COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 OCTOBRE 2026

N° RG 23/01293 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFGY

S.A.R.L. LES CABANES DU FERRET

c/

[G] [B] [W] [R] [D]

[F] [A] épouse [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/07089) suivant deux déclarations d’appel des 15 et 16 mars 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. LES CABANES DU FERRET

immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 804 825 461, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant, Monsieur [O] [T], demeurant en cette qualité audit siège

appelante dans la déclaration d’appel du 15.03.23 et intimée dans la déclaration d’appel du 16.03.23

Représentée par Me Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[G] [B] [W] [R] [D]

né le 02 Septembre 1962 à [Localité 2] (73)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

appelant dans la déclaration d’appel du 16.03.23 et intimé dans la déclaration d’appel du 15.03.23

[F] [A] épouse [D]

née le 11 Avril 1966 à [Localité 3] (42)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

appelante dans la déclaration d’appel du 16.03.23 et intimée dans la déclaration d’appel du 15.03.23

Représentés par Me Pierre LANCON, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Marie-françoise LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 septembre 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [Z] [J], attachée de justice.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Les époux [D] sont usufruitiers d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], cadastré EY [Cadastre 1] et EY [Cadastre 2], devenues LN [Cadastre 3] et [Cadastre 4], compris dans le périmètre du Lotissement du [Localité 5].

2. Le 23 octobre 2014, la Sarl Les Cabanes du Ferret a acquis les parcelles contiguës cadastrées EY [Cadastre 5] et [Cadastre 6], devenues LN [Cadastre 7] et [Cadastre 8], faisant également partie de ce lotissement.

Clichés issus des conclusions de

la Sarl Les Cabanes du Ferret

3. Le 6 mai 2015, la Sarl Les Cabanes du Ferret a obtenu un permis de construire l’autorisant notamment à procéder à la rénovation de l’une des constructions se trouvant sur ce tènement.

4. Se plaignant de nuisances et de troubles anormaux générés par le produit de ces travaux, les époux [D] ont obtenu, par ordonnance de référé du 30 septembre 2019, la désignation d’un expert en la personne de Mme [N].

L’expert a communiqué un pré-rapport le 29 septembre 2022, puis son rapport définitif, le 30 juin 2026.

5. Il en résulte que la villa « [Adresse 5] » appartenant aux époux [D] est édifiée sur un terrain situé en contrebas de celui de la Sarl Les Cabanes du Ferret. En raison de la topographie naturelle des lieux, ce terrain présente un dénivelé de 5,80 mètres. Les deux propriétés sont séparées par un mur en limite est d’une hauteur de 6,70 mètres environ.

Le permis de construire obtenu par la Sarl lui permettait de surélever le bâtiment situié en limite de propriété par un étage supplémentaire, l’autorisant à procéder à une démolition partielle sur la façade est et à supprimer 55 m² de surface de plancher.

6. Or, Mme [N] a constaté qu’en réalité, la construction ancienne (maison de plain pied, dite maison des saisonniers ou maison n°3 qui se trouvait en limite de propriété, le long du mur) a été totalement démolie, sans conservation des matériaux d’origine, et remplacée par une grande villa de style Louisiane avec un étage sur rez-de-chaussée. Cet étage avec terrasse est implanté en limite de propriété, soit en partie basse contre le mur séparatif de la propriété [D] et en partie haute il s’y appuie.

7. Les cotes indiquées sur le plan de masse faisant partie du dossier de permis de construire prévoyaient un recul de 4,32 mètres, le rez-de-chaussée étant quant à lui porté avec un recul de 1,77 mètre.

La terrasse, qui présente l’aspect d’une galerie, surplombe directement la propriété des époux [D].

8. Par acte du 14 septembre 2021, les époux [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action dirigée contre la Sarl Les Cabanes du Ferret aux fins de démolition partielle des ouvrages construits et de paiement de dommages et intérêts.

Plus précisément, ils sollicitaient la démolition du bâtiment identifié comme la maison n°3 qui, en vertu du permis de construire du 6 mai 2015, a fait l’objet d’une extension avec surélévation et création d’une terrasse, travaux achevés en 2018 par la Sarl Les Cabanes du Ferret.

9. Par jugement du 7 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– rejeté la demande de sursis à statuer soutenue par la Sarl Les Cabanes du Ferret ;

– déclaré irrecevables les fins de non recevoir soulevées par la Sarl Les Cabanes du Ferret et les époux [D] tirées de la prescription des demandes dirigées contre eux ;

– condamné la Sarl Les Cabanes du Ferret à démolir la partie des ouvrages édifiée dans le recul de 4 mètres de la limite ouest de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 5], LN [Cadastre 3] sous nue-propriété des époux [D], toute reconstruction devant s’effectuer au delà du recul de 4 mètres de la limite ouest de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 5] LN 10 ; ainsi que de ce qui a été maçonné à l’aplomb du mur de soutènement édifié en limite ouest de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 5] LN [Cadastre 3] sous nue-propriété des époux [D] et à une hauteur respectant le PLU de la commune de [Localité 5] applicable au jour des travaux, le tout conformément aux préconisations figurant aux pages 27 et 28 du pré-rapport de Mme [N], expert judiciaire, en date du 29 septembre 2022, et dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la présente décision, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de sic mois ;

– condamné la Sarl Les Cabanes du Ferret à payer à M. et Mme [D] une indemnité de 10 000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– débouté les époux [D] du surplus de leurs demandes ;

– condamné M. et Mme [D] à enlever les bacs acier servant de couverture à l’ancien garage et à les remplacer par des tuiles creuses de Gironde, dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de sic mois ;

– condamné M. et Mme [D] à supprimer les aménagements ayant permis la transformation d’une partie de l’ancien garage en habitation et à le rendre conforme à sa destination initiale, dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de six mois ;

– condamné M. et Mme [D] à supprimer les poutres ainsi que les tôles de toiture débordant sur la propriété de la Sarl Les Cabanes du Ferret dans un délai de trois mois à compter de la signification à parties de la décision, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de trois mois ;

– débouté la Sarl Les Cabanes du Ferret du surplus de ses demandes ;

– écarté l’exécution provisoire du jugement ;

– condamné la Sarl Les Cabanes du Ferret à payer aux époux [D] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamné la Sarl Les Cabanes du Ferret aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise tels que ces derniers seront taxés après dépôt du rapport d’expertise définitif ;

– dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

10. Par déclaration du 15 mars 2023, la Sarl Les Cabanes du Ferret a interjeté appel de cette décision.

11. Par ordonnance du 4 décembre 2025, le magistrat chargé de la mise en état a notamment :

– déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer ;

– déclaré irrecevable la demande de la Sarl Les Cabanes du Ferret de démolition sur une profondeur de quatre mètres de la limite séparative ouest de sa propriété de deux bâtiments annexes se trouvant sur le fonds [D] ;

Par arrêt du 27 mars 2026, la cour d’appel de Bordeaux a notamment confirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions.

12. Dans ses dernières conclusions du 26 août 2026, la Sarl Les Cabanes du Ferret demande à la cour de :

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

– l’a condamnée à démolir une partie de ses ouvrages,

– l’a condamnée à payer à M. et Mme [D] une indemnité de 10 000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance,

– l’a déboutée du surplus de ses demandes,

– l’a condamnée à payer aux époux [D] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– l’a condamnée aux dépens,

– le confirmer pour le surplus.

Statuant à nouveau,

– débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

– la relever indemne de toute condamnation ;

– confirmer les dispositions du jugement condamnant les époux [D] à procéder à la régularisation de leur propriété aux dispositions du cahier des charges ;

– condamner les époux [D] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les époux [D] aux entiers dépens.

13. Dans leurs dernières conclusions du 31 août 2026, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

– ordonner le retrait des photographies intégrées pages 36, 37, 38, 39 des conclusions de la société Cabanes du Ferret signifiées le 26 août 2026 ;

– interpréter ou subsidiairement infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la ou les fins de non-recevoir qu’ils ont soulevé, tirées notamment de la prescription des demandes dirigées contre eux ;

– juger que l’irrecevabilité prévue par l’article 789 6° du code de procédure civile ne s’applique qu’à la première instance au cours de laquelle lesdites fins de non-recevoir ont été soulevées ;

– prononcer l’irrecevabilité en raison de la prescription des demandes formulées par la Sarl Les Cabanes du Ferret tendant à leur condamnation sous astreinte à enlever les bacs d’acier servant de couverture à l’ancien garage et à les remplacer par des tuiles creuses de Gironde, à supprimer les aménagements ayant permis la transformation d’une partie de l’ancien garage en habitation et à le rendre conforme à sa destination initiale et à supprimer les poutres ainsi que les tôles de toiture débordant sur la propriété de la Sarl Les Cabanes du Ferret ;

– dire et juger en tout cas la Sarl Les Cabanes du Ferret mal fondée en ses demandes et l’en débouter ;

– infirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à enlever les bacs d’acier servant de couverture à l’ancien garage et à les remplacer par des tuiles creuses Gironde, à supprimer les aménagements ayant permis la transformation d’une partie de l’ancien garage en habitation et à le rendre conforme à sa destination initiale et à supprimer les poutres ainsi que les tôles de toiture débordant sur la propriété de la Sarl Les Cabanes du Ferret, le tout sous un délai de trois ou six mois et sous astreinte ;

– confirmer :

– la condamnation prononcée sous astreinte à l’encontre de la Sarl Cabanes du Ferret à démolition de ce qui a été édifié dans le recul de 4 mètres de la limite ouest de leur parcelle et à reconstruction au-delà du recul de 4 mètres de la même limite,

– l’astreinte prononcée,

– la condamnation de la Sarl Cabanes du Ferret à démolition de ce qui a été maçonné à l’aplomb du mur de soutènement édifié en limite de leur parcelle et à une hauteur conforme au PLU de la commune,

– l’astreinte prononcée,

– les condamnations de la Sarl Les Cabanes du Ferret à indemniser leurs préjudices, sauf à leur allouer à chacun en réparation de leurs préjudices une somme de 20 000 euros et dire que cette somme produira des intérêts à compter du 14 septembre 2021, date de l’introduction de la procédure au fond, lesquels donneront lieu à capitalisation,

– débouter la Sarl Cabanes du Ferret de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– confirmer les condamnations prononcées en première instance au titre des frais d’avocat et de la charge des dépens ;

– mettre l’intégralité des frais réglés par les concluants à Mme [N], expert, tant pour le compte de cette dernière que pour le compte de la société Géosat sapiteur de l’expert à la charge de la Sarl Les Cabanes du Ferret ;

– allouer aux concluants au titre de leurs frais d’avocats devant la cour une indemnité de 8 000 euros et mettre les dépens de la cour à la charge de la Sarl Les Cabanes du Ferret.

14. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de démolition partielle dirigée contre la sarl Les Cabanes du Ferret

15. Il est constant que les propriétés des parties au litige relèvent d’un lotissement régi par un cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral du 23 décembre 1926 et publié au bureau des hypothèques, le 11 septembre 1926.

Ce cahier des charges a été modifié par un amendement approuvé par arrêt préfectoral du 30 août 1956 et publié, le 16 octobre de la même année.

Un autre amendement a été approuvé par arrêté préfectoral du 4 novembre 1963.

16. Le 24 octobre 2014, la sarl Les cabanes du Ferret a acheté à la sarl [X] [L] les parcelles EY [Cadastre 9] et [Cadastre 10] d’une contenance totale de 27 a 54 ca (2754 m²) issues de la division respectivement de parcelles cadastrées sous les numéros EY [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Ces parcelles sont devenues ensuite LN [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

17. Elles correspondent à l’emprise du lot 2 de l’îlot G du lotissement, pour ce qui concerne la parcelle LN [Cadastre 7], à l’exception d’une petite enclave cadastrée sous le numéro LN [Cadastre 11] et d’une autre petite parcelle, cadastrée sous le numéro LN [Cadastre 4].

La parcelle [Cadastre 8] correspond à l’emprise d’une partie seulement du lot 1 de l’îlot G du lotissement, l’autre partie étant constituée par la parcelle LN [Cadastre 12] vendue par ailleurs aux époux [Y].

Ceux-ci ont acquis dans le même temps l’enclave LN [Cadastre 11].

La parcelle LN [Cadastre 4] est située précisément entre la parcelle LN [Cadastre 7] appartenant à la sarl Les Cabanes du Ferret et la parcelle [Cadastre 3] appartenant aux époux [D].

18. Selon l’expert judiciaire, elle serait restée propriété de la sarl [X] [L] mais en pratique, elle est occupée en partie par les bâtiments des époux [D] tandis que la ligne divisoire avec la parcelle LN [Cadastre 7] correspond exactement à la limite physique séparant cette parcelle de la propriété occupée par les époux [D] et constituée par le mur de soutènement.

19. Le bâtiment litigieux était constitué à l’origine par un bâtiment, alors appelé ’maison des saisonniers’, et abritait 6 petits studios en rez-de-chaussée, les uns à côté des autres.

20. Il a donné lieu à un permis de construire, délivré le 6 mai 2015, en vue de la réalisation d’un projet qui modifiait ’entièrement les volumes pour transformer (le bâtiment) en maison de type colonial, sur deux niveaux’.

Dans la demande de permis de construire, ce bâtiment est dénommé ’maison 3″.

21. Le permis de construire était accordé pour une ’surélévation de la maison 3 pour en faire un R+ 1 et démolition d’une partie de cette construction sur la façade est’, conformément au projet soumis à autorisation qui prévoyait de respecter un retrait de 4 m par rapport à la ligne divisoire avec la propriété des époux [D] située à l’est de ce bâtiment.

22. Pour ordonner la démolition de ce bâtiment en ce qu’il ne respecte pas la limite de 4 m par rapport à la propriété voisine, le tribunal a, notamment, constaté :

– que la sarl Les Cabanes du Ferret s’était affranchie des obligations imposées par le permis de construire en démolissant la totalité de la construction antérieure et non une partie seulement et en édifiant une construction d’une longueur de 25 m au lieu de 22 m et en n’observant qu’un retrait de 1,77 m au lieu de 4 m par rapport à la ligne séparative;

– que la marge d’isolement de 4 m minimum imposée par le cahier des charges n’a pas été respectée de même que l’interdiction de construction dans le dernier tiers du terrain de bâtiments autres que des communs;

– que le cahier des charges n’avait pas non plus été respecté quant à la hauteur maximale ni quant à l’interdiction de construire plus d’un logement par lot, d’une surface ne devant pas excéder 200 m².

23. À titre principal, les époux [D] fondent leur demande de démolition sur la violation du cahier des charges du lotissement et s’appuient sur la motivation du jugement.

24. La sarl Les Cabanes du Ferret rappelle qu’il existait dès l’origine un bâtiment implanté directement en limite ouest avec la propriété des époux [D] et que les travaux qu’elle a entrepris ne consistaient que dans une surélévation sans en modifier l’implantation d’origine ni même son emprise bâtie.

25. Elle soutient que la méconnaissance d’un permis de construire ne relève pas du droit privé et ne peut fonder une action en démolition diligentée par des personnes privées.

26. Qu’en tout état de cause, outre le fait que l’expert judiciaire a outrepassé sa mission en se prononçant sur le point de savoir s’il y avait eu démolition totale du bâtiment pour faire place à une construction neuve, ses affirmations à ce sujet ne reposent sur aucune constatation objective et technique alors qu’au contraire, elle a conservé l’implantation initiale du bâtiment et une grande partie du gros-oeuvre, de sorte qu’il ne s’agit que de travaux sur existant.

27. Elle en déduit que par conséquent, dès lors que les travaux entrepris ont porté sur la rénovation d’un bâtiment existant qui méconnaissait déjà les règles d’implantation en limite séparative, et que ces derniers consistant à créer un étage supplémentaire, étaient étrangers aux dispositions méconnues, elle était recevable à conserver l’implantation initiale en limite séparative avec la propriété [Localité 9].

28. S’agissant du respect de l’article R. 111-17 du code de l’urbanisme, elle considère qu’il résulte de ses dispositions que les règles régissant les distances à observer au droit des limites séparatives ne trouvent à s’appliquer qu’en présence d’un « bâtiment », qui se définit par une construction couverte et close et qu’en l’espèce, ’la maison n°3 respecte bien en ’R+1″ (c’est-à-dire au premier étage), une distance de 4 mètres entre le nu extérieur de la façade Est et la limite séparative avec la propriété [D], comme déclaré au sein du dossier de permis de construire’.

Pour ce qui concerne le rez-de-chaussée, elle prétend que selon l’expert, le permis de construire ne précisait rien quant au recul à observer.

29. Pour ce qui concerne le défaut de respect du cahier des charges, la sarl Les Cabanes du Ferret souligne que cette circonstance ne suffit pas et qu’il faut rapporter la preuve d’un trouble suffisant.

Que, le bâtiment, présent au même endroit depuis plus de trente ans, méconnaissait déjà le cahier des charges.

30. Selon elle, la distance de 4 m par rapport à la limite de propriété a bien été respectée et dès lors que les travaux qu’elle a entrepris ne consistaient qu’en des travaux sur des bâtiments déjà existants, il ne saurait lui être reproché la violation du cahier des charges

quant au respect des exigences concernant le nombre de logements par lot ou l’interdiction d’en implanter dans le dernier tiers du lot.

31. Elle estime enfin qu’il ne peut lui être reproché d’avoir pris appui sur le mur de soutien appartenant aux époux [D] puisqu’il s’agit en réalité d’un mur mitoyen et qu’en tout état de cause, ordonner la démolition introduirait une disproportion manifeste au regard des intérêts en présence.

Sur ce,

32. Sans l’invoquer expressément, la sarl Les Cabanes du Ferret semble opposer aux demandes des époux [D], le bénéfice d’une prescription extinctive trentenaire quant à l’implantation du bâtiment litigieux.

33. Il sera cependant observé qu’à cet égard, elle se borne à de simples affirmations et ne démontre en aucune façon, ni même n’offre de le démontrer, que le bâtiment originaire, dont il n’est pas contesté qu’il se trouvait en limite de propriété, s’y trouvait depuis plus de trente ans.

34. De surcroît, cette prescription ne peut s’appliquer lorsqu’on se trouve en présence d’un bâtiment qui résulte en réalité, soit d’une démolition totale suivie d’une reconstruction soit, lorsque l’ampleur des travaux les rend assimilables à une reconstruction neuve, quand bien même l’implantation du bâtiment serait identique.

35. Or, en l’espèce, il est évident que rien ne subsiste du bâtiment originaire, à la simple consultation des plans et des projections du projet élaboré pour la construction de la maison 3.

36. Surtout, contrairement aux allégations de la société Les Cabanes du Ferret, l’expert judiciaire ne s’est pas contentée de simples affirmations à ce sujet.

37. Elle a examiné les plans d’exécution de la société BMC, chargée du gros-oeuvre et les factures (pp 25, 26 et 27 du rapport d’expertise) et constaté que contrairement aux affirmations selon lesquelles la maçonnerie ancienne du bâtiment préexistant aurait été conservée pour le rez-de-chaussée, les élévations des murs périphériques ont été réalisées avec des briques neuves de même que la terrasse latérale en façade est, à l’aplomb du mur séparatif, a été édifiées en maçonnerie neuve, plancher hourdis, poutrelles et entrevous, structure en béton armé sur poteaux en béton.

Elle ajoute que ’techniquement parlant, il n’était pas concevable de surélever d’un étage sur une telle structure précaire que constituaient ces logements pour saisonniers de type baraquement au vu des photos de l’état des lieux’.

38. Il n’est pas contesté que le cahier des charges qui régit le lotissement, qui a été régulièrement publié et porté à la connaissance des parties, s’impose donc à elles.

39. Il est à cet égard intéressant de relever que la sarl Le Cabanes du Ferret ne conteste pas qu’il existe des non-conformités au cahier des charges mais se borne à soutenir qu’elles existaient dès l’origine, qu’elles ne lui sont pas imputables dès lors que les travaux entrepris n’ont pas eu pour effet d’aggraver la situation préexistante.

40. Or, ainsi qu’il a été vu, elle échoue à démontrer d’une part l’existence d’une prescription en sa faveur et d’autre part, qu’il ne s’agit pas d’un bâtiment entièrement nouveau.

41. L’amendement au cahier des charges originel, du 30 août 1956 et celui du 4 novembre 1963, en leurs articles 16 et 4, b) prévoient des marges d’isolement de 4m par rapport aux limites parcellaires.

42. Or en l’espèce, il n’est pas contesté que le rez-de-chaussée de l’immeuble est construit, dans sa façade est, regardant la propriété [D], sur le mur de soutènement, situé sur la ligne divisoire entre la parcelle LN [Cadastre 7] et la parcelle LN [Cadastre 4].

43. Même si on considère que cette parcelle n’appartient pas aux époux [D], sa largeur n’excède pas 1,45 m, dans sa partie la plus large correspondant à l’extrémité sud du bâtiment, (plan d’arpentage p 62 du rapport d’expertise) et va s’amenuisant jusqu’à devenir nulle à l’autre extrémité du bâtiment, en se dirigeant vers le nord.

Il en résulte donc une violation du cahier des charges sur ce point.

44. Il résulte par ailleurs du cahier des charges des normes à respecter en termes de surfaces bâties et de nombre de bâtiments d’habitation, par lot.

45. Ainsi, les amendements susvisés prévoient une surface bâtie maximale de 200m² ( art 4, c) de l’amendement du 4 novembre 1963.

Or, dans le lot 2 où se situe l’immeuble litigieux, la maison 3 représente 177,70 m² d’emprise et la maison 2, 86,52 m² ( dossier de demande de permis de construire), soit au total, 264,22 m².

Cette surface est donc supérieure à celle autorisée.

46. La présence de ces deux maisons sur le même lot constitue une autre infraction au cahier des charges qui, dans l’article 2 de l’amendement du 4 novembre 1963, n’autorise qu’un seul logement par lot avec une dérogation à deux logements, selon l’article 4, si la surface du lot excède 1 200 m², mais dans un bâtiment unique.

47. Il n’est pas établi en revanche que le cahier des charges ne serait pas respecté quant à la hauteur de la construction puisque la hauteur maximale de 7 mètres vise la hauteur à l’égout du toit qui, en l’espèce, selon les plans annexés à la demande de permis de construire, était prévue à 6,36 m, seule la hauteur au faîtage, de 8 m, étant supérieure.

48. La démolition de l’immeuble est donc encourue, ne serait-ce que, pour se limiter à la demande des époux [D], pour tout ce qui se trouve en deçà de la distance de 4m à respecter par rapport à la limite divisoire.

