Trouble anormal de voisinage : responsabilité de plein droit du copropriétaire pour infiltrations causées par une douche défectueuse

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire d’user de son lot sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 544 du Code civil encadre également l’exercice du droit de propriété par l’interdiction de causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le trouble anormal de voisinage constitue une responsabilité extracontractuelle objective et autonome. La victime doit établir un trouble excessif au regard des circonstances et de la situation des lieux, sans avoir à démontrer une faute ou une intention de nuire. Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles provenant de son fonds.

En l’espèce, l’expertise a imputé les infiltrations aux défauts d’étanchéité de la douche du lot privatif. L’humidité a affecté une partie commune et l’appartement situé à l’étage inférieur. Le propriétaire a donc été condamné à indemniser les préjudices matériellement établis, indexés selon l’indice BT 01.

La demande correspondant à des travaux privatifs non réalisés a été rejetée, faute de créance certaine et de frais avancés justifiés. Les vacations du syndic et le préjudice complémentaire ont également été écartés faute de justificatifs ou de preuve d’un préjudice direct. Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ont fondé les condamnations accessoires.

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L’expertise judiciaire a attribué les désordres aux défauts d’étanchéité de la douche du lot supérieur, notamment aux joints et au carrelage défectueux, et a écarté les canalisations d’évacuation comme cause des dommages. Malgré l’interdiction judiciaire d’utiliser la douche, celle-ci a continué à fonctionner, aggravant les infiltrations. Le syndicat et la copropriétaire inférieure ont demandé réparation.

Un propriétaire occupait une chambre au septième étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Une fuite d’eau a été constatée dans les parties communes, au niveau du mur séparant cette chambre d’un WC commun. La chambre située à l’étage inférieur a également subi des dégradations liées à l’humidité.

Une expertise judiciaire a attribué les désordres aux défauts d’étanchéité de la douche du lot supérieur, en raison de joints et d’un carrelage défectueux. Elle a aussi relevé une fuite distincte sur des canalisations d’évacuation, sans retenir de désordres imputables à cette cause.

Malgré une interdiction judiciaire d’utiliser la douche, celle-ci a été maintenue en fonctionnement, aggravant la situation. Le syndicat des copropriétaires et la copropriétaire du lot inférieur ont demandé l’indemnisation de leurs préjudices. Le propriétaire, régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

• Établir l’existence d’un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage
• Identifier l’origine des désordres dans le fonds du propriétaire
• Caractériser le lien entre les installations défectueuses et les dommages
• Évaluer concrètement l’anormalité du trouble selon la situation des lieux
• Justifier précisément l’existence et le montant des préjudices
• Établir le caractère certain de toute créance de travaux

• Rapport d’expertise judiciaire du 26 février 2024
• Constatations d’humidité du mur du WC commun
• Constatations des peintures écaillées et coulures dans le lot inférieur
• Défauts d’étanchéité des joints et du carrelage de la douche
• Devis COPRO-TECH de 1 129 euros HT
• Devis HANNAH de 5 312,73 euros TTC

Le propriétaire est tenu d’indemniser les dommages directement causés par les infiltrations provenant de son lot, sans que la preuve d’une faute soit nécessaire. Le syndicat et le copropriétaire victime obtiennent réparation des préjudices matériellement établis, tandis que les demandes insuffisamment justifiées sont exclues.

• Indemnisation du syndicat pour la remise en état des parties communes
• Indemnisation du copropriétaire pour les dégradations de son appartement
• Rejet du coût de travaux privatifs non encore réalisés
• Rejet des vacations du syndic non documentées
• Paiement des dépens, incluant les frais d’expertise
• Paiement des frais irrépétibles fixés par le juge

À faire

• Faire constater précisément l’origine des infiltrations
• Conserver les rapports d’expertise et devis détaillés
• Documenter les dommages affectant parties communes et lots privatifs
• Justifier chaque dépense engagée ou avancée
• Respecter les interdictions judiciaires d’utilisation des installations

À éviter

• Maintenir l’utilisation d’une installation déclarée défectueuse
• Réclamer le coût de travaux non réalisés
• Évaluer des vacations sans pièces justificatives
• Confondre autorisation provisoire et créance certaine
• Réclamer un préjudice complémentaire sans preuve directe

Le trouble anormal de voisinage et la responsabilité du propriétaire

La responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage est objective et autonome. En application de l’article 544 du Code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le propriétaire répond de plein droit des troubles provenant de son fonds lorsqu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Aucune faute ni intention de nuire n’est nécessaire, mais le caractère anormal du trouble doit être établi concrètement.

La preuve de l’origine des infiltrations

La juridiction retient le rapport d’expertise judiciaire, qui impute les désordres aux défauts d’étanchéité de la douche du lot supérieur. L’humidité du mur du WC commun et les dégradations du lot inférieur sont rattachées à cette cause. La fuite des canalisations d’évacuation, également constatée, n’est pas retenue comme origine des dommages indemnisés.

La créance certaine et la preuve du préjudice

Le coût de travaux privatifs non réalisés n’est pas indemnisé : l’autorisation provisoire d’intervention ne constate aucune créance certaine et le syndicat ne justifie d’aucune avance. Les frais de vacations du syndic sont également rejetés faute de pièce probante, tandis que le préjudice complémentaire est écarté faute de preuve d’un dommage direct.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 544 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile