Annulation partielle d’une assemblée générale de copropriété pour défaut d’information sur la consultation des justificatifs de charges

L’article 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que la convocation à l’assemblée générale indique le lieu, les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges visées à l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’absence de ces mentions justifie l’annulation des seules résolutions ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges. La juridiction annule ainsi la résolution relative à l’approbation des comptes, sans étendre cette sanction à l’ensemble du procès-verbal.

L’omission des mandataires sur la feuille de présence ne suffit pas à entraîner l’annulation lorsque d’autres éléments permettent d’identifier les copropriétaires présents ou représentés. L’article 14 du décret précité est appliqué selon cette exigence d’identification suffisante.

La demande subsidiaire d’annulation d’une résolution, présentée pour la première fois en appel, est recevable lorsqu’elle tend aux mêmes fins que la demande initiale, conformément à l’article 564 du Code de procédure civile. Une délégation donnée au conseil syndical pour choisir une entreprise dans le cadre d’un budget de travaux constitue une modalité d’exécution. La résolution, adoptée à la majorité de l’article 24 alors que la délégation relève de l’article 25, a néanmoins recueilli la majorité de tous les copropriétaires et n’est pas annulée.

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La validité du mandat du syndic et l’identification des copropriétaires représentés ont été retenues. En revanche, la convocation ne précisant pas les modalités de consultation des justificatifs de charges, la résolution approuvant les comptes a été annulée. La contestation d’une autre résolution a été rejetée, la délégation au conseil syndical ayant été régulièrement adoptée.

Des copropriétaires ont acquis un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Convoqués à l’assemblée générale du 9 juillet 2021, ils ont demandé l’annulation du procès-verbal, invoquant notamment l’expiration du mandat du syndic, l’absence d’identification des mandataires sur la feuille de présence et l’irrégularité de la convocation.

La juridiction retient que le mandat du syndic était encore valable lors de la convocation et de la réunion. Elle considère que les éléments figurant sur la feuille de présence permettaient d’identifier les copropriétaires représentés. En revanche, la convocation ne mentionnait ni le lieu ni les jours et heures de consultation des justificatifs de charges. Seule la résolution relative à l’approbation des comptes est annulée. La demande d’annulation d’une autre résolution est recevable mais rejetée, la délégation au conseil syndical ayant été adoptée par la majorité requise.

• Vérifier la validité du mandat du syndic lors de la convocation et de l’assemblée.
• Identifier l’absence des lieu, jours et heures de consultation des justificatifs.
• Relier l’irrégularité aux résolutions ayant une incidence sur les charges.
• Rechercher des éléments suffisants d’identification des copropriétaires représentés.
• Contrôler que la délégation porte sur un acte ou une décision déterminés.
• Vérifier la majorité effectivement obtenue par la résolution contestée.

• Résolution antérieure désignant le syndic pour une durée d’un an.
• Convocation du 11 juin 2021 et liste des documents annexés.
• Absence de mention des lieu, jours et heures de consultation.
• Feuille de présence comportant les signatures concordantes.
• Pouvoirs donnés aux représentants des copropriétaires.
• Procès-verbal indiquant 88 397 tantièmes sur 100 000.

La résolution relative à l’approbation des comptes est annulée, tandis que l’assemblée générale et la résolution relative aux travaux sont maintenues. Les copropriétaires appelants supportent les dépens et une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Annulation ciblée de la résolution d’approbation des comptes
• Maintien des autres résolutions non affectées par l’irrégularité
• Maintien de la résolution autorisant le choix de l’entreprise
• Condamnation solidaire des copropriétaires aux dépens
• Paiement de 3 500 euros au syndicat au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la durée du mandat du syndic
• Contrôler les mentions de consultation des justificatifs
• Relier chaque irrégularité aux résolutions concernées
• Examiner les pouvoirs et signatures de la feuille de présence
• Contrôler la majorité applicable aux délégations

À éviter

• Demander automatiquement l’annulation de toute l’assemblée
• Omettre le lieu de consultation des pièces
• Omettre les jours et heures de consultation
• Confondre travaux et délégation de pouvoir
• Ignorer les conséquences financières d’un appel

La consultation des justificatifs de charges

nL’article 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose l’indication, dans la convocation, du lieu, des jours et des heures de consultation des pièces justificatives des charges visées à l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’omission de ces mentions justifie l’annulation des résolutions ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges. La juridiction annule ainsi la résolution d’approbation des comptes, mais non l’intégralité de l’assemblée générale.n

L’identification des copropriétaires représentés

nL’article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’impose l’annulation qu’en l’absence d’éléments suffisants permettant d’identifier les copropriétaires présents ou représentés. La concordance des signatures figurant sur la feuille de présence et les pouvoirs produits ont permis cette identification. L’omission des noms et domiciles des mandataires n’a donc pas entraîné la nullité de l’assemblée.n

La délégation de pouvoir au conseil syndical

nSelon l’article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, une délégation doit porter sur un acte ou une décision expressément déterminés. La délégation destinée au choix d’une entreprise dans le cadre d’un budget de travaux constitue une modalité d’exécution. Bien que la délégation relève de la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la résolution a recueilli la majorité de tous les copropriétaires et n’est pas annulée.

Article 7 du décret n° 67-223 du 11 mars 1967, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Articles 1366 et 1367 du Code civil, Article 564 du Code de procédure civile, Article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile