Rejet d’une expertise judiciaire pour dégradations locatives après restitution des établissements

En application des articles 789, 143, 144 et 146 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner une mesure d’instruction lorsque les faits utiles au litige doivent être éclaircis et que les éléments disponibles sont insuffisants. Cette mesure ne peut toutefois suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

La demande d’expertise est rejetée lorsque les locaux ont été restitués depuis plus de deux ans, qu’ils ont ensuite été occupés par des tiers et que les demandeurs ne produisent aucun élément établissant leur état antérieur. Dans ces conditions, l’expertise ne permettrait plus de déterminer utilement l’origine des dégradations ni leur imputabilité au preneur. Les demandeurs supportent les dépens et sont déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après la restitution de locaux exploités comme établissements pour personnes âgées, les bailleurs ont recherché la responsabilité des preneurs pour défaut d’entretien et demandé une expertise. Le juge de la mise en état a rejeté cette mesure, l’intervention de tiers après la restitution et l’absence d’éléments sur l’état des bâtiments depuis 2011 la rendant inutile.

Des copropriétaires ont donné à bail commercial des lots situés dans deux ensembles immobiliers exploités comme établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes. Après avoir délivré congé, les preneurs ont restitué les locaux le 29 février 2024, un constat de commissaire de justice ayant été établi à cette occasion.

Les bailleurs ont ensuite recherché la responsabilité contractuelle des preneurs, leur reprochant un défaut d’entretien et sollicitant le paiement de travaux de remise en état. Les deux instances ont été jointes. La société venant aux droits de l’ancien exploitant a demandé le rejet de la demande d’expertise, en faisant valoir que les locaux avaient été occupés par des tiers après leur restitution.

Le juge de la mise en état rejette l’expertise, considérant que l’intervention de tiers et l’absence d’éléments sur l’état des bâtiments depuis 2011 rendent la mesure inutile à la solution du litige.

• Faits soumis à expertise déterminants pour la solution du litige
• Éléments disponibles insuffisants pour statuer
• Absence de carence de la partie dans l’administration de la preuve
• Locaux restitués depuis plus de deux ans et demi
• Intervention de tiers après la restitution
• État antérieur des bâtiments non établi depuis 2011

• Constat de commissaire de justice établi lors de la restitution
• Constats de commissaire de justice produits par les bailleurs
• Articles de presse relatant l’occupation des locaux par des squatteurs
• Absence de documents établissant l’état initial des bâtiments

Les bailleurs ne bénéficient pas de l’expertise sollicitée et doivent établir autrement, au fond, les manquements imputés au preneur. Ils supportent les dépens de l’incident et n’obtiennent aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet de la mesure d’expertise
• Recherche d’autres preuves de l’état initial des locaux
• Établissement précis de la chronologie des occupations
• Prise en compte de l’intervention des tiers dans l’imputabilité
• Paiement des dépens de l’incident

À faire

• Conserver le constat établi lors de la restitution
• Documenter l’état des locaux avant et pendant le bail
• Établir la chronologie des occupations postérieures
• Identifier les interventions de tiers après restitution
• Produire les pièces utiles sur l’entretien contractuel

À éviter

• Solliciter une expertise sans éléments initiaux suffisants
• Confondre dégradations locatives et dégradations postérieures
• Négliger les constats de commissaire de justice
• Imputer au preneur des désordres non datés
• Ignorer le risque de carence probatoire

Les conditions des mesures d’instruction selon les articles 789, 143, 144 et 146 du Code de procédure civile

La mesure doit porter sur des faits dont dépend la solution du litige et peut être ordonnée lorsque le juge dispose d’éléments insuffisants. Elle ne peut cependant suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Le juge de la mise en état dispose de cette compétence en application de l’article 789 du Code de procédure civile.

L’utilité actuelle de l’expertise sur l’état de locaux restitués

L’expertise est inutile lorsque les locaux ne sont plus occupés ni entretenus par le preneur depuis plus de deux ans et demi, qu’ils ont ensuite été occupés par des tiers et qu’aucun élément ne permet de reconstituer leur état antérieur. L’intervention de tiers compromet alors l’imputabilité des désordres.

La preuve de l’état antérieur des locaux loués

Les bailleurs ne produisaient aucun élément permettant d’établir l’état des bâtiments à partir de 2011. Cette carence, combinée à la restitution des locaux et à leur occupation ultérieure par des squatteurs, justifie le rejet de l’expertise et la mise des dépens à leur charge.

Article 789 du Code de procédure civile, Article 143 du Code de procédure civile, Article 144 du Code de procédure civile, Article 146 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 606 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 795 du Code de procédure civile