49. Une telle mesure n’est aucunement disproportionnée, tout d’abord en regard de l’importance de la seule violation du cahier des charges relative au respect de la distance d’éloignement, violation à laquelle s’ajoutent plusieurs autres sans même parler du défaut de respect du permis de construire, qui prévoyait lui-même une réduction de la surface au sol par rapport à l’existant et un retrait de 4 m et qui a donné lieu à une condamnation pénale de la sarl Les Cabanes du Ferret et de son gérant, M. [T], le 9 septembre 2024, par le tribunal correctionnel de Bordeaux.

50. Elle ne l’est pas non plus eu égard au coût qu’engendre une telle régularisation, l’expert ayant chiffré celui-ci à la somme de 173 824 € TTC.

51. Il n’y a pas, enfin, de disproportion eu égard au préjudice subi par les époux [D] dont les constructions s’adossent au mur de soutènement sur lequel la façade est de la construction litigieuse a été érigée.

52. En effet, alors qu’il existe un dénivelé entre les deux terrains, la construction de cet immeuble en limite de propriété a fait naître une situation de surplomb importante à proximité immédiate.

53. Sachant par ailleurs que l’immeuble litigieux comporte une terrasse au premier étage et que la propriété des époux [D] est utilisée de préférence en été et qu’ils y reçoivent famille, enfants et amis, la présence de l’immeuble de la sarl Les Cabanes du Ferret, louée à des vacanciers, est nécessairement de nature à créer une situation de promiscuité qui n’existait pas auparavant.

Ils versent à cet égard plusieurs attestations qui confirment ce que la simple constatation de l’état des lieux laisse aisément augurer.

54. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition de la partie de l’ouvrage qui ne respecte pas le recul de 4 m et ce, dans les conditions qu’il a fixées, sauf à préciser que le calcul du retrait de 4 m s’opérera à compter de la ligne divisoire séparant la parcelle LN [Cadastre 4] de la parcelle LN [Cadastre 7].

55. Il résulte de ce qui précède que les époux [D] ont subi un préjudice de jouissance incontestable que le tribunal a parfaitement arbitré à la somme de 10 000 € pour chacun d’eux.

Le jugement sera également confirmé sur ce point sans qu’il y ait lieu de décider que les intérêts courraient à compter de l’assignation.

II- Sur les demandes reconventionnelles formées par la sarl Les Cabanes du Ferret

56. La sarl Les Cabanes du Ferret conclut à la confirmation du jugement qui a condamné les époux [D] à mettre fin à certaines infractions au cahier des charges telles que la transformation d’une partie d’un ancien garage en local d’habitation ou la mise en place de ’bacs acier ’ à la place de tuiles creuses de Gironde en guise de couverture ainsi qu’à araser des poutres et des éléments de toiture empiétant sur sa propriété.

57. Pour démontrer la transformation d’une partie de l’ancien garage en habitation, ce qui contreviendrait à l’interdiction de créer plus d’un logement par lot, la société appelante produit des photographies qu’elle reproduit dans les pages 36 à 39 de ses conclusions.

58. Les époux [D] sollicitent le retrait de ces images au motif qu’il ne s’agit pas de pièces régulièrement communiquées et ayant pu être débattues, qu’elles ont été prises sans leur accord, à l’occasion des opérations d’expertise avec lesquelles elles n’ont pourtant aucun lien et qu’elles portent atteinte à leur vie privée, plus particulièrement en ce qu’on y distingue, pour deux d’entre elles, Mme [D] et pour d’autres, des lieux de vie.

59. Dès lors que ces photographies ont été insérées dans des conclusions régulièrement notifiées, elles doivent, comme elles, être considérées comme ayant été régulièrement communiquées et contradictoirement débattues.

Si, sur l’une d’elle, on peut distinguer, de dos, une personne, elle n’est nullement identifiable et encore moins sur celles où elle n’apparaît de que manière tronquée.

De la même manière, il est certes possible d’apercevoir, sur l’une des photographies, par la porte ouverte, l’intérieur d’une pièce du bâtiment litigieux mais de façon très parcellaire.

60. Par conséquent, il n’y pas lieu de considérer que ces photos portent atteinte à la vie privée de sorte qu’elles ne seront pas écartées.

61. Au demeurant, les époux [D] ne contestent nullement la réalité des faits illustrés par ces photos.

Ils invoquent en revanche une fin de non-recevoir tirée de la prescription et soutiennent que ne peut leur être opposée l’irrecevabilité qu’avait retenue le tribunal au motif que seule le juge de la mise en état avait compétence exclusive pour statuer sur les fin de non-recevoir.

62. Il est exact en effet que selon l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

63. Dès lors qu’à l’inverse du juge de la mise en état, le conseiller de la mise en état ne dispose pas du pouvoir de statuer sur les fins de non-recevoir, la cour est bien compétente pour statuer sur la prescription invoquée par les époux [D].

64. La sarl Les Cabanes du Ferret conclut au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription au motif que les époux [D] ne démontrent nullement qu’elle serait acquise, en se fondant sur uniquement sur l’attestation de M. [C], fils d’un précédent propriétaire à l’origine des aménagements litigieux.

65. L’article 2227 du code civil prévoit que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

66. En l’espèce, M. [K] [C], qui a vendu l’immeuble aux époux [D] en 2011, a rédigé deux attestations, le 20 octobre 2018 et le 19 mai 2023.

Dans ces attestations très circonstanciées et détaillées, il explique que c’est à la suite d’une tempête survenue en 1984, que son père avait remplacé une partie de la toiture dont les tuiles avaient été emportées par le vent, par des ’bacs acier’ et qu’il avait décidé de réaménager le bâtiment considéré en en faisant un logement.

67. Elles suffisent à établir que les travaux en question ont été réalisés au moins trente ans avant la notification de la demande de remise en état formée par la société Les Cabanes du Ferret qui sera donc déclarée prescrite.

68. Pour ce qui concerne les éléments de toiture qui surplomberaient la propriété de la société appelante, il n’est pas établi de manière certaine qu’il y aurait effectivement surplomb et en tout état de cause, comme le rappellent les époux [D], il résulte également des attestations susvisées que ces éléments métalliques ont été mis en place en 1985 de sorte que la prescription extinctive est également acquise.

III- Sur les demandes accessoires.

69. Le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La sarl Les Cabanes du Ferret supportera les dépens d’appels et versera aux époux [D] la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu d’ordonner le retrait des photographies insérées dans les conclusions de la sarl Les Cabanes du Ferret, pages 36 à 39;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 février 2023 en ce qu’il a :

– condamné M. et Mme [D] à enlever les bacs acier servant de couverture à l’ancien garage et à les remplacer par des tuiles creuses de Gironde, dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de six mois ;

– condamné M. et Mme [D] à supprimer les aménagements ayant permis la transformation d’une partie de l’ancien garage en habitation et à le rendre conforme à sa destination initiale, dans un délai de six mois à compter de la signification à parties de la décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de six mois ;

– condamné M. et Mme [D] à supprimer les poutres ainsi que les tôles de toiture débordant sur la propriété de la Sarl Les Cabanes du Ferret dans un délai de trois mois à compter de la signification à parties de la décision, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai de trois mois ;

Statuant à nouveau,

Déboute la sarl Les Cabanes du Ferret de toutes ses demandes;

Confirme le jugement pour le surplus sauf à préciser que le calcul du retrait de 4 m s’opérera à compter de la ligne divisoire séparant la parcelle LN [Cadastre 4] de la parcelle LN [Cadastre 7];

Y ajoutant,

Condamne la sarl Les Cabanes du Ferret à payer aux époux [D] la somme de 4 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.