Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaire enregistrés les 17 février 2025, 19 janvier 2026 et 20 février 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la société Promoca, représentée par Me Kraus, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice ;

2°) à titre principal, de prononcer la décharge en droits et pénalités des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2018, et, à titre subsidiaire, de prononcer la réduction de la taxe sur la valeur ajoutée rappelée, à concurrence de la somme de 15 006,79 euros de taxe sur la valeur ajoutée déductible au titre de l’exercice clos en 2017 et de 1 290 euros de pénalités correspondantes ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– elle peut bénéficier de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge en application des dispositions de l’article 268 du code général des impôts ; le bien acquis répond à la définition de terrain à bâtir au sens du 1° du 2. Du I de l’article 257 du code général des impôts ; l’objet de l’acquisition du 15 février 2016 était bien un terrain à bâtir destiné à être revendu en tant que tel ;

– elle entend se prévaloir de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales ;

– elle justifie de travaux dont la taxe sur la valeur ajoutée est déductible et qu’elle a précédemment omis de déduire.

Par mémoires en défense enregistrés les 1er août 2025 et 5 février 2026, le ministre des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique demande à la cour de rejeter la requête de la société Promoca.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de Mme Vincent,

– les conclusions de M. Guillaumont, rapporteur public,

– et les observations de Me Kraus pour la société Promoca.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Promoca, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis auprès d’un particulier non assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, le 15 février 2016, à Cagnes-sur-mer (19 chemin des Vallières), un ensemble immobilier constitué d’un terrain d’une superficie totale de 6 478 m² sur lequel était implantée une maison d’habitation. Cet ensemble immobilier a fait l’objet, après son acquisition, d’une division parcellaire constituée d’un terrain supportant la construction, de trois terrains nus à bâtir et d’une parcelle de terrain nu, non constructible. Les parcelles à bâtir (lots A, B et C) ont été cédées les 11 avril, 10 mai et 15 juin 2017. La société Promoca a entendu bénéficier, pour ces trois lots, du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge prévu par les dispositions de l’article 268 du code général des impôts. A la suite d’un examen de comptabilité, portant sur la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2019, l’administration, estimant que ces terrains n’avaient pas été acquis par l’intéressée en qualité de terrains à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime de taxe sur la valeur ajoutée sur la marge et a mis à la charge de la société des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2018. Par une réclamation du 15 juin 2022, laquelle a été rejetée le 18 août 2022, la SAS Promoca a contesté les sommes mises à sa charge. Elle relève appel du jugement du 19 décembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté ses conclusions aux fins de décharge de ces impositions présentées à titre principal et ses conclusions aux fins de réduction de celles-ci présentées à titre subsidiaire.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

2. En premier lieu, le I de l’article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du b. du 2 de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit, dans sa rédaction alors applicable, que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / – soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain(…); / – soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués (…) ».

3. Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.

4. Il résulte de l’instruction que la société BSE, aux droits de laquelle est venue la société Promoca, a signé, le 15 décembre 2014, une promesse unilatérale de vente soumise à deux conditions suspensives tenant, d’une part, à l’obtention, avant le 30 juillet 2015, d’une déclaration préalable de division en deux parcelles dont l’une serait destinée à supporter le bâti actuel et l’autre serait lotie et, d’autre part, en l’obtention d’un permis d’aménager pour la réalisation de quatre lots. Un permis d’aménager a été obtenu par la société Promoca le 13 octobre 2015 pour la création de trois lots. L’acte authentique de réalisation de cette vente a été signé le 15 février 2016 pour un prix global renégocié à 738 000 euros au regard de l’impossibilité de créer quatre lots. Toutefois, d’une part, bien qu’un permis d’aménager ait été, ainsi qu’il a été dit précédemment, délivré antérieurement à la signature de cet acte, la division parcellaire n’a eu lieu que postérieurement, soit le 26 juillet 2016, la parcelle initialement cadastrée AL 66 ayant été divisée en 9 parcelles cadastrées AL 275 à AL 283, constituées de trois lots A, B et C qualifiés de terrains à bâtir et objets du présent litige, de la maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant ainsi que d’un terrain non bâti et non constructible. Par ailleurs et surtout, l’article « description » de cet acte précisait que la vente portait sur une maison à usage d’habitation de plain-pied et un terrain attenant pour une contenance totale de 64 a 78 ca. Il ne résulte ainsi pas de cet acte de vente que les terrains supportant les lots A, B et C, quelle que puisse être la définition de terrain à bâtir au sens du code de l’urbanisme, avaient été acquis par la société requérante comme terrains à bâtir au sens du droit fiscal, distinctement des terrains supportant la maison à usage d’habitation. Si la société Promoca fait à cet égard valoir que, par un acte rectificatif en date du 18 juin 2021, les articles relatifs à la description du bien vendu et au prix de cession ont été modifiés et qu’il a été procédé à une ventilation entre la maison à usage d’habitation et un terrain attenant d’une surface de 679 m², un terrain à bâtir d’une superficie de 3 868 m² et un terrain non bâti de 1 915 m², cet acte, dès lors qu’il est postérieur aux années d’imposition et à l’examen de comptabilité dont a fait l’objet la société requérante ne peut être regardé comme étant opposable à l’administration fiscale et est, dès lors, sans incidence sur le bien-fondé de l’imposition litigieuse.

En ce qui concerne l’application de la doctrine :

5. La société Promoca se prévaut, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, du Bulletin officiel des impôts TVA IMM 10-10-10-20 n° 20. Toutefois, cette doctrine ne comporte pas d’interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application ci-dessus.

6. Par ailleurs, si la société requérante se prévaut également des réponses ministérielles aux questions posées par MM. K… (AN N° 96 679 du 20 septembre 2016), Savary (AN N° 94538 20 septembre 2016) et Saddier (AN N° 98712 6 décembre 2016), celles-ci, alors que la division parcellaire est postérieure à l’acte authentique, ne comportent pas davantage d’interprétation de la loi fiscale différente de celle précitée.

7. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge présentées par la société Promoca doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins de réduction :

8. La société Promoca sollicite l’application du mécanisme de compensation par la prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée mentionnée sur des factures de travaux concernant l’ensemble immobilier en litige pour lesquels elle indique avoir omis de procéder à une déduction à hauteur d’un montant de 15 006,79 euros. Toutefois, en se bornant à produire le grand livre général de révision, lequel porte sur le compte 335 c’est-à-dire sur des travaux en cours, la requérante n’établit pas que les factures correspondantes auraient été acquittées au titre des exercices rectifiés ni même, en l’absence de production de toute autre écriture comptable ainsi que de ses déclarations de taxe sur la valeur ajoutée, qu’elle aurait omis de déduire la taxe sur la valeur ajoutée afférente à ces factures.

9. Il résulte de ce qui précède que la société Promoca n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a également rejeté ses conclusions aux fins de réduction de l’imposition litigieuse.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Promoca demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Promoca est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Promoca et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2026, où siégeaient :

– Mme Anne Menasseyre, présidente de chambre,

– Mme Aurélia Vincent, présidente assesseure,

– Mme Florence Noire, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 6 novembre 2026.