Acquisition de la clause résolutoire d’un bail d’habitation : recevabilité CCAPEX, notification préfectorale et expulsion

Le juge doit vérifier d’office les conditions de recevabilité prévues par l’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989 : saisine préalable de la CCAPEX et notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Ces formalités ayant été accomplies, la demande a été déclarée recevable.

La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut persistant de paiement a justifié la résiliation de plein droit, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés.

L’article 7 de la même loi fonde l’obligation de paiement des loyers et charges. La caution ayant payé une partie de la dette et produit une quittance subrogative, l’article 2309 du Code civil lui confère qualité pour agir et obtenir le remboursement de la somme réglée.

L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil. Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis qu’une indemnité de 700 euros est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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En raison d’impayés, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonne la libération des lieux et fixe une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés. La subrogation de la caution est admise et l’arriéré est réparti entre le bailleur et celle-ci selon les paiements effectués. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu.

La SAS GRAND SUD ACCUEIL, venant aux droits de GSA RESIDENCES, a donné à bail un logement à un locataire, avec cautionnement de la SA CNP CAUTION. Des loyers et charges étant restés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 septembre 2025. La CCAPEX a été saisie le 30 septembre et l’assignation a été notifiée au préfet le 17 décembre 2025.

Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le juge a examiné la recevabilité de l’action, la subrogation de la caution et la persistance des impayés. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés. L’arriéré a été réparti entre le bailleur et la caution selon les paiements effectués par cette dernière.

• Saisine préalable de la CCAPEX en présence d’impayés persistants
• Notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Persistance des impayés pendant plus de six semaines
• Preuve du cautionnement et du paiement par la caution
• Restitution des clés pour caractériser la libération définitive des lieux

• Contrat de bail et clause résolutoire stipulée
• Commandement de payer du 26 septembre 2025
• Preuve de saisine de la CCAPEX le 30 septembre 2025
• Preuve de notification de l’assignation au préfet
• Décompte locatif établissant les loyers et charges impayés
• Quittance subrogative du 25 novembre 2025

La bailleresse peut poursuivre l’expulsion après signification du jugement et commandement de quitter les lieux. La caution récupère la somme payée grâce à la subrogation, tandis que le locataire reste tenu de l’arriéré, de l’indemnité d’occupation et des frais.

• Résiliation du bail et libération des lieux sous quinze jours
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 1 020 euros à la bailleresse
• Remboursement de 395 euros à la caution subrogée
• Indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés
• Prise en charge des dépens et de 700 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le bail et la clause résolutoire
• Établir précisément le décompte des impayés
• Saisir la CCAPEX avant l’assignation
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Produire la quittance subrogative de la caution

À éviter

• Délivrer l’assignation avant la saisine de la CCAPEX
• Négliger le délai de six semaines avant l’audience
• Omettre la notification préfectorale de l’assignation
• Réclamer une dette non justifiée par un décompte
• Procéder à l’expulsion sans commandement de quitter les lieux

La subrogation de la caution dans les droits du bailleur

La caution qui a payé la dette locative est subrogée dans les droits et actions du bailleur en application de l’article 2309 du Code civil. La qualité à agir suppose la preuve du cautionnement et la production de quittances subrogatives établissant le paiement et l’indemnisation du bailleur. Ces éléments rendent recevables les demandes de recouvrement et de résiliation du bail.

Les conditions de recevabilité de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d’irrecevabilité, la saisine préalable de la CCAPEX et la notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le signalement du 30 septembre 2025 et la notification préfectorale du 17 décembre 2025 satisfaisaient ces exigences.

Les conditions d’effet de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. Le défaut persistant de paiement après le commandement du 26 septembre 2025 a permis de constater la résiliation au 8 novembre 2025 et d’ordonner l’expulsion.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 762 du Code de procédure civile, Article 828 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 2309 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 542-1 du Code de la sécurité sociale, Article L. 831-1 du Code de la sécurité sociale, Article R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution