Troubles anormaux du voisinage : responsabilité du propriétaire pour défaut d’étanchéité et garantie d’assurance

Sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil, la responsabilité pour trouble anormal du voisinage est objective : la victime doit établir un trouble excédant les inconvénients normaux et un lien direct avec le fonds voisin, sans avoir à démontrer une faute. Le propriétaire répond de plein droit des troubles provenant de son fonds.

L’article 1240 du code civil n’a pas à être examiné lorsque le régime des troubles anormaux du voisinage suffit à fonder la responsabilité. En l’espèce, l’expertise, le constat amiable et le rapport de recherche de fuite établissaient le lien direct entre le défaut d’étanchéité et les désordres. La part de responsabilité de la propriétaire a été fixée à 70 %.

L’assureur qui invoque une exclusion ou une limitation doit prouver que l’assuré a connu et accepté la clause. En application de l’article L112-6 du code des assurances, des conditions générales et particulières non signées et non accompagnées d’un élément établissant leur remise ne sont pas opposables. L’assureur a donc été condamné à garantir intégralement son assurée, y compris les frais et accessoires.

Le préjudice de jouissance a été rejeté faute de justificatifs suffisants. Le préjudice moral et la franchise ont été indemnisés à proportion de la responsabilité retenue, en tenant compte des sommes déjà perçues.

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Une expertise judiciaire a imputé 70 % de dégâts des eaux affectant un appartement à un défaut d’étanchéité dans le lot supérieur appartenant à la SCI BIHA, notamment en raison du maintien d’un sanibroyeur. Le tribunal a rejeté le préjudice de jouissance, mais accordé 1 000 euros au titre du préjudice moral et 600 euros au titre du préjudice financier, indemnisés à hauteur de 70 %, après déduction d’une somme déjà versée. L’assureur a été condamné à garantir la SCI.

Un propriétaire d’appartement situé au sixième étage a subi plusieurs dégâts des eaux. Les désordres affectaient notamment un bureau et une chambre. Une expertise judiciaire a conclu à des infiltrations provenant des pièces d’eau de deux lots situés à l’étage supérieur, dont une chambre appartenant à la SCI BIHA. Elle a retenu un défaut d’étanchéité et imputé 70 % du sinistre à cette société, notamment en raison du maintien d’un sanibroyeur malgré une demande de suppression de la copropriété.

Le propriétaire a demandé réparation de sa franchise, de troubles de jouissance et d’un préjudice moral. Le tribunal a rejeté le préjudice de jouissance, mais a retenu un préjudice moral de 1 000 euros et un préjudice financier de 600 euros, indemnisés à hauteur de 70 %, après déduction de la part déjà versée par un autre copropriétaire.

L’assureur de la SCI BIHA a été condamné à la garantir, les conditions contractuelles produites n’étant pas opposables.

• Établir un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Caractériser un lien direct et certain avec le fonds voisin
• Identifier une contribution effective du lot aux désordres
• Retenir la part de responsabilité selon les éléments techniques disponibles
• Justifier concrètement chaque préjudice invoqué
• Vérifier la connaissance et l’acceptation des clauses d’assurance

• Rapport d’expertise judiciaire sur le défaut d’étanchéité
• Constat amiable du 22 octobre 2019
• Rapport de recherche de fuite du 30 octobre 2019
• Décisions et démarches de copropriété relatives à la suppression du sanibroyeur
• Éléments établissant la franchise restée à charge

La SCI BIHA supporte 70 % des préjudices retenus, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que son assureur doit la garantir intégralement. Le propriétaire sinistré obtient une indemnisation partielle de ses préjudices, mais échoue à démontrer suffisamment son trouble de jouissance.

• Indemnisation de 700 euros au titre du préjudice moral
• Indemnisation de 420 euros au titre de la franchise
• Rejet de la demande de préjudice de jouissance
• Garantie intégrale de la SCI BIHA par AXA
• Condamnation in solidum aux dépens et frais d’expertise

À faire

• Faire constater précisément l’origine technique des infiltrations
• Conserver les rapports d’expertise et de recherche de fuite
• Documenter les demandes de travaux et décisions de copropriété
• Justifier séparément chaque poste de préjudice
• Produire les conditions d’assurance signées et remises

À éviter

• Confondre défaut d’étanchéité et preuve d’une fuite active
• Invoquer une faute lorsque le trouble anormal suffit
• Réclamer un préjudice non étayé par des justificatifs
• Maintenir une installation malgré une demande de suppression
• Opposer des clauses d’assurance non acceptées par l’assuré

Les conditions de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage

La responsabilité objective suppose un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et un lien direct entre ce trouble et le fonds voisin. La preuve d’une faute n’est pas nécessaire. Le propriétaire répond de plein droit des troubles provenant de son fonds. Le tribunal a retenu le défaut d’étanchéité et le lien direct avec les infiltrations.

La fixation de la part de responsabilité du propriétaire

La part de 70 % a été retenue au regard du constat amiable du 22 octobre 2019, du rapport de recherche de fuite du 30 octobre 2019 et de l’expertise judiciaire. Ces éléments établissaient le lien entre le sanibroyeur et les désordres. La contestation n’était soutenue par aucun élément technique contraire.

L’opposabilité des clauses d’assurance à l’assuré

Selon l’article L112-6 du code des assurances, l’assureur doit établir que l’assuré a eu connaissance et a pu accepter les clauses limitant ou excluant la garantie. Les conditions générales et particulières non signées, sans preuve de remise ou d’information, n’étaient pas opposables. L’assureur a donc dû garantir l’assurée en principal, frais et accessoires.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 456 alinéa 1er du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1134 ancien du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 66 du Code de procédure civile, Articles 331 et suivants du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 246 du Code de procédure civile, Article L112-6 du Code des assurances, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile