TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. ZEART

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine BEZARD FALGAS

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02920 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDD2G

N° MINUTE :
1 JTJ

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 octobre 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET DE GESTION SAINT EUSTACHE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0521

DÉFENDERESSE
S.C.I. ZEART
dont le siège social est situé Chez M. [F] [A] – [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 22 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/02920 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDD2G

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. ZEART est propriétaire des lots n°103 et n°117 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2026 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75018), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CABINET DE GESTION SAINT EUSTACHE, a fait assigner la S.C.I. ZEART devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
2 845,44 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 20 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 ;2 200 euros à titre de dommages et intérêts ;1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026, lors de laquelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que la dette est en augmentation et qu’il s’agit de la première procédure contre la S.C.I. copropriétaire pour impayés de charges de copropriété.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation à laquelle il a déclaré se référer à l’audience du 8 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La S.C.I. ZEART ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un justificatif de propriété dont il résulte que la S.C.I. ZEART est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°103 et n°117 ;un décompte individuel des sommes dues à la date du 20 janvier 2026 pour la période du 5 octobre 2023 au 3 décembre 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus ;les appels de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 24 octobre 2023, 19 décembre 2024 et 10 novembre 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux ;les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;une lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2025 valant mise en demeure de payer la somme de 1 963,50 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés.
Il ressort du décompte produit arrêté au 20 janvier 2026 que le compte de copropriétaire de la S.C.I. ZEART était débiteur à cette date de la somme de 2 845,44 euros, pour la période du 5 octobre 2023 au 3 décembre 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus.

La S.C.I. ZEART, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme totale de 2 845,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2025 sur la somme de 1 963,50 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1236-1 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les mises en demeures et les précédents jugements, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, il n’est pas démontré que la S.C.I. ZEART a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. ZEART, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle que la S.C.I. ZEART sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. ZEART à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme 2 845,44 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 5 octobre 2023 au 3 décembre 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 1 963,50 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. ZEART à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. ZEART aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 octobre 2026,

La greffière La juge