TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53277 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCUVH

N° : 3

Assignation du :
23 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 octobre 2026

par Stéphane UBERTI-SORIN, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Mathieu PROTON, Greffier.
DEMANDERESSE

LA SOCIÉTÉ ELOGIE-SIEMP
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

LA SOCIETE [B] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Adlene KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS – #C0714

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Stéphane UBERTI-SORIN, Vice-président, assisté de Mathieu PROTON, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 novembre 2022, la société Elogie-Siemp a donné à bail commercial à la société Bokit’Aw, aux droits de laquelle vient la société [B] [P], pour une durée de neuf années à effet au 1er septembre 2022 (bail initial à effet au 1er septembre 2013), un local situé [Adresse 3] – [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 16,419,14 euros, outre les charges et les taxes.

Le 3 février 2026, la société Elogie-Siemp a fait délivrer par commissaire de justice à la société [B] [P] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 23 avril 2026, la société Elogie-Siemp a fait assigner la société [B] [P] aux fins de :
Vu le bail commercial en date du 23 novembre 2022,
Vu la cession de fonds de commerce du 30 octobre 2023,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 février 2026,
Vu les articles 1728 et 1741 du Code civil,
Vu les articles L.145-41 et L.145-17 du Code de Commerce,
RECEVOIR la société ELOGIE-SIEMP en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail commercial liant la société ELOGIE-SIEMP à la société [B] [P] à compter du 3 mars 2026,
CONDAMNER par provision la société [B] [P] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 13.117,68 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assorti e des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil,
ORDONNER l’expulsion de la société [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la société ELOGIE-SIEMP aux frais, risques et périls de la société [B] [P] et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNER par provision la société [B] [P] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,

RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,
CONDAMNER la société [B] [P] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1.250,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société [B] [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 septembre 2026 et la décision mise en délibéré au 28 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la société Elogie-Siemp, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

La société [B] [P], représentée par son conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire. Cette demande a été rejetée compte tenu du fait que l’affaire avait déjà été renvoyée lors de l’audience tenue le 1er juillet 2026. En revanche, le conseil du preneur a sollicité des délais de paiement et a été autorisé à produire une note en délibéré dans les 15 jours suivant l’audience, notamment pour justifier d’un paiement de 5.000 euros dans les mains du bailleur ; aucune note en délibéré n’a été transmise dans ce délai.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 3 février 2026 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 11,571,34 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 182,15 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 3 mars 2026 minuit, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société [B] [P], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 23 novembre 2022, le commandement de payer du 3 février 2026 et le décompte actualisé au 25 septembre 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 13,117,68 euros arrêté au 1er mars 2026. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026, date du commandement de payer, sur la somme de 11,571,34 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Législation applicable

En application de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Par ailleurs, au terme du deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Enfin selon le 3ème alinéa de l’article L. 145-1 précité, « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il ressort du décompté locatif produit par la société bailleresse arrêté au 25 septembre 2026 que la société [B] [P] procède à des versements réguliers dans les mains du bailleurs ce qui démontre sa volonté de respecter ses obligations à son égard.

En conséquence, un moratoire lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif.

A défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, et après une mise en demeure demeurée infructueuse, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion ; une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société [B], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société [B] [P] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 février 2026 et, le cas échéant, les frais de levée des états d’inscription, de k-bis et de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la société Elogie-Siemp au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 1,250 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.

Cependant, la somme sollicitée n’apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée ; par suite il sera fait droit à sa demande dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Condamnons la société [B] [P] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de euros 13,117,68 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026 sur la somme de 11,571,34 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Autorisons la société [B] [P] à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :
– 24 mois de délais,
– par règlements mensuels et consécutifs de chacun 550 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,
– le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
– la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

Disons que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la la société [B] [P] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société [B] [P] de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et trente jours après la réception d’une simple mise en demeure d’avoir à régulariser les paiements demeurée infructueuse, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, à défaut à la date de sa première présentation :
– le tout deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire sera acquise à la date du 3 mars 2026,
– il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [B] [P] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 23 novembre 2022, situés [Adresse 5] [Localité 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;
– le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, une indemnité d’occupation provisionnelle sera mise à la charge de la société [B] [P] égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 23 novembre 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

Disons n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes;
Condamnons la société [B] [P] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 février 2026 et, le cas échéant, les frais de levée des états d’inscription, de k-bis et de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits ;

Condamnons la société [B] [P] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1,250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire et qu’elle bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Paris le 28 octobre 2026.

Le Greffier, Le Président,

Mathieu Proton Stéphane Uberti-Sorin