TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/52032 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCMT7

N° : 6

Assignation du :
30 Septembre et 03 Octobre 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 15 octobre 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CREDASSUR
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS – #E0683

DEFENDERESSES

La société [Y] [T], société par actions simplifiée à associé unique
[Adresse 1]
[Localité 4]

La société [Y] GROUP, société par actions simplifiée à associé unique
[Adresse 1]
[Localité 4]

La société [Y] [Q] [W], société par actions simplifiée à associé unique
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentées par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0112

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE, Société civile immobilière
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

La société Pardes Patrimoine est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2021, la société Pardes Patrimoine a consenti au groupe [Y] un bail portant sur ce local.

Par acte de commissaire de justice en date des 30 septembre et 3 octobre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la société Pardes Patrimoine, la société [Y] [T], la société [Y] Group et la société [Q] [W] aux fins:
– de voir ordonner aux défenderesses, solidairement, de mettre un terme, sous 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, à l’ensemble des nuisances olfactives, et plus généralement à toutes les infractions rappelées dans le corps de l’assignation, en ce compris la non conformité du conduit d’extraction,
– de fixer à la somme de 1500 euros par jour de retard l’astreinte journalière qui commencera à courir à compter du 11ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, faute de justifier de s’être conformé à l’arrêt des nuisances, et plus généralement des infractions,
– d’ordonner l’arrêt de l’exploitation à compter du 31ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut de justifier de s’être conformé à l’arrêt des nuisances, et plus généralement des infractions,
– juger que l’exploitation ne pourra reprendre qu’une fois qu’il sera justifié de l’arrêt des infractions et des nuisances occasionnées,
A titre subsidiaire,
– assortir l’obligation de mettre un terme aux nuisances et infractions d’une nouvelle astreinte journalière de 1 500 euros,
En tout état de cause,
– condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 11 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite le rejet de la fin de non recevoir tirée du défaut de tentative préalable de conciliation et de la fin de non recevoir tirée de la chose jugée et sollicite:
– voir ordonner la fermeture du restaurant exploité sous l’enseigne [Y] [Q] jusqu’à complète suppression des nuisances olfactives,

A titre subsidiaire,
– condamner solidairement les défendeuresses à mettre un terme aux nuisances olfactives provenant dudit restaurant,
– condamner solidairement les défenderesses à procéder, conformément aux prescriptions du bureau d’études Archimède du 23 avril 2026, au redimensionnement effectif de la ligne de cuisson exploitée dans le local afin que le débit d’extraction requis n’excède pas 5 861 m3 par heure et à en justifier,
sous astreinte de 1 500 euros par jour .

Le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de la demande d’expertise et à titre subsidiaire si ladite mesure était ordonnée, voir préciser la mission de l’expert.

Il sollicite en tout état de cause la condamnation solidaire des défenderesses à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

****

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Pardes Patrimoine sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires et en cas de condamation solidaire, la condamnation des sociétés [Y] [T], [Y] Group et [Y] [Q] [W] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

Elle sollicite également la condamnation du demandeur et/ou tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du demandeur aux dépens.

***

Par conclusions développées oralement à l’audience, les sociétés [Y] Group, [Y] [T] et [Y] [Q] [W] soulèvent l’irrecevabilité du demandeur pour défaut de tentative préalable de conciliation et pour autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 10 septembre 2024, et le débouté du demandeur.

A titre subsidiaire, elles sollicitent une expertise .

Elles sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la recevabilité

Sur le défaut de conciliation préalable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fonde son action sur la violation du réglement de copropriété et des articles 8,9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et ne relève par conséquent pas des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile. L’irrecevabilité ne peut par suite être accueillie sur ce fondement.

Sur l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

La réalisation d’une étude technique par la société bailleresse et la production d’une étude technique relative à la ligne de cuisson et à la capacité des conduits avec mesure de redimensionnement chiffrée constituent une circonstance nouvelle. L’irrecevabilité ne peut dès lors davantage être recueillie de ce chef.

***

L’action du syndicat des copropriétaires doit donc être déclarée recevable.

2/ Sur la demande principale

Selon l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit . Le juge des référés dispose d’un pouvoir général pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes du chapitre 1 section II 7° de la deuxième partie du réglement de copropriété, de façon générale les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne, nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou tout autre cause, le tout compte tenu de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des attestations actualisées décrivant les nuisances olfactives, corroborées par le procès verbal de constat d’huissier réalisé le 5 mars 2026 lequel les relient à la cuisine émanant du local exploité par les sociétés [Q]. Ces nuisances olfactives contreviennent aux dispositions du réglement de copropriété ci-dessus rappelées et sont constitutives d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.
Toutefois, la mesure sollicitée de fermeture du restaurant reviendrait à faire cesser définitivement une activité autorisée par le réglement de copropriété en son article 2° destination/occupation et il convient de dire n’y avoir lieu à référés sur ce point.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Pardes Patrimoine a déféré à l’injonction faite par le juge des référés dans son ordonnance du 10 septembre 2024 en communiquant au syndic un dossier travaux et en se soumettant aux exigences de l’architecte de l’immeuble ce qui a conduit au vote lors de l’assemblée générale du 28 mai 2026 de la pose de nouveaux conduits d’extraction en conduits galvanisés de nature à mettre un terme aux nuisances olfactives invoquées. Dans ces conditions, il convient de mettre fin au trouble manifestement illicite en ordonnant la suspension de l’activité du restaurant dans l’attente de la pose desdits conduits, aucune circonstance ne justifiant le prononcé d’une astreinte. Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande tendant à voir condamner solidairement les défenderesses au redimensionnement effectif de la ligne de cuisson exploitée dans le local afin que le débit d’extraction requis n’excède pas 5 861 m3 par heure et à en justifier, en l’absence de toute étude contradictoire sur ce point.

3/ Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de garantie

Les nuisances olfactives relevant de l’activité du preneur, il convient de le condamner à relever et garantir le bailleur de toute condamnation indemnitaire prononcée à son encontre.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la pose des conduits votée en AG et devant intervenir en septembre 2026 est de nature à faire cesser les nuisances olfactives invoquées et la mesure d’expertise sollicitée ne repose par suite sur aucun motif légitime.

La société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] seront donc déboutées de ce chef de demande.

Sur la remise en état de la toiture du local

En application des dispositons de l’article 488 alinéa 2 rappelées ci-dessus et en l’absence de circonstances nouvelles, les défenderesses seront déboutées de ce chef de demande, l’ordonnance du 10 septembre 2024 ayant déjà statué sur ce point.

4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Pardes Patrimoine, la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] seront condamnées au paiement des dépens.

Il est équitable de condamner in solidum la société Pardes Patrimoine, la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] recevable;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de fermeture du restaurant exploité par la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] ;

Ordonnons la suspension de l’activité de restauration de la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] dans le local donné à bail sis [Adresse 5] jusqu’à la pose des conduits d’extraction telle que votée à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2026;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de condamnation solidaire de la société Pardes Patrimoine, la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] à procéder au redimensionnement effectif de la ligne de cuisson dans le local;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande d’astreinte;

Déboutons la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] de leur demande d’expertise;

Déboutons la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] de leur demande de réfection de la toiture ;

Condamnons la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] à relever et garantir la société Pardes Patrimoine de toute condamnation indemnitaire;

Condamnons in solidum la société Pardes Patrimoine, la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] au paiement des dépens;

Condamnons in solidum la société Pardes Patrimoine, la société [Y] [T], la société [Y] Groupe et la société [Y] [Q] [W] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 15 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY