour à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] », représenté par son syndic, la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER, les sommes suivantes TTC :

coût des travaux …………………………………………………161880,00 € ;

coût de la maîtrise d »uvre………………………………….. 19425,60 € ;

coût de l’intervention d’un coordonnateur de sécurité …3237,60 € ;

Condamne la SCCV Pomme d’amour à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] », représenté par son syndic, la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER, la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance collectif des copropriétaires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] », représenté par son syndic, la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d’être indemnisé à taux plein par l’assureur dommages-ouvrages ;

Condamne la SCCV Pomme d'[Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 3] », représenté par son syndic, la S.A.R.L. GÉRER IMMOBILIER, la somme globale de 4000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SCCV Pomme d’amour aux dépens de première instance et d’appel lesquels comprendront les frais et honoraires des deux mesures d’expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT