Responsabilité du locataire après incendie : preuve stricte du vice de construction et subrogation de l’assureur

L’article 1733 du Code civil impose au locataire de répondre de l’incendie, sauf preuve directe et positive d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction ou d’une communication du feu par un immeuble voisin. Une origine accidentelle et l’absence de faute ou de négligence ne suffisent pas à établir une cause exonératoire. En l’espèce, l’expertise retenait comme seule hypothèse probable une déviation de courant sur l’installation fixe, sans caractériser un défaut de conception assimilable à un vice de construction. La garantie de l’assureur des locataires est donc maintenue.

Selon l’article L. 121-12 du Code des assurances, l’assureur subrogé doit démontrer le paiement d’une indemnité et son versement en exécution du contrat. Le recours est admis pour 171 995,04 euros, sur la base d’un procès-verbal d’évaluation contradictoire intégrant la vétusté. Le versement de 5 000 euros, qualifié de geste commercial, n’ouvre pas droit à subrogation.

La franchise de 158 euros reste remboursable au propriétaire, mais le découvert de garantie est exclu en raison d’un calcul erroné et d’une garantie contractuelle ne couvrant pas le contenu mobilier. L’assureur succombant supporte les dépens et les frais irrépétibles.

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Après avoir indemnisé le propriétaire à la suite de l’incendie, son assureur a obtenu la condamnation de l’assureur des locataires sur le fondement de la responsabilité présumée du locataire. Le recours subrogatoire a été admis pour les indemnités contractuellement versées, à l’exclusion d’un geste commercial. La franchise a également été accordée au propriétaire.

Un propriétaire avait donné à bail un ensemble immobilier à deux locataires, assurés au titre d’un contrat multirisques habitation. Le propriétaire était couvert par une assurance propriétaire non occupant. Après un incendie survenu dans le logement, une expertise judiciaire a conclu à une origine accidentelle, l’hypothèse la plus probable étant une déviation de courant sur l’installation électrique fixe. Elle n’a toutefois pas déterminé précisément la cause du sinistre ni caractérisé un vice de construction.

L’assureur du propriétaire a indemnisé celui-ci puis exercé un recours subrogatoire contre l’assureur des locataires. La juridiction a retenu la responsabilité présumée du locataire, admis le recours pour les indemnités contractuellement versées, mais exclu un paiement qualifié de geste commercial. Elle a également accordé la franchise au propriétaire, refusé le découvert de garantie et confirmé les condamnations accessoires.

• Établir une cause d’exonération expressément prévue par l’article 1733 du Code civil
• Rapporter une preuve directe et positive de cette cause
• Caractériser concrètement le défaut de conception assimilable à un vice de construction
• Démontrer le paiement d’une indemnité d’assurance
• Établir que le paiement exécutait les garanties contractuelles
• Fonder le recours sur une évaluation contradictoire vétusté déduite

• Rapport d’expertise judiciaire du 15 février 2018
• Constatations relatives à l’installation électrique fixe
• Procès-verbal d’évaluation des dommages signé contradictoirement
• Quittance subrogatoire relative au versement de 5 000 euros
• Relevé du compte de dépôts établissant le virement
• Police d’assurance excluant le contenu mobilier

L’assureur des locataires doit garantir les conséquences de l’incendie, faute de preuve directe d’un vice de construction. L’assureur du propriétaire récupère les indemnités contractuelles prouvées, tandis que le propriétaire obtient sa franchise mais non son découvert de garantie.

• Maintien de la garantie de l’assureur des locataires
• Recours subrogatoire admis pour 171 995,04 euros
• Exclusion du remboursement du geste commercial de 5 000 euros
• Remboursement de la franchise de 158 euros
• Rejet du découvert de garantie
• Prise en charge des dépens et frais irrépétibles par l’assureur succombant

À faire

• Identifier précisément la cause de l’incendie
• Documenter tout défaut de conception électrique
• Produire le rapport d’expertise complet
• Établir chaque paiement contractuellement garanti
• Signer contradictoirement l’évaluation des dommages

À éviter

• Assimiler une origine probable à un vice prouvé
• Invoquer seulement l’absence de faute du locataire
• Inclure un geste commercial dans la subrogation
• Réclamer une somme sans vérifier les calculs
• Oublier les exclusions de la police d’assurance

La preuve du vice de construction exonératoire

L’article 1733 du Code civil exige du locataire une preuve directe et positive de l’une des causes d’exonération prévues par le texte. L’expertise établissait une origine accidentelle et une déviation de courant seulement probable, sans caractériser un défaut de conception assimilable à un vice de construction. L’exonération n’était donc pas démontrée et la garantie de l’assureur des locataires devait être mobilisée.

Les conditions de la subrogation de l’assureur

En application de l’article L. 121-12 du Code des assurances, l’assureur doit prouver le paiement d’une indemnité et son versement en exécution du contrat. Le recours a été admis pour 171 995,04 euros sur la base d’un procès-verbal d’évaluation contradictoire intégrant la vétusté. Le versement de 5 000 euros, expressément qualifié de geste commercial, ne constituait pas une indemnité contractuelle subrogeable.

La limitation de l’indemnisation du propriétaire

La franchise contractuelle de 158 euros a été retenue comme restant à la charge du propriétaire. En revanche, le découvert de garantie a été refusé : les calculs étaient erronés et la police excluait la garantie du contenu mobilier. Le propriétaire avait en outre reçu de son assureur une somme supérieure à celle due au titre du contrat.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 1733 du Code civil, Article L. 121-12 du Code des assurances, Article L. 121-2 du Code des assurances, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile