TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04175 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCOIY

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH , [Adresse 1]
représenté par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [W] [M], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/04175 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCOIY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 1976 et avenant du 28 novembre 1978, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [W] [M], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (RDC, Bat 1, Esc2, porte n°0022), pour un loyer mensuel de 803,76 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 049,12 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2026, l’établissement PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner Madame [W] [M] à payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés soit la somme de 3 539,60 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges majoré de 50% si le bail s’était poursuivi,
– condamner Madame [W] [M] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 juin 2025 et ce pendant plus de 2 mois.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A cette audience, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 851,44 euros, terme du mois de juillet 2026 inclus, selon décompte en date du 24 août 2026. La bailleresse a indiqué que le loyer courant est de nouveau versé.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [W] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La décision sera donc réputée contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 30 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 1976 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2025, pour la somme en principal de 3 049,12 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [W] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’établissement [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [W] [M] reste lui devoir la somme de 4 542,34 euros à la date du 2 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Madame [W] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH démontre que Madame [W] [M] a repris le paiement des loyers.

Malgré son absence à l’audience, au regard du montant de la dette et de la reprise du paiement régulier des loyers par la locataire, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [W] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 1976 entre l’établissement OFFICE PUBLIC D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA VILLE DE [Localité 1] devenu [Localité 1] HABITAT OPH et Madame [W] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 août 2026 ;

CONDAMNONS Madame [W] [M], à verser à titre de provision à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH la somme de
4 542,34 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2026, incluant la mensualité du mois d’août 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [W] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 125 euros chacune et la dernière qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois en même temps que le loyer suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Madame [W] [M] soit condamnée à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 12 août 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [W] [M] à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection