MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 23/01180 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F74X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 02 Novembre 2026

DEMANDEUR :
LE :

Copie simple à :
– Me FROIDEFOND
– Me RAHI
–

Copie exécutoire à :
– Me FROIDEFOND
–

Monsieur [L] [C]
né le 12 Septembre 1963 à [Localité 1] (86),
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Gérald FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]
représenté par son syndic, la SARL [Adresse 3] (CIP) – CITYA
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

ASSESSEURS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge
Nathan BASUYAU, Juge

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 07 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [C] est occupant depuis 1981 et propriétaire depuis 1993 des lots 12, 20 et 26 dans un immeuble d’habitation en copropriété situé [Adresse 5].

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 02 mars 2023 et différentes résolutions ont été adoptées. M. [L] [C] n’était ni présent ni représenté à cette assemblée.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, M. [L] [C] a engagé une action en justice contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL [Adresse 3] (CIP) CITYA, devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir principalement l’annulation de plusieurs résolutions figurant au procès-verbal de l’assemblée générale du 02 mars 2023.

En demande, M. [L] [C], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, demande au tribunal de notamment :
– Annuler les résolutions 11, 11a, 11b, 12, 15, 16, 20 et 21 prises le 02 mars 2023 ;
– Plus spécifiquement, s’agissant de l’annulation de la résolution n°16 : juger que le palier du 3ème étage où est situé l’appartement de M. [C] est une partie commune à jouissance privative à partir de sa porte de cuisine jusqu’à l’aplomb du tableau électrique de M. [Q], et dire que le Syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic devra faire inscrire à la prochaine assemblée générale la question de la mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative pour se conformer aux dispositions de la loi [Localité 2] ;
– S’agissant de la résolution n°21 : par suite de l’annulation de la résolution n°21, autoriser M. [C] à procéder à la remise en service des deux cheminées de son appartement dans le respect des normes de sécurité, à ses frais ;
– Condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens ;
– Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à M. [L] [C] 4.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
– Exonérer M. [L] [C] en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les frais, honoraires et dépens exposés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa position, M. [L] [C] expose que dans la mesure où il n’était ni présent ni représenté à l’assemblée générale du 02 mars 2023, alors il lui est loisible d’attaquer en justice les résolutions issues de cette assemblée générale. Il rappelle que le procès-verbal d’assemblée litigieux ne lui pas été valablement notifié.

Sur le fond, M. [L] [C] conteste certaines des résolutions comme étant dépourvues de toute décision soumise au vote des copropriétaires. Il conteste encore certaines autres résolutions comme aboutissant à des mesures contraires à la configuration des lieux, et notamment à l’usage acquis au fil du temps dans cet immeuble quant aux parties communes à usage privatif.

Dans le détail, contre la résolution n°11, M. [L] [C] observe qu’il ne s’agit pas d’une résolution puisque le procès-verbal note qu’il s’agit d’une simple information qui n’appelle pas de vote. M. [L] [C] en déduit que la nullité est encourue en ce qu’une résolution doit avoir un aspect décisoire.

Contre les résolutions n°11a et 11b, M. [L] [C] expose qu’il s’agit de deux alternatives pour le coût des travaux évoqués à la résolution n°11. M. [L] [C] expose qu’aucun des deux devis mentionnés dans ces résolutions n’a été valablement porté à la connaissances des copropriétaires dans un délai suffisant avant la tenue de l’assemblée générale, de sorte que la nullité est encourue.

Contre la résolution n°12, M. [L] [C] expose qu’elle tombe par voie de conséquence en ce qu’elle n’organise que les honoraires du syndic pour le suivi des travaux évoqués aux résolutions n°11a et n°11b.

Contre la résolution n°15, M. [L] [C] observe que cette résolution se présente comme un rappel des dispositions du règlement de copropriété quant aux règles de vie en commun dans l’immeuble en copropriété. M. [L] [C] soutient que dans cette copropriété ancienne, le syndic n’a pas inscrit à l’ordre du jour le règlement de la question des parties communes devenues à usage privatif par une coutume prise dans l’immeuble, à chaque étage. M. [L] [C] conteste ici la dénomination de terrasse retenue par le syndic pour dénommer les paliers utilisés en commun côté cour, en ce que l’espace litigieux doit bien être qualifié de balcon, et que c’est sous cette appellation qu’en 2020 l’assemblée générale avait autorisé M. [L] [C] à installer un bloc de climatisation sur son « balcon ». M. [L] [C] soutient que cette pratique agrégée par le temps nécessite une remise à l’ordre du jour du règlement de copropriété, notamment à la lumière des dispositions de la du 23 novembre 2018 dite [Localité 2], laquelle comporte des dispositions transitoires pour la mise en conformité des anciennes copropriétés.

Contre la résolution n°16, qui entend venir rappeler le caractère commun des paliers de l’escalier de service, M. [L] [C] objecte que dans le prolongement de la résolution n°15, cette résolution devrait être remplacée par une rénovation du règlement de copropriété en application de la loi [Localité 2] du 23 novembre 2018. M. [L] [C] souligne l’utilité d’envisager des charges spéciales de copropriété relativement à ces parties communes à usage privatif.

Contre la résolution n°20, M. [L] [C] relève que les propriétaires de l’appartement au 5ème étage gauche avaient proposé une résolution relative à l’emménagement d’une Fédération des [Localité 3] Sociaux de la Vienne, mais cette demande n’est plus d’actualité en ce que la Fédération a depuis lors quitté les lieux. La demande de nullité contre cette résolution est toutefois maintenue en l’état des débats, et repose sur l’interdiction de mettre un logement à disposition d’une personne morale telle que cette Fédération, en ce que le règlement de copropriété interdit le développement de toute industrie.

Contre la résolution n°21, M. [L] [C] relève que les époux [C] avaient proposé une résolution les autorisant à utiliser deux cheminées dans leur appartement, en recourant à des conduits de cheminée passant par la toiture et relevant ainsi de la copropriété. M. [L] [C] observe que la résolution votée par le syndic est ici non conforme, en ce que le sursis à statuer n’étaient pas possible et que le renvoi à la question des charges de chauffage est sans utilité, de sorte que la nullité est encourue.

Sur les frais, honoraires et dépens exposés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, M. [L] [C] expose que dans le présent litige, il est justifié de le dispenser de sa quote-part conformément aux textes applicables en matière de copropriété.

En défense, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL [Adresse 3] (CIP) CITYA, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 décembre 2025, demande au tribunal de notamment :
– Rejeter toutes les demandes adverses ;
– Condamner le demandeur aux dépens ;
– Condamner M. [L] [C] à lui payer 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa position, le Syndicat des copropriétaires conteste toutes les nullités alléguées en demande contre les différentes résolutions.

Sur les résolutions n°11, 11a et 11b, le Syndicat expose que l’habitude a été prise de subdiviser les résolutions dans lesquelles un choix doit être exprimé par l’Assemblée générale, ceci afin d’en faciliter la lecture par les copropriétaires, et ainsi les résolutions 11, 11a et 11b doivent être lues comme un unique ensemble. Le Syndicat précise que jusqu’à présent cette manière de rédiger n’avait pas été contestée par M. [L] [C], et que d’autres résolutions soumises à la même Assemblée générale le même jour présentent la même structure en subdivisions, sans que M. [L] [C] n’estime utile de les contester. Sur la communication des devis, le Syndicat objecte que d’une part le devis [Y] a bien été transmis avec la convocation en ce qu’il se retrouve d’ailleurs dans les propres pièces produites par M. [L] [C], et que le devis [V] n’a été reçu qu’après l’envoi des convocations mais qu’il a été valablement discuté par l’Assemblée générale, laquelle a retenu le moins onéreux.

Sur la résolution n°12, le Syndicat retient que cette résolution, qui se limite à fixer les honoraires pour les travaux votés aux résolutions 11, 11a et/ou 11b, est valable dès lors que ces résolutions sont également valables.

Sur la résolution n°15, le Syndicat estime que l’Assemblée générale a bien adopté une décision, en ce qu’elle a pris acte de la situation telle qu’elle découle du règlement de copropriété et des usages entre voisins. Le Syndicat retient par ailleurs que cette résolution n’encourt pas la nullité en ce qu’elle viendrait contredire une précédente résolution du 27 février 2020 dans laquelle était employé le vocable « balcon », alors que cette précédente résolution exprimait une décision sur l’autorisation de poser une climatisation à cet endroit, et non sur la qualification juridique de l’endroit destiné à recevoir cet équipement.

Sur la résolution n°16, le Syndicat estime qu’il est déraisonnable de soutenir que l’espace situé entre les portes des deux cuisines pour un étage donné, celles du WC et les premières marches de l’escalier de service, serait une partie commune à usage privatif. Le Syndicat expose que M. [L] [C] s’égare ici dans des confusions, et qu’il convient de considérer l’immeuble dans son ensemble, y compris sa façade avant, afin de faire la part des choses entre d’une part les balcons et balconnets (en façade avant) qui sont des parties privatives, et d’autre part les terrasses (en façade arrière) qui sont des parties communes. Le Syndicat estime que c’est à tort que M. [L] [C] lui fait grief d’une carence de gestion à défaut d’avoir mis en oeuvre les dispositions de la loi [Localité 2] quant à la mention au règlement de copropriété des parties communes spéciales et des parties privatives à jouissance exclusive lorsqu’elles n’y figurent pas déjà, alors que, contrairement à ce qu’allègue M. [L] [C], elles y figurent déjà.

Sur la résolution n°20, le Syndicat conclut au rejet de la nullité, en ce que la Fédération des [Localité 3] sociaux de la Vienne n’exercerait qu’une activité de bureau de sorte qu’elle ne pourrait se qualifier comme une « industrie » prohibée par le règlement de copropriété. Le Syndicat soutient encore qu’il est faux de prétendre que l’activité de cette Fédération, qui ne reçoit que très occasionnellement des visites et n’est pas ouverte au public, viendrait augmenter les charges d’ascenseur.

Sur la résolution n°21, le Syndicat conclut que la nullité n’est pas encourue dès lors que le sursis à statuer est une décision valable en ce qu’il équivaut à un refus temporaire, qu’en tout état de cause la décision de l’Assemblée générale est souveraine, que les copropriétaires sont légitimes à refuser l’autorisation tant qu’ils ne sont pas informés sur l’incidence financière des travaux sur les parties communes et assurés de l’absence de risques suite à la mise en service des cheminées, et qu’il est vain d’élever un grief à partir de l’absence d’identification des noms des opposants alors que cette résolution n’a reçu aucun vote favorable. Le Syndicat soutient encore qu’en l’absence d’un abus de majorité, il n’entre pas dans les prérogatives du juge de passer outre l’expression de la volonté de l’Assemblée générale.

La clôture a été prononcée par ordonnance au 16 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 07 septembre 2026.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 novembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de M. [L] [C] en annulation des résolutions 11, 11a et 11B de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. »

L’article 11 I du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;
(…) »

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il convient de relever que chacune des trois résolutions ici querellées, à savoir 11, 11a, et 11b, renvoie expressément aux devis de travaux établis pour la modification de l’éclairage des parties communes, à savoir d’une part le devis de la SARL [Y], d’autre part celui de la société [V].

Or, d’une part, s’agissant du devis de la SARL [Y], il résulte des éléments aux débats que celui-ci n’a pas été transmis, dans sa version intégrale, aux copropriétaires, en leur ménageant un délai suffisant pour le lire avant le tenue de l’assemblée générale. A ce propos, il faut observer que le document présenté comme le devis établi par la SARL [Y] (pièce [C] n°5, page 63) est manifestement incomplet ; ce qui équivaut à l’absence de transmission suffisante de ce devis avant l’assemblée générale.

D’autre part, s’agissant du devis de la société [V], il convient de retenir que le Syndicat des copropriétaires admet qu’il n’a pas été transmis avec la convocation à l’assemblée générale, mais objecte qu’il aurait toutefois été discuté directement à l’assemblée générale. Ces éléments ne suffisent néanmoins pas à satisfaire aux exigences de la loi, notamment à l’égard des copropriétaires non représentés à l’assemblée générale dont notamment M. [L] [C].

Il en résulte qu’encourent la nullité les trois résolutions 11, 11a et 11b, comme étant fondées sur des devis qui n’ont pas été valablement transmis au contradictoire de tous les copropriétaires avant l’assemblée générale, En conséquence, ces résolutions 11, 11a et 11b sont annulées.

Sur la demande de M. [L] [C] en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023.

En conséquence de l’annulation des résolutions 11, 11a et 11b qui autorisaient des travaux, il ne peut être conservé de valeur à la résolution 12 portant sur les honoraires du syndic en lien avec ces travaux.

Sur la demande de M. [L] [C] en annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023.

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que : « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. (…) »

En l’espèce, la résolution litigieuse n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023 est ainsi intitulée : « Désignation des parties communes : Rappel des dispositions du règlement de copropriété. Article 24 » (pièce [C] n°3, page 8/13). Cette résolution rend compte des diligences du syndic, lequel a adressé un courrier aux copropriétaires au 31 août 2022 relatif à la désignation des parties communes et des parties privatives dans le règlement de copropriété, en relatant que l’envoi de ce courrier faisait suite à « une divergence de point de vue quant à l’utilisation des paliers de l’escalier de service (côté cour) de chaque étage ». La résolution poursuit en se référant au contenu du règlement de copropriété du 16 janvier 1932 et de l’état descriptif de division du 29 juin 1960. La résolution mentionne encore le développement d’« un usage de bon voisinage adapté par les occupants » pour que les paliers soient utilisés conjointement par les voisins, et la résolution précise que « cette pratique, bien que contraire aux dispositifs du règlement de copropriété, n’a pas causé de difficulté jusqu’à présent. » Enfin la résolution précise, relativement à tout ce qui précède, que « l’assemblée en prend acte ».

Il est à noter que le procès-verbal mentionne que la résolution a été mise aux votes et adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Or, il convient de relever que la résolution, qui retrace l’existence d’un point en litige, en ce qu’elle débute par l’évocation d’« une divergence de point de vue quant à l’utilisation des paliers de l’escalier de service (côté cour) de chaque étage », et qui est ensuite mise aux votes, ne comporte aucun élément de décision, en ce qu’il est seulement rapporté en fin de résolution le développement d’« un usage de bon voisinage adapté par les occupants ». Il est à noter spécialement que l’assemblée constate le développement d’une « pratique (…) contraire aux dispositifs du règlement de copropriété » mais que l’assemblée se borne à en prendre acte.

Il doit être jugé que cette résolution est dépourvue de tout contenu valant décision, en ce que le Syndicat ne peut utilement soutenir que « prendre acte » serait une forme de décision émanant de l’assemblée générale.

Il en résulte que cette résolution n’est pas valable, en ce qu’elle est soumise aux votes sans contenir de décision par laquelle l’assemblée générale se positionnerait face à la difficulté qu’elle a identifiée.

Il est fait droit à la demande d’annulation.

Sur la demande de M. [L] [C] en annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023, et la demandes liées relatives à la qualification du palier du 3ème étage et à l’obligation faite au Syndicat des copropriétaires de faire inscrire à la prochaine assemblée générale la question de la mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative.

L’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

L’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans la même rédaction, dispose que : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »

L’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans la même rédaction, dispose que : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

Sur la demande en annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale.

En l’espèce, en premier lieu, M. [L] [C] ne peut utilement invoquer le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2020, en ce que la résolution n°15 consacrerait le terme de « balcon (côté cour) » (pièce [C] n°10, page 7), dès lors que l’objet essentiel de cette résolution était d’autoriser des travaux, et que le vocabulaire employé pour qualifier le lieu où serait implanté le bloc de climatisation ne suffit pas à modifier la destination ou la qualification d’une partie commune ou privative.

En deuxième lieu, M. [L] [C] ne peut pas non plus utilement faire grief à la résolution d’abandonner les pouvoirs de l’assemblée générale à l’arbitraire du syndic, alors que la rédaction de la résolution prévoit seulement que l’assemblée générale s’est réservée la liberté de revenir sur ce qu’elle a entendu décider : « L’assemblée décide dès à présent qu’elle pourra remettre en cause à tout moment la décision de maintien de la coutume relative à l’usage des paliers de l’escalier de service » (pièce [C] n°3, page 9/13).

Mais en troisième lieu, c’est à juste titre que M. [L] [C] soutient que la résolution ne peut être valable en l’état, en ce qu’elle est ainsi rédigée : « L’assemblée, après en avoir délibéré et sans que cette décision puisse faire obstacle à l’application de l’ensemble des dispositions des règlements de copropriété, décide de maintenir la coutume, bien qu’elle soit contraire aux dispositions du règlement de copropriété, relative à l’usage conjoint en bon père de famille et dans le respect des règles de voisinage, du palier de l’escalier de service entre les occupants d’un même étage. » (pièce [C] n°3, page 9/13).

En effet, l’assemblée ne peut pas simultanément maintenir en vigueur, d’une part l’ensemble des dispositions du règlement de copropriété, d’autre part une « coutume », notion étrangère au droit de la copropriété, et qui vient ici faire obstacle à l’application d’une partie du règlement de copropriété.

Il convient en outre de relever que par la même résolution, l’assemblée générale mandate le syndic pour « organiser toutes les actions permettant d’obtenir une application sereine de cette coutume », ce qui est trop imprécis pour satisfaire aux exigences légales.

En conséquence, la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023 est annulée.

Sur la demande visant à voir juger que le palier du 3ème étage où est situé l’appartement de M. [C] est une partie commune à jouissance privative à partir de sa porte de cuisine jusqu’à l’aplomb du tableau électrique de M. [Q].

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le règlement de copropriété du 16 janvier 1932 fait apparaître des « balcons et balconnets », lesquels sont spécialement exclus des parties de propriété commune (pièce [C] n°6, Chapitre Deuxième, Article I, page 5).

Il ne peut ainsi être retenu que le palier du 3ème étage, revendiqué par M. [L] [C] comme une partie commune à jouissance privative, pourrait être qualifié comme un balcon ou balconnet au sens du règlement de copropriété, en ce que ces termes désignent des parties qui ne peuvent être communes.

En revanche, il est exact que le règlement de copropriété réserve l’hypothèse de « parties déclarées communes par la loi et par l’usage et qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier des co-propriétaires partageants » (pièce [C] n°6, Chapitre Deuxième, Article I, in fine, page 6).

Toutefois, à défaut d’identification claire dans le règlement de copropriété, en l’absence manifeste d’usage faisant consensus entre les copropriétaires, et à défaut également de charges spéciales pour le palier litigieux de nature à fonder la qualification comme partie commune spéciale, il faut juger que M. [L] [C] ne prouve pas suffisamment que la qualification qu’il propose doit être appliquée au palier du 3ème étage.

La demande est rejetée.

Sur la demande de dire que le Syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic devra faire inscrire à la prochaine assemblée générale la question de la mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative pour se conformer aux dispositions de la loi [Localité 2].

L’article 209 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que : « II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

En l’espèce, la lecture du règlement de copropriété ne permet pas d’identifier de manière suffisamment précise les parties qui seraient à qualifier de parties communes spéciales ou de parties à jouissance privative, ceci en adéquation avec le fonctionnement contemporain de la copropriété.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M. [L] [C] qui justifie d’un intérêt à ce que l’assemblée générale débatte de cette question. Il y a ainsi lieu d’enjoindre au Syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic de faire inscrire à la prochaine assemblée générale la question de la mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative pour se conformer aux dispositions précitées issues de l’article 209 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Sur la demande de M. [L] [C] en annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. (…) »

En l’espèce, il est à observer que le règlement de copropriété du 16 janvier 1932 prévoit en son Chapitre Troisième, article I, sur l’usage de la propriété particulière : « Aucune industrie ne pourra être exercée dans un appartement ou garage, non plus qu’un cours ou leçons de musique ou de chant de nature à gêner les co-propriétaires. Aucun appartement ne pourra servir de salle de conférence. Les professions libérales sont exclues dela (sic) présente restriction. » (pièce [C] n°6, page 8).

La résolution litigieuse porte, notamment, sur la mise en location d’un appartement (5ème étage gauche) au profit de la Fédération des [Localité 3] Sociaux de la Vienne. Il n’est pas contestable que cette personne morale occupera l’appartement pour y développer son activité professionnelle. Aux termes de la résolution litigieuse, l’assemblée des copropriétaires a manifestement adopté la position du syndic quant au refus de modifier les charges de copropriété liées à l’ascenseur, ce que M. [L] [C] conteste à l’occasion de la présente instance.

Il convient de ne pas tenir compte de la contestation élevée par le Syndicat des copropriétaires, en ce qu’il invoque, à titre de précédent, l’existence dans les années 1990 d’un cabinet de gynécologie dans l’immeuble, alors que le règlement de copropriété précité exclut expressément de cette restriction les professions libérales.

Sur le fond, en considération de l’époque de rédaction du règlement de copropriété (1932) et ainsi des usages de la langue contemporaine à cette rédaction, il doit être retenu que l’interdiction d’exercer une « industrie » dans un appartement, ne peut être comprise dans le sens contemporain restreint à une activité industrielle, mais renvoie plus généralement à l’exercice d’une activité professionnelle.

En conséquence, la mise en location d’un appartement au profit d’une personne morale telle que la Fédération des [Localité 3] Sociaux de la Vienne, laquelle y développera son activité professionnelle, est irrégulière au regard du règlement de copropriété.

Dès lors, la résolution litigieuse doit être annulée.

Sur les demandes de M. [L] [C] en annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 mars 2023, et en autorisation de procéder à la remise en service de deux cheminées de son appartement dans le respect des normes de sécurité, à ses frais.

Sur la demande en annulation de la résolution n°21.

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « I.-Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. (…) »

En l’espèce, aucune disposition de la loi ni du règlement de copropriété ne fonde une décision de l’assemblée générale de surseoir à statuer sur un point à l’ordre du jour, à savoir ici la demande faite par les consorts [C] de remettre en service deux cheminées.

Il ne peut par ailleurs être retenu, contrairement à ce que soutient le Syndicat, qu’un sursis à statuer serait une décision licite en ce qu’il équivaudrait à un refus temporaire, dès lors que le sursis à statuer ne se confond pas avec une décision de refus, même temporaire.

Par ce seul motif tiré de l’illicéité de surseoir à statuer, la résolution litigieuse doit être annulée.

Sur la demande en autorisation de procéder à la remise en service de deux cheminées de son appartement dans le respect des normes de sécurité, à ses frais.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 16 janvier 1932 prévoit à propos des cheminées : « Les fourneaux de cuisine devront être ramonés aussi souvent que besoin sera et au moins une fois par an, de même que les cheminées ou poêles dans lesquels il aura été fait du feu l’hiver précédent.
L’entretien et le remplacement, s’il y a lieu, des poteries et conduits de fumée et des mitrons et tous les frais accessoires qu’occasionneront ces travaux resteront à la charge exclusive du propriétaire du local desservi par ces conduits, sauf le recours qu’aura tout co-propriétaire par la faute duquel les travaux auraient été occasionnés (comme par exemple en cas de feu de cheminée). » (pièce [C] n°6, Chapitre Troisième, Article I, 11, page 9).

Aucune de ces dispositions ne fait obstacle à la demande de M. [L] [C] de procéder à la remise en service des deux cheminées de son appartement, à la condition d’une part de respecter les prescriptions du règlement de copropriété et notamment de supporter les frais pour cette remise en service, et d’autre part de se conformer aux règles contemporaines de sécurité.

Par suite de l’annulation de la résolution n°21, il est ainsi justifié de faire droit à cette demande.

Sur les autres demandes et les dépens.

Sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires, partie majoritairement perdante au vu du sens du jugement, supporte les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, doit payer à M. [L] [C] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité.

Sur la demande de M. [L] [C] en exonération de sa quote-part dans les frais, honoraires et dépens exposés par le Syndicat des copropriétaires dans l’instance.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, M. [L] [C] se trouve dans la situation définie par ce texte. Rien ne justifie par ailleurs de déroger au principe fixé par ce texte.

En conséquence, M. [L] [C] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, incluant tous les frais et dépens supportés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions 11, 11a, 11b, 12, 15, 16, 20 et 21 prises le 02 mars 2023 par l’Assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] ;

REJETTE la demande de M. [L] [C] visant à juger que le palier du 3ème étage où est situé son appartement est une partie commune à jouissance privative à partir de sa porte de cuisine jusqu’à l’aplomb du tableau électrique de M. [Q] ;

ENJOINT au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 6], par l’intermédiaire de son syndic, de faire inscrire à la prochaine assemblée générale la question de la mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative pour se conformer aux dispositions précitées issues de l’article 209 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

AUTORISE M. [L] [C] à procéder à la remise en service des deux cheminées de son appartement, à ses frais, dans le respect du règlement de copropriété et des normes contemporaines de sécurité ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à payer à M. [L] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, aux dépens ;

DIT que M. [L] [C] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, incluant tous les frais et dépens supportés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Président