Charges de copropriété impayées : preuve par procès-verbaux d’assemblée et décompte actualisé, intérêts et frais de recouvrement

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La condamnation repose sur les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé produits par le syndicat, établissant les charges impayées et les frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de cette loi fondent l’obligation contributive du copropriétaire. En l’absence de justification d’un paiement libératoire, les sommes sont dues avec intérêts au taux légal, sur les montants exigibles à compter des dates retenues par le jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Le défaut de paiement et l’absence à l’audience ont été retenus pour caractériser une mauvaise foi causant un préjudice distinct du retard, justifiant 500 euros de dommages-intérêts. La capitalisation annuelle des intérêts a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil. Le copropriétaire succombant supporte les dépens selon l’article 696 du Code de procédure civile et l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires a réclamé à un copropriétaire défaillant le paiement de charges, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts, sur la base de procès-verbaux d’assemblées générales et d’un décompte actualisé. Le tribunal a retenu l’absence de paiement libératoire et l’a condamné au paiement des sommes dues, de 500 euros de dommages-intérêts, avec capitalisation des intérêts, dépens et indemnité de procédure.

Un copropriétaire possédait plusieurs lots dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. Des charges étant restées impayées, le syndicat des copropriétaires lui a fait signifier une mise en demeure puis l’a assigné en paiement des charges, des frais de recouvrement, d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de dommages-intérêts et des intérêts capitalisés.

Le défendeur n’a comparu ni été représenté à l’audience. Le syndicat a actualisé sa créance avant les débats. Il produisait les procès-verbaux d’assemblées générales et un décompte actualisé établissant les sommes réclamées.

Le tribunal a retenu l’absence de paiement libératoire, condamné le copropriétaire au paiement des charges, des frais de recouvrement et de 500 euros de dommages-intérêts, avec intérêts. Il a également ordonné la capitalisation des intérêts et mis à sa charge les dépens ainsi qu’une indemnité de 1 080 euros au titre de l’article 700.

• Demande régulière, recevable et suffisamment fondée malgré la non-comparution
• Établissement des charges par les procès-verbaux d’assemblées générales
• Décompte actualisé permettant de fixer la créance
• Absence de justification d’un paiement libératoire
• Impayés exigibles et frais de recouvrement entrant dans l’article 10-1
• Mauvaise foi causant un préjudice distinct du simple retard

• Procès-verbaux des assemblées générales
• Décompte actualisé de la créance
• Commandement de payer signifié le 9 juillet 2025
• Absence de justificatif d’un paiement libératoire
• Constat de non-comparution à l’audience

Le copropriétaire est condamné à régler les charges, les frais de recouvrement, les dommages-intérêts, les dépens et l’indemnité de procédure. Le syndicat obtient également les intérêts légaux et leur capitalisation annuelle.

• Paiement des charges arrêtées au 12 janvier 2026
• Paiement des frais relevant de l’article 10-1
• Versement de 500 euros de dommages-intérêts
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Prise en charge des dépens et de 1 080 euros au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux d’assemblées générales
• Actualiser le décompte jusqu’à la date utile
• Vérifier les appels de fonds exigibles
• Conserver la preuve de la mise en demeure
• Documenter les frais de recouvrement engagés

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatif comptable
• Omettre les paiements déjà effectués
• Confondre charges et frais de recouvrement
• Négliger la vérification de la recevabilité
• Présumer l’acquiescement en cas de non-comparution

Le contrôle des demandes en cas de non-comparution du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge, même lorsque le défendeur ne comparaît pas, de n’accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’absence du défendeur ne vaut donc ni acquiescement ni dispense de démontrer la créance.

La preuve des charges et frais de recouvrement du copropriétaire

Les procès-verbaux d’assemblées générales et le décompte actualisé ont établi les charges impayées. En l’absence de paiement libératoire, le copropriétaire a été condamné sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement étant retenus au titre de son article 10-1.

La mauvaise foi causant un préjudice distinct du retard

Le défaut de règlement à échéance, combiné à l’absence à l’audience, a été considéré comme révélant une mauvaise foi. Le tribunal a retenu un préjudice distinct affectant la trésorerie du syndicat et justifiant 500 euros de dommages-intérêts, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Article 472 du Code de procédure civile, Articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile