TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 26/51797 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDPP

N° : 14

Assignation du :
26 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Yann LACHAT, Greffier.
DEMANDERESSE

La société ALTA [Etablissement 1], société en nom collectif
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSE

S.A.S. VLG DONER
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS – #C0739

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Yann LACHAT, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2023, la société Alta [Etablissement 1] a donné à bail commercial à M. [O], avec faculté de substitution au profit de la société VLG doner en cours de constitution et/ou d’immatriculation, des locaux situés dans le centre commercial [Etablissement 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de dix années à compter de la date de mise à disposition du local, moyennant un loyer annuel de base de 85 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance et un loyer variable additionnel égal à 8 % du chiffre d’affaires hors taxes, étant précisé que le montant annuel du loyer a été réduit de 25 500 euros pendant une durée de douze mois à compter de la date de prise d’effet du bail, de 17 000 euros pendant une période de 12 mois à compter du 1er anniversaire de la date de prise d’effet du bail et de 8 500 euros pendant une période de 12 mois à compter du 2ème anniversaire de la date de prise d’effet du bail.

Par avenant n°1 du 12 juin 2024, la société Alta [Etablissement 1] et M. [O] ont convenu que la société VLG doner est substituée à M. [O] dans la totalité des droits et obligations résultant du bail, ce que cette dernière a accepté.

Le local commercial a été mis à disposition de la société VLG doner le 27 juin 024.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Alta [Etablissement 1] a fait délivrer à la société VLG doner, par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 89 860, 99 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 9 décembre 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Alta [Etablissement 1] a, par acte en date du 26 février 2026, fait assigner la société VLG doner devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 1104 et 1728 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 835 du code de procédure et L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 janvier 2026,
– ordonner en conséquence l’expulsion de la société VLG doner et de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l’assistance de la force publique,
– juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner par provision la société VLG doner à lui payer la somme de 128 908, 30 euros correspondant à l’arriéré des loyers et accessoires arrêté à la date du 27 janvier 2026, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
– se réserver le pouvoir de liquidation ladite astreinte,
– juger que cette somme sera augmentée des intérêts de retard calculé par jour de retard au regard du taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, majoré de 10 points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêts légal en vigueur, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus et, s’ils sont dus pour au moins une année entières, ils porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
– condamner par provision la société VLG doner à payer une indemnité correspondant à 10 % des sommes dues, soit la somme de 12 890, 83 euros,
– condamner la société VLG doner à payer une pénalité forfaitaire correspondant à 6 mois de loyers, soit la somme de 51 488, 86 euros,
– condamner la société VLG doner à lui payer par provision des dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers de base, soit la somme de 17 162, 95 euros en réparation du grave préjudice subi,
– condamner la société VLG doner à compter du 15 janvier 2026 à lui payer une indemnité d’occupation et indexée égale au dernier loyer contractuel trimestriel contractuellement majoré de 100 %, soit la somme trimestrielle de 51 488, 86 euros, charges et taxes en sus,
– juger que la société Alta [Etablissement 1] conservera le dépôt de garantie,
– juger que si l’expulsion devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,
– condamner par provision la société VLG doner à lui rembourser le montant de la réduction de loyer accordée à titre exceptionnel et personnel d’un montant de 34 206, 86 euros,
– condamner la société VLG doner aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la société Bred banque populaire, créancier inscrit, par actes en date du 20 avril 2026.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 7 mai 2026, a fait l’objet de plusieurs renvois et a été plaidée à l’audience du 1er octobre 2026.

Lors de cette audience, la société Alta [Etablissement 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance, à l’exception de sa demande relative à l’arriéré locatif qu’elle a portée à la somme de 110 980, 50 euros.
La société VLG doner, représentée par son conseil, a reconnu la dette, a acquiescé à l’acquisition de la clause résolutoire mais a sollicité le rejet du surplus des demandes, en particulier au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 15 décembre 2025 par la société Alta [Etablissement 1] à la société VLG doner pour avoir paiement de la somme en principal de 89 860, 99 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 9 décembre 2025.

La lecture du décompte produit arrêté au 27 janvier 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qui n’est au demeurant pas contesté par cette dernière.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 janvier 2026 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société Alta [Etablissement 1] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 100 % conformément aux stipulations du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société Alta [Etablissement 1] demande, en outre, de juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse.

Toutefois, le contrat de bail stipule que le loyer de base sera actualisé de plein droit sans formalité et demande en fonction de la variation de l’indice national du bâtiment tous corps d’état.

En outre, il convient de rappeler qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n°23-18.853, publié).

Il sera, en conséquence, uniquement prévu que l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Alta [Etablissement 1] sollicite la condamnation de la société VLG doner à lui régler la somme de 110 980, 50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation impayés.

Il ressort du contrat de bail et du décompte arrêté au 9 septembre 2026 que cette somme est due par la société VLG doner, ce que cette dernière ne conteste pas.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 110 980, 50 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2026 (troisième trimestre 2026 inclus).

S’agissant d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte afin d’en assurer l’effectivité.

La bailleresse sollicite l’application du taux d’intérêts majoré stipulé à l’article 23.3 du contrat de bail. Toutefois, cette stipulation constitue une clause pénale, comme telle susceptible de modération par le juge du fond. Dès lors, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 89 860, 99 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société Alta [Etablissement 1].

Sur les demandes relatives à l’indemnité contractuelle de 10 % et à l’indemnité forfaitaire au titre de la relocation
La société Alta [Etablissement 1] sollicite également la condamnation de la société VLG doner au paiement d’une indemnité contractuelle de 10 % des sommes dues et d’une indemnité forfaitaire au titre de la relocation correspondant à six mois de loyer en application des articles 23.3 et 23.4 du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence l’application de clauses pénales contractuelles qui sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie
La société Alta [Etablissement 1] sollicite la conservation du dépôt de garantie en application de l’article 23.4 du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande relative au remboursement de la réduction temporaire de loyer
Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société Alta [Etablissement 1] a consenti, dans le contrat de bail, à la société VLG doner une réduction de loyer de 25 500 euros pendant une durée de douze mois à compter de la date de prise d’effet du bail, de 17 000 euros pendant une période de 12 mois à compter du 1er anniversaire de la date de prise d’effet du bail et de 8 500 euros pendant une période de 12 mois à compter du 2ème anniversaire de la date de prise d’effet du bail.

Il ressort des décomptes actualisés au 27 janvier 2026 et au 9 septembre 2026 ainsi que de la pièce n°8 versée par la demanderesse que la somme de 34 206, 86 euros a été déduite, entre le mois de juillet 2024 et le mois de janvier 2026, des loyers réclamés à la société VLG doner.

Or, l’article 2.12.1 du contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail en application de l’article 23 ou plus généralement par faute du preneur, le preneur devra rembourser au bailleur, en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la réduction, calculée de la date de prise d’effet du bail jusqu’à la date effective du départ.

L’obligation pour la société VLG doner de rembourser la somme de 34 206, 86 euros au titre de la réduction de loyer qui lui a été octroyée par le bailleur n’est pas sérieusement contestable.

Elle sera, en conséquence, condamnée à payer, par provision, à la société Alta [Etablissement 1] cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société Alta [Etablissement 1] soutient subir un préjudice important en raison du non-paiement par la société VLG doner de ses loyers et charges alors qu’elle doit continuer à payer les charges du centre et ses créanciers.

Toutefois, elle ne verse aucune pièce qui permettrait d’évaluer et d’étayer de manière certaine le préjudice qu’elle aurait subi et ne justifie pas en conséquence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement des loyers et charges dus, qui est réparé par l’octroi d’intérêts moratoires en application de l’article 1231-6 du code civil.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

La société VLG doner, partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, en équité et en considération de la situation respective des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 15 janvier 2026 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société VLG doner et de tout occupant de son chef, des lieux (local commercial n° R408 et terrasses n°T62a, T62b, T 46b et T46c) situés dans le centre commercial [Etablissement 1] sis [Adresse 2] à [Localité 3] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société VLG doner à payer à la société Alta [Etablissement 1] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société VLG doner à payer, par provision, à la société Alta [Etablissement 1] la somme de 110 980, 50 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2026 (troisième trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025 sur la somme de 89 860, 99 euros et à compter du 26 février 2026 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte;

Condamnons la société VLG doner à payer, par provision, à la société Alta [Etablissement 1] la somme de 34 206, 86 euros au titre de la réduction de loyers octroyée par le bailleur entre le mois de juillet 2024 et le mois de janvier 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’indemnité contractuelle de 10 %, à l’indemnité forfaitaire au titre de la relocation, à la conservation du dépôt de garantie et aux dommages et intérêts ;

Condamnons la société VLG doner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons la demande de la société Alta [Etablissement 1] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 29 octobre 2026

Le Greffier, La Présidente,

Yann LACHAT Sophie COUVEZ