MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/00309 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIAK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 02 Novembre 2026

DEMANDEURS :
LE :

Copie simple à :
– Me BARRIERE
– Me DROUINEAU
–

Copie exécutoire à :
– Me DROUINEAU
–

Monsieur [J] [S]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES,

Madame [T] [I] épouse [S]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES,

DEFENDERESSE :

SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS, substitué à l’audience de plaidoirie par Me Anne-Sophie LAPENE, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

ASSESSEURS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge
Nathan BASUYAU, Juge

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 07 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [S] et Mme [T] [I] épouse [S] (les époux [S]) sont propriétaires occupants d’une maison individuelle d’habitation située [Adresse 3].

Le groupe PIERREVAL, par l’intermédiaire de la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU, a fait construire un immeuble au [Adresse 4], soit, compte tenu de l’agencement de la voirie, en vis-à-vis de la maison des époux [S].

La construction a été réalisée en 2022-2023.

Après la construction, les époux [S] ont sollicité l’indemnisation de leurs préjudices par la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU, mais les démarches amiables en ce sens n’ont pas abouti à un accord.

Par acte de commissaire de justice du 02 février 2024, les époux [S] ont engagé une action en justice contre la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir principalement l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance sur incident du 19 juin 2025, le juge de la mise a notamment :
– dit n’y avoir lieu à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par les époux [S] ;
– invité les parties à présenter aux débats des pièces complémentaires qu’elles estimeront nécessaires ;
– statué sur les frais et dépens ;
– renvoyé l’affaire à la mise en état.

En demande, M. [J] [S] et Mme [T] [I] épouse [S], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2026, demandent au tribunal de notamment :
– Condamner la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU à leur payer sur le fondement du trouble anormal du voisinage :
– 30.000 euros au titre de la perte d’ensoleillement ;
– 70.000 euros au titre de la perte de vue et d’intimité ;
– 5.000 euros au titre des nuisances sonores et visuelles subies et à subir ;
– 60.000 euros au titre de la perte vénale de leur propre immeuble ;
– Condamner la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU à lui payer 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .
– Condamner la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU aux dépens.

Au soutien de leur position, les époux [S] exposent que la construction récente de l’immeuble, haut de 15 mètres et long de 40 mètres, au voisinage immédiat de leur propre maison, a pris à leur égard les caractères d’un trouble anormal du voisinage, ce qui fonde leur action en réparation des divers préjudices qu’ils estiment avoir subis.

En réponse aux moyens adverses, s’agissant du fait qu’un immeuble préexistait à la construction litigieuse et voisinait déjà la propriété des époux [S], ces derniers objectent la circonstance que l’immeuble préexistant était sans commune mesure, en emprise, en hauteur, et en nombre de fenêtres, avec la construction nouvelle. Concernant la présence d’un autre immeuble dans le quartier ayant aussi une vue sur le jardin des époux [S], ils opposent la circonstance que cet immeuble tiers est implanté à plus de 65 mètres de leur propriété et sans vis-à-vis direct entre les deux. S’agissant enfin des brises-vues et des canisses, les époux [S] opposent le fait la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU avait seulement prévu des brises-vues et gardes-corps ajourés sur les balcons, mais certains locataires dans l’immeuble ont décidé de les compléter par la pose de dispositifs occultant (canisses) ce qui permet de présumer que ces occupants de l’immeuble nouveau ressentaient eux aussi une proximité excessive avec la propriété des époux [S]. En réponse à la contestation sur la perte d’ensoleillement, les époux [S] rappellent que c’est le groupe PIERREVAL lui-même qui avait établi, avant la construction, une étude de perte d’ensoleillement, intégrant aussi les relevés de l’ensoleillement sur la maison avant le litige. Les époux [S] relèvent que cette étude de PIERREVAL admet que leur jardin et leur maison sont dans la pénombre dès 16h environ, quelle que soit la saison.

En défense, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, demande au tribunal de notamment :
Au principal,
– Rejeter les demandes des époux [S] contre la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU ;
A titre subsidiaire,
– Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par les époux [S] ;
En tout état de cause,
– Condamner les époux [S] à lui payer 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner les époux [S] aux dépens avec recouvrement direct au profit de Me Thomas DROUINEAU.

Au soutien de sa position, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU expose principalement que pour chacun des éléments du trouble tels qu’invoqués en demande, les époux [S] échouent à rapporter la preuve d’un trouble anormal du voisinage.

Sur le grief de perte d’ensoleillement, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU expose que les époux [S] échouent à rapporter une preuve suffisante d’une perte significative d’ensoleillement en lien avec la construction nouvelle, notamment à défaut de justifier de l’ensoleillement de leur maison avant la construction litigieuse. La SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU rappelle que l’étude d’ensoleillement justifie que la maison jouit de 9h d’ensoleillement en moyenne.

Sur le grief de perte de vue et d’intimité, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU rappelle que la construction nouvelle a pris la place d’un ancien bâtiment préexistant, de sorte que les époux [S] subissaient déjà une perte de vue et d’intimité avant l’édification de la construction litigieuse. La SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU objecte également le fait que des brises-vues ont été posés pour les appartements qui donnaient sur le jardin des époux [S], et elle précise sur ce point que ces brises-vues n’ont pas été posés à l’initiative des locataires mais avaient été prévus dès la conception de l’ouvrage. Elle souligne par ailleurs qu’au moins un autre immeuble avec étages offre des vues en direction du jardin des époux [S], indépendamment de l’édification de la construction nouvelle.

Sur le grief de nuisances sonores et visuelles, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU objecte que le chantier n’a pu à lui seul causer un trouble anormal du voisinage. Elle souligne par ailleurs que les époux [S] échouent à prouver que la construction nouvelle générerait des nuisances visuelles, sonores et olfactives. Elle conteste en outre le lien de causalité entre la construction nouvelle et les difficultés de stationnement dans le quartier, à l’égard desquelles les époux [S] reconnaissent que ces difficultés préexistaient à l’édification de l’immeuble litigieux.

Sur la perte de valeur vénale, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU relève les divergences entre les deux estimations produites par les époux [S], et elle retient ainsi l’absence de fiabilité et de rigueur de l’évaluation du prix estimatif de l’habitation.

Subsidiairement, la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU conteste le montant des indemnités sollicitées.

La clôture a été prononcée par ordonnance au 26 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 07 septembre 2026.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 novembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales des époux [S] contre la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Il figure au nombre de principes du droit civil français celui selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur la demande à hauteur de 30.000 euros au titre de la perte d’ensoleillement.

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que la construction de l’immeuble édifié par la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU a abouti, comme évalué avant le début du chantier à l’initiative du groupe PIERREVAL en 2021, à une perte d’ensoleillement en ce que, en moyenne, et sans saisonnalité particulière, la maison et son jardin passent dans l’ombre de l’immeuble à compter de 16h (pièce [S] n°7). Ce point est confirmé par le constat de commissaire de justice établi en août 2023 à la diligence des époux [S], et qui relève que la maison est intégralement dans l’ombre de l’immeuble à 17h45, au mois d’août (pièce [S] n°10).

En considération de la configuration de la propriété des époux [S], à savoir une maison individuelle d’habitation avec un jardin, il doit être retenu que l’ombre projetée par l’immeuble sur la maison et le jardin, de manière quotidienne quelle que soit la saison, caractérise un trouble anormal du voisinage.

Au vu de l’agrément ainsi perdu par l’ombre projetée sur la maison et son jardin, il convient d’allouer une somme de 20.000 euros en réparation de la perte d’ensoleillement.

Sur la demande à hauteur de 70.000 euros au titre de la perte de vue et d’intimité.

En l’espèce, les éléments aux débats imposent de retenir que l’immeuble édifié par le groupe PIERREVAL et dont la responsabilité revient à la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU est haut de 15 mètres et long de 40 mètres, et il offre 38 fenêtres et 12 balcons sur sa façade en vis-à-vis de la maison des époux [S]. La configuration de l’immeuble, sur plusieurs étages, aboutit à ce que la majorité de ces ouvertures surplombe la propriété des époux [S], tant la maison que le jardin.

Il est admis aux débats que, dans le cadre de la construction, le constructeur a seulement fait installer des garde-corps et des brises-vues ajourés en façade de l’immeuble. C’est manifestement à la diligence de certains locataires de l’immeuble que des dispositifs écrans ont été ajoutés (notamment de type canisses), de manière non systématique toutefois.

Il ne peut être utilement tiré argument par la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU, ni de la préexistence d’un bâtiment à la place du nouvel immeuble en ce qu’il s’agissait d’une maison plus basse et implantée en recul de limite de propriété, ni de l’existence d’un autre immeuble qui offrirait également des vues en ce que cet autre immeuble est implanté plusieurs dizaines de mètres plus loin dans la rue, et sans vue directe sur la propriété des époux [S].

En considération de la multiplicité des points de vue, notamment plongeants, offerts par la configuration du nouvel immeuble édifié par le groupe PIERREVAL, il convient de retenir que le trouble ainsi occasionné aux époux [S] excède les inconvénients normaux du voisinage.

Sur la réparation du préjudice, en considération de la perte importante d’intimité subie du fait des multiples fenêtres et balcons offrant des vues directes et majoritairement surplombantes sur la maison et le jardin des époux [S], il est justifié d’allouer une somme de 30.000 euros.

Sur la demande à hauteur de 5.000 euros au titre des nuisances sonores et visuelles subies et à subir.

Il ne résulte pas des éléments aux débats que le chantier de construction en lui-même aurait été la source d’un trouble qui aurait excédé les inconvénients normaux du voisinage, à défaut de preuve spécifique en ce sens.

Il n’est pas non plus établi, en l’état des éléments aux débats, que le seul nombre prévu d’occupants dans l’immeuble devrait générer un trouble anormal du voisinage, à défaut de tout élément de preuve avancé au soutien de cette demande.

Concernant les nuisances notamment olfactives et pour partie sonores résultant de la proximité du local poubelles, à nouveau, l’absence d’élément de preuve suffisant impose de rejeter sur ce point la demande visant à voir retenir un trouble anormal du voisinage.

En ce qui touche aux difficultés de stationnement, les époux [S] admettent eux-mêmes que ces difficultés préexistaient pour partie à l’édification de l’immeuble. Pour le reste, ils ne produisent aucun élément de preuve suffisant pour établir un tel trouble, et qui pourrait être mis en relation avec l’édification de l’immeuble.

En conséquence, sur l’ensemble de ces points, la demande indemnitaire présentée à hauteur de 5.000 euros est rejetée.

Sur la demande à hauteur de 60.000 euros au titre de la perte vénale de leur propre immeuble.

Il convient de retenir que les époux [S] produisent les deux avis de valeur suivants (pièce [S] n°11) :
– avis de valeur de l’AGENCE DU PALAIS du 10 août 2023, évaluant la maison entre 285.000 et 300.000 euros avant construction de l’immeuble, et entre 225.000 et 245.000 euros en tenant compte de cette construction ;
– avis de valeur de STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 1] du 25 août 2023, évaluant la maison entre 210.000 et 223.000 euros, mais après application d’une minoration de 30% à titre de « moins value pour gros vis-à-vis immeuble ».

La lecture dans le détail des avis de valeur justifie de rejeter les contestations de la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU, en ce qu’il n’est rapporté la preuve ni d’une méthode insuffisamment rigoureuse, ni d’une partialité dans l’exécution des évaluations.

Il en résulte ainsi que deux professionnels de l’immobilier affectent la maison des époux [S] d’une forte moins value, liée directement au voisinage avec l’immeuble nouveau.

Par conséquent, le trouble anormal du vosinage est ici caractérisé.

Au vu des moins-values retenues par les professionnels, en regard de la valeur globale de la maison, il convient d’allouer une somme de 60.000 euros en réparation de la perte de valeur vénale.

Sur les autres demandes et les dépens.

Sur les dépens.

La SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU qui perd son procès supporte les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU, tenue aux dépens, doit payer aux époux [S] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité.

Sur l’exécution provisoire.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, il convient de maintenir l’exécution provisoire en ce que rien ne démontre que cette mesure serait contraire à la nature de l’affaire.

Il n’est pas non plus justifié d’imposer aux époux [S] de constituer une garantie, en considération notamment de leur qualité de propriétaire, de sorte que leur patrimoine n’est pas vide de tout bien de valeur de nature à couvrir le risque de restitution en cas d’appel.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU à payer à M. [J] [S] et Mme [T] [I] épouse [S] les sommes suviantes à titre indemnitaire :
– 20.000 euros au titre de la perte d’ensoleillement ;
– 30.000 euros au titre de la perte de vue et d’intimité ;
– 60.000 euros au titre de la perte vénale de leur propre immeuble ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de M. [J] [S] et Mme [T] [I] épouse [S] ;

CONDAMNE la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU à payer à M. [J] [S] et Mme [T] [I] épouse [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC [Localité 1] RECTEUR PINEAU aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire, en totalité et sans garantie.

Le Greffier Le Président