TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Octobre 2026
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Septembre 2026

GROSSE :
Le 29 octobre 2026.
à Me GHEZ
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 29 octobre 2026
à Me MADYAN
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/01919 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HXL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MANNLICHEN,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [F]
né le 14 Avril 1970 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Inès MADYAN, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-014357 du 01/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [Q] [X]
née le 13 Janvier 1978 en ALGERIE
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Inès MADYAN, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-014355 du 01/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 mars 2025, la SCI MANNLICHEN a assigné Monsieur [L] [F] et Madame [Q] [X] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique;

• condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [X] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 2335,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et à compter de l’assignation pour le surplus;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

-la somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [F] et Madame [X], cités en l’Etude de Maître [C], Commissaire de Justice, n’ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat laquelle soulève l’existence de contestations sérieuses quant aux sommes réclamées qui ne sont ni explicitées, ni justifiées.

Elle s’oppose aux demandes présentées par la SCI MANNLICHEN et sollicite que soit ordonnée la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI MANNLICHEN sur le compte bancaire de Monsieur [F] ainsi que sa condamnation au paiement des frais bancaires et d’huissiers engendrés par la mise en place de cette saisie conservatoire.

Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer la dette.

En tout état de cause, elle sollicite que les dépens soient laissés à la charge de la SCI MANNLICHEN et que celle-ci soit condamnée à lui verser la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI MANNLICHEN a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 1539,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 août 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI MANNLICHEN a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que  » les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI MANNLICHEN produit la notification à la CCAPEX en date du 31 décembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 28 mars 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 31 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 5 juin 2025.

L’action de la SCI MANNLICHEN est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

Il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [F] et Madame [X] ont reçu la régularisation de leurs charges locatives pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2022 et mentionnant que le montant de leurs provisions sur charges passait de 96,51 euros à 180,00 euros (cf. courrier de la Comtesse Immobilier en date du 23 février 2024) et qu’ils ont reçu les informations quant à la révision du montant de leur loyer à compter du 1er octobre 2024 (cf. courrier de la Comtesse Immobilier en date du 24 septembre 2024 informant que le loyer passe de 579,01 euros à 599,27 euros) et à compter du 1er octobre 2025 (cf. courrier de la Comtesse Immobilier en date du 24 septembre 2025 informant que le loyer passe de 599,27 euros à 607,67 euros).

Il ressort par ailleurs des relevés de comptes versés aux débats que les versements APL sont déduits des sommes dues.

Monsieur [F] et Madame [X] étaient donc parfaitement en mesure de comprendre les sommes qui leur étaient réclamés.

Les sommes réclamées par la SCI MANNLICHEN ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2011, Madame [U] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] et à Madame [X] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 500,00 euros outre 70,00 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 26 mai 2014, la SCI MANNLICHEN a acquis le bien donné en location à Monsieur [F] et Madame [X].

Monsieur [F] et Madame [X] ne réglant pas régulièrement leurs loyers, la SCI MANNLICHEN leur a fait délivrer le 30 décembre 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2443,29 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 décembre 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 2 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner solidairement à payer à la SCI MANNLICHEN la somme provisionnelle de 1539,30 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 4 août 2026 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [F] et Madame [X] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCI MANNLICHEN une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée sur le fondement de l’article 24 susvisé.

Par ailleurs, s’il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, ni Monsieur [F], ni Madame [X] ne justifient de leurs ressources financières actuelles permettant de déterminer s’ils peuvent régler leur dette locative dans les délais légaux.

Ils seront donc déboutés de leur demande en délai de paiement.

Sur la mainlevée de la saisie conservatoire:

La mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI MANNLICHEN sur le compte bancaire de Monsieur [F] ne relève pas de la compétence du juge des référés mais de celle du Juge de l’Exécution.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [F] et Madame [X] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [F] et Madame [X] seront in solidum tenus de payer à la SCI MANLICHEN la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI MANNLICHEN;

DISONS n’y avoir lieu à contestation sérieuse quant au montant des sommes réclamées;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 mars 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] et Madame [X] à payer à la SCI MANNLICHEN:

• la somme provisionnelle de 1539,30 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 4 août 2026 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur [F] et Madame [X] de leur demande en délais de paiement;

DISONS que la demande de mainlevée de la saisie conservatoire ne relève pas de la compétence du juge des référés;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] et Madame [X] à payer à la SCI MANNLICHEN la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] et Madame [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 30 décembre 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,