Congé pour motif légitime et sérieux : validation d’une reprise justifiée par une rénovation globale du logement

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé six mois avant l’expiration du bail pour motif légitime et sérieux. Le congé doit préciser le motif invoqué, dont la réalité et la légitimité relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond. La fraude alléguée par le locataire doit être prouvée par celui-ci. En l’espèce, les rapports de recherche de fuite et le constat de salubrité établissaient des désordres nécessitant une reprise importante du logement ; le congé a donc été validé. Le bail a pris fin à son échéance et les occupants sont devenus sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer révisé et des charges. L’article 7 de la même loi fonde la condamnation au paiement des loyers et charges dus. Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent l’octroi de délais, mais leur absence de justification a conduit au rejet de la demande. Les dépens et les frais irrépétibles ont été mis à la charge des locataires sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire était de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Les rapports techniques ont établi un dégât des eaux, une microfuite et des anomalies d’aération, justifiant le projet de rénovation globale invoqué dans le congé pour reprise. Celui-ci a été validé, le bail résilié et l’expulsion ordonnée. Une indemnité d’occupation et une dette locative ont été retenues. La demande de délai pour le relogement a été rejetée.

Des bailleurs ont donné à des locataires un congé pour reprise prenant effet à l’expiration d’un bail d’habitation. Le congé exposait un projet de rénovation globale comprenant notamment la réfection des sols, des réseaux, des pièces d’eau, de la cuisine et des fenêtres, ainsi qu’une amélioration de la performance énergétique.

Une locataire contestait le motif, invoquant une fuite, des moisissures et une fraude. Des rapports techniques ont établi un dégât des eaux, une microfuite résiduelle et des anomalies d’aération relevées par le service communal d’hygiène. Le juge a considéré que les travaux envisagés étaient nécessaires et cohérents avec ces désordres.

Le congé a été validé. Le bail a pris fin, l’expulsion a été ordonnée et une indemnité d’occupation a été mise à la charge des locataires. Leur demande de délai a été rejetée faute de démarches justifiées de relogement. Une dette locative, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles ont également été retenus.

• Congé délivré au moins six mois avant l’expiration du bail
• Motif de congé précisément indiqué dans l’acte
• Travaux projetés réels, importants et cohérents avec l’état du logement
• Fraude alléguée non établie par le locataire
• Occupation sans droit ni titre après l’expiration du bail
• Démarches de relogement justifiées pour obtenir des délais

• Acte de commissaire de justice délivrant le congé
• Rapport de recherche de fuite du 21 février 2025
• Rapport de recherche de fuite du 24 mars 2025
• Constat de l’inspecteur communal de salubrité du 21 mars 2025
• Contrat de bail et décompte locatif
• Justificatif de la taxe d’ordures ménagères

Le bailleur peut poursuivre l’expulsion après validation du congé et réclamer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Les locataires restent tenus solidairement des sommes locatives, des frais et des conséquences de l’occupation sans titre.

• Fin du bail à l’expiration prévue
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Indemnité d’occupation calculée sur le loyer et les charges
• Paiement de la dette locative avec intérêts légaux
• Prise en charge des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Délivrer le congé au moins six mois avant l’échéance
• Décrire précisément le motif et les travaux projetés
• Conserver les rapports techniques établissant la nécessité des travaux
• Établir un décompte locatif actualisé et documenté
• Justifier les démarches de relogement en cas de demande de délai

À éviter

• Délivrer un congé sans motif précis
• Négliger les désordres affectant le logement
• Alléguer une fraude sans éléments probants
• Oublier la révision contractuelle du loyer et des charges
• Interrompre les demandes d’indemnité avant restitution des clés

Le congé pour motif légitime et sérieux

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un congé délivré six mois avant l’expiration du bail et précisant le motif invoqué. Le juge apprécie la réalité et la légitimité de ce motif. La reprise totale du logement, justifiée par des travaux importants de rénovation, d’amélioration énergétique et de mise aux normes, a été considérée comme sérieuse.

La preuve de la fraude au congé

La fraude invoquée par le locataire doit être démontrée par celui-ci. La juridiction a écarté la portée du dépôt de plainte, mais a retenu les rapports techniques et le constat de salubrité établissant des désordres et des insuffisances d’aération. Ces éléments confirmaient la nécessité des travaux et excluaient une délivrance frauduleuse du congé.

Les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder des délais lorsque le relogement ne peut intervenir normalement. Leur fixation dépend notamment de la situation des occupants et des démarches de relogement effectuées. La demande a été rejetée, faute de justificatifs et de démarches établies.

Article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 446-1, 455, 472, 473, 696, 700 et 514 du Code de procédure civile, Articles 762 et 828 du Code de procédure civile, Articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation