TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07104 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZZ

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH,21 [Adresse 1]
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #R0101, aide juridictionnelle n° C 75056 2025 025450 du 7 janvier 2026
Madame [T] [A] épouse [J], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabient Me Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #R0101

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07104 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 décembre 2017, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 403,88 euros outre une provision sur charges.

Madame [T] [A] épouse [J] bénéficie d’une mesure de curatelle confiée à Madame [S] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2917,28 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J], assistée de son curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs,
– ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
– condamner solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,
– condamner solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 1] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 avril 2025, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que le couple perçoit 668 euros de ressources mensuelles (pension de retraite et RSA) mais a 834,86 euros de charges par mois, dont 782,66 euros au titre du logement. Le dépôt d’un dossier de surendettement est à l’étude, l’endettement global du foyer étant évalué à près de 25000 euros. Madame [T] [A] épouse [J] a connu une chute de ses ressources liée à son admission à la retraite qui a généré l’endettement du couple.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience du 2 septembre 2026, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4616,80 euros, selon décompte en date du 18 août 2026. Il a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J], représentés par leur conseil à l’audience utile, ont fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité au fond de pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 20 euros par mois pendant 6 mois et le reliquat pendant 30 mois, en règlement de l’arriéré, ainsi que le rejet des prétentions accessoires du bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2025, pour la somme en principal de 2917,28 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

PARIS HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] restent lui devoir la somme de 4616,80 euros à la date du 18 août 2026.

Les frais de poursuite d’un montant de 316,62 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4300,18 euros (4616,80-316,62), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2917,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur a donné son accord à l’octroi de délais de paiement pour permettre aux locataires d’apurer leur dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2017 entre [Localité 1] HABITAT OPH et Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 5 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J], asssitée de son curateur Madame [S] [D], à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4300,18 euros (décompte arrêté au 18 août 2026, incluant la mensualité de juillet 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 2917,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 20 euros chacune, puis 29 mensualités de 100 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] HABITAT OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] soient solidairement condamnés à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 août 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [T] [A] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection