Charges de copropriété : exclusion des frais de recouvrement non justifiés et octroi de délais de paiement

Sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire reste tenu des charges établies par les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé. Les frais imputables au copropriétaire au titre de l’article 10-1 doivent toutefois être justifiés et prévus dans les stipulations applicables. Le tribunal écarte les frais antérieurs à la mise en demeure faute de justification, ainsi que les frais de transmission de dossier dépourvus de détail sur le temps consacré. Seule la sommation prévue au contrat de syndic est retenue.

Les articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil fondent l’octroi des intérêts légaux et leur capitalisation annuelle. Les règlements partiels et le faible solde justifient un délai de paiement, tandis que la demande indemnitaire est rejetée. Le copropriétaire succombant supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, mais aucune somme n’est accordée au titre des frais irrépétibles.

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Saisi du recouvrement de charges de copropriété, le tribunal a retenu une partie de la créance et 45 euros de frais correspondant à une sommation prévue au contrat de syndic. Les autres frais ont été écartés. Le copropriétaire a été condamné avec intérêts légaux et a obtenu un échéancier en huit mensualités. Les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles ont été rejetées.

Un copropriétaire d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété devait des charges impayées. Après une mise en demeure, le syndicat des copropriétaires l’a assigné en paiement du principal, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, d’intérêts capitalisés et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

À l’audience, le copropriétaire a fait état de plusieurs règlements et a sollicité des délais de paiement. Le syndicat a actualisé sa créance.

Le tribunal retient une partie des charges et seulement 45 euros de frais correspondant à une sommation prévue au contrat de syndic. Les frais antérieurs et les frais de transmission de dossier sont écartés. Le copropriétaire est condamné avec intérêts légaux, bénéficie d’un échéancier en huit mensualités et doit supporter les dépens. La demande de dommages et intérêts et les frais irrépétibles sont rejetés.

• Établir les charges par les procès-verbaux d’assemblées générales
• Produire un décompte actualisé de la créance
• Justifier les frais de recouvrement réclamés
• Vérifier la prévision contractuelle des frais imputables
• Écarter les frais antérieurs non justifiés
• Écarter les frais de transmission insuffisamment détaillés
• Tenir compte des paiements partiels pour fixer le solde

• Procès-verbaux des assemblées générales
• Décompte actualisé de la créance
• Fiche d’information sur les prix et prestations du syndic
• Mise en demeure du 30 janvier 2025
• Acte de sommation du 30 janvier 2025

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement du solde de charges et de la seule dépense de recouvrement contractuellement prévue, mais sa demande indemnitaire et ses frais irrépétibles sont rejetés. Le copropriétaire bénéficie d’un échéancier, tout en restant exposé aux intérêts, aux dépens et à l’exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé d’une mensualité.

• Recouvrer 352,80 euros de charges
• Imputer 45 euros de frais de sommation
• Appliquer les intérêts légaux et leur capitalisation annuelle
• Respecter l’échéancier en huit versements
• Déclencher la déchéance du terme après mise en demeure infructueuse
• Supporter les dépens malgré le rejet des frais irrépétibles

À faire

• Produire les procès-verbaux d’assemblées générales
• Actualiser précisément le décompte des charges
• Vérifier chaque frais au regard du contrat de syndic
• Détailler le temps et les diligences de recouvrement
• Suivre chaque échéance de paiement

À éviter

• Réclamer des frais antérieurs non justifiés
• Imputer des tarifs unilatéraux non détaillés
• Inclure des frais non prévus contractuellement
• Négliger la déduction des paiements effectués
• Omettre la mise en demeure avant déchéance du terme

Les frais de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de retenir les frais nécessaires au recouvrement, à condition qu’ils soient justifiés et prévus dans les stipulations applicables. Les frais antérieurs à la mise en demeure et les frais de transmission de dossier non détaillés sont écartés. Seule la sommation du 30 janvier 2025, prévue au contrat de syndic, est retenue.

La preuve des charges de copropriété exigibles

Les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé établissent le solde dû. En l’absence de justification d’un paiement libératoire complet, le copropriétaire est condamné au paiement des charges restantes, soit 352,80 euros.

Les conditions d’octroi des délais de paiement

Le faible montant restant dû et les règlements, même irréguliers, justifient un échéancier. Le paiement est réparti en sept mensualités de 50 euros et une dernière mensualité, avec déchéance du terme après défaut d’une échéance et mise en demeure infructueuse pendant quinze jours.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